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BGH, Urteil vom 12.02.2014 - Aktenzeichen XII ZR 76/13

DRsp Nr. 2014/4626

Ausgleichsanspruch eines Vermieters für Schönheitsreparaturen bei beabsichtigten Umbaumaßnahmen

Allein die Absicht des Vermieters, nach Beendigung des Mietverhältnisses Umbaumaßnahmen in den Mieträumen durchzuführen, genügt nicht, um im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung an die Stelle der vertraglichen Verpflichtung des Mieters nach Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen und Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen durchzuführen, einen Ausgleichsanspruch in Geld treten zu lassen. Ein solcher Ausgleichsanspruch setzt voraus, dass die Mieträume tatsächlich umgebaut werden (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 151, 53 = NJW 2002, 2383 ).

Tenor

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 10. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Koblenz vom 12. April 2013 aufgehoben.

Die Berufung gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz vom 27. Juni 2012 wird auf Kosten der Kläger zurückgewiesen.

Die Kläger haben die Kosten der Revision zu tragen.

Normenkette:

BGB § 535 ; BGB § 157 ;

Tatbestand

Die Kläger machen gegen die Beklagten Zahlungsansprüche wegen nicht durchgeführter Renovierungsarbeiten nach einem beendeten Gewerberaummietverhältnis geltend. Die Beklagten begehren im Wege der Widerklage die Rückzahlung einer seitens der Kläger eingezogenen Mietbürgschaft.

Die Beklagten mieteten von den Klägern Geschäftsräume zum Betrieb eines medizinischen Therapiezentrums. Das Mietverhältnis endete aufgrund einer von den Beklagten erklärten Kündigung am 31. Oktober 2009. Der Mietvertrag enthält in § 6 Ziffer 2 folgende Bestimmung:

"Die Schönheitsreparaturen, die Instandhaltung und die Instandsetzung (einschließlich etwa erforderlicher Erneuerungen) des Mietobjekts übernehmen die Mieter auf eigene Kosten. Hierzu gehören insbesondere jedoch nicht ausschließlich das Streichen der Wände und Decken, das vorherige Tapezieren der Wände und Decken bei nicht mehr tragfähigen Tapeten, das Streichen der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innen- und Außentüren und Tore. Diese Arbeiten sind nach Bedarf, spätestens jedoch unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Räume und Bereiche für Küchen, Bäder und WC nach drei Jahren, für alle sonstigen Räume und Bereiche alle fünf Jahre, durchzuführen. Teppichböden und sonstige Bodenbeläge sind nach Bedarf, Teppichböden spätestens alle 5 Jahre, zu erneuern. Die Instandhaltung und Instandsetzung umfasst darüber hinaus, jedoch nicht abschließend, Sonnenschutz, Lampen und Leuchtmittel, Lüftungs- und Klimaanlagen sowie weitere haustechnische Einrichtungen, dagegen nicht Dach und Fach im Übrigen."

§ 13 Ziffer 1 des Mietvertrags enthält bezüglich der Beendigung des Mietverhältnisses die nachfolgende Regelung:

"Die Mieter sind verpflichtet, das Mietobjekt am letzten Tag des Mietverhältnisses geräumt und vollständig renoviert zurückzugeben. Insbesondere haben die Mieter Beschädigungen des Mietobjektes, die die Mieter oder deren Erfüllungsgehilfen schuldhaft verursacht haben, zu beseitigen. Geschuldet ist die Rückgabe unter vollständiger Wiederherstellung des bei Beginn des Mietverhältnisses gegebenen Zustandes. Die Mieter haben daher insbesondere, und zwar unabhängig von der Mietdauer sowie dem Zeitpunkt der letzten Renovierung, die in § 6 aufgeführten Arbeiten in den Mieträumen durchzuführen."

Mit Schreiben vom 25. September 2009 teilten die Kläger den Beklagten mit, dass sie im Zuge der beabsichtigten Neuvermietung des Objekts umfangreiche Umbau- und Renovierungsarbeiten durchführen und sie deshalb von den Beklagten an Stelle der geschuldeten Schönheitsreparaturen und Renovierungsarbeiten den hierfür noch zu ermittelnden Geldbetrag einfordern würden. Am 16. November 2009 räumten die Beklagten die Mieträume, ohne Schönheitsreparaturen oder Renovierungsarbeiten erbracht zu haben. Zu einer Neuvermietung der Räumlichkeiten kam es in der Folgezeit nicht. Am 30. März 2011 veräußerten die Kläger das Mietobjekt, ohne zuvor Umbaumaßnahmen durchgeführt zu haben. Am 12. April 2011 zogen die Kläger eine von den Beklagten bestellte Mietbürgschaft auf erstes Anfordern in Höhe von 81.602,18 € ein.

Mit ihrer Klage verlangen die Kläger die in einem selbständigen Beweisverfahren ermittelten Renovierungskosten in Höhe von 131.942,08 € inklusive Umsatzsteuer, auf die sie sich den Bürgschaftsbetrag anrechnen lassen, sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten. Die Beklagten begehren mit der Widerklage die Erstattung des Bürgschaftsbetrags.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat das landgerichtliche Urteil abgeändert, die Beklagten zur Zahlung der ermittelten Renovierungskosten sowie vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten verurteilt und die Widerklage abgewiesen. Mit der vom Oberlandesgericht zugelassenen Revision möchten die Beklagten die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils erreichen.

