c) Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Die Bestimmung der bezüglich eines konkreten Mietverhältnisses ortsüblichen Vergleichsmiete findet in zwei Stufen statt.1) Sternel, III Rdn. 561. Auf der ersten Stufe wird das für mit der konkreten Wohnung vergleichbare Wohnungen geltende Mietenniveau ermittelt. Bei dieser Ermittlung handelt es sich um empirische Sachverhaltserforschung,2) Sternel, aaO. die noch keine Rechtsanwendung darstellt. Dementsprechend ist die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete als solche auch keine Rechts-, sondern eine Tatsachenfrage.3) BVerfG vom 08.09.1993 – 1 BvR 1331/92, WuM 1994, 137. Die rechtliche Bewertung findet erst auf der zweiten Stufe statt, nämlich dann, wenn zu entscheiden ist, ob der verlangte Mietzins den auf der ersten Stufe ermittelten üblichen Entgelten entspricht. Erst aus dieser Zusammenschau ergibt sich die auf das konkrete Mietverhältnis zutreffende Vergleichsmiete. Es handelt sich hierbei um einen unbestimmten Rechtsbegriff,4) Sternel, III Rdn. 561. der zwar einen [...]