Entscheidungsgründe

Die Revision hat Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner in ZMR 2013, 882 veröffentlichten Entscheidung ausgeführt:

Den Klägern stehe gegen die Beklagten ein Ausgleichsanspruch in der geltend gemachten Höhe aufgrund einer ergänzenden Auslegung des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrags zu.

Durch die Regelungen in §§ 6 und 13 des Mietvertrags sei die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen sowie von Instandhaltungsund Instandsetzungsmaßnahmen wirksam auf die Beklagten übertragen worden. Bei diesen Klauseln handele es sich nicht um Allgemeine Geschäftsbedingungen, sondern um eine Individualvereinbarung, gegen deren Wirksamkeit keine Bedenken bestünden. Dies ergebe sich aus dem unstreitigen Vortrag beider Parteien und den von den Parteien insoweit vorgelegten Urkunden. Die in den §§ 6 , 13 des Vertrags enthaltenen Klauseln könnten daher nur unter den Voraussetzungen des § 138 BGB als unwirksam angesehen werden. Eine die Grenze der Sittenwidrigkeit überschreitende Benachteiligung der Beklagten aufgrund der vertraglich übernommenen Instandsetzungsverpflichtung und Übernahme von Schönheitsreparaturen sei jedoch weder erkennbar noch dargetan.

Der Ausgleichsanspruch der Kläger beruhe auf einer ergänzenden Vertragsauslegung gemäß §§ 157 , 133 BGB . Er entfalle nicht dadurch, dass die Beklagten das Objekt veräußert hätten, ohne zuvor tatsächlich Umbaumaßnahmen durchgeführt zu haben. Die Kläger hätten den Beklagten unstreitig mit Schreiben vom 25. September 2009 mitgeteilt, dass sie im Zuge der beabsichtigten Neuvermietung des Objekts umfangreiche Umbau- und Renovierungsarbeiten durchführen und deshalb an Stelle der Durchführung der Schönheitsreparaturen und Renovierungsarbeiten den hierfür noch zu ermittelnden Geldbetrag von den Beklagten einfordern würden. Der sich aus der ergänzenden Vertragsauslegung ergebende Zahlungsanspruch des Vermieters entstehe, sobald der Mieter von der Absicht des Vermieters, die Mieträume umzubauen, Kenntnis erlange. Er werde auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Mieter in Kenntnis der Umbauabsichten des Vermieters vor Rückgabe renoviere oder sich zur Renovierung nach dem Umbau bereit erkläre. Der danach spätestens mit Ende des Mietverhältnisses am 31. Oktober 2009 entstandene Anspruch sei nicht dadurch untergegangen, dass die Kläger das Objekt rund 1 1/2 Jahre später veräußert hätten, ohne zuvor tatsächlich Umbaumaßnahmen durchgeführt zu haben. Dies gelte bereits deshalb, weil objektiv die Durchführung von Schönheitsreparaturen und Instandsetzungsarbeiten mit einer Wertsteigerung des Objekts verbunden sei, so dass der Anspruch auf Zahlung eines Geldausgleichs im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung nicht durch einen späteren Verkauf des Objekts entfalle.

Der Zahlungsanspruch des Vermieters umfasse den Betrag, den der Mieter hätte aufwenden müssen, wenn er seiner Vertragspflicht nachgekommen wäre. Nach dem Ergebnis des selbständigen Beweisverfahrens beliefen sich die Kosten der Mängelbehebung inklusive Mehrwertsteuer auf 131.942,08 €. Diesem Zahlungsanspruch könnten die Beklagten nicht entgegenhalten, dass sie die Schönheitsreparaturen in Eigenarbeit ausgeführt hätten bzw. durch Bekannte hätten ausführen lassen. Zwar habe der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Mieter, der Schönheitsreparaturen in Eigenarbeiten ausgeführt hätte oder durch Bekannte hätte ausführen lassen, nur die Materialkosten und einen Betrag, den er für deren Arbeitsleistung hätte aufwenden müssen, schulde. Die Zahlungspflicht des Mieters sei aber nur dann auf die geringeren Kosten für die Eigenleistungen begrenzt, wenn er erfüllungsbereit sei. Bestreite er dagegen die Wirksamkeit der Renovierungsklausel und lehne er die Durchführung von Schönheitsreparaturen ab, so könne der Vermieter den Betrag verlangen, den er zur Ersatzvornahme hätte aufwenden müssen. Hier hätten die Beklagten in einem Parallelprozess mit Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 5. Januar 2009 die Kläger ausdrücklich "bereits jetzt" darauf hingewiesen, dass sie bei Mietende zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet seien. Außerdem sei der Vortrag der Beklagten, sie hätten die erforderlichen Instandsetzungsarbeiten und Schönheitsreparaturen in Eigenleistung mit Hilfe der Familie der Beklagten zu 2 ausführen lassen, nicht hinreichend substantiiert.

II.

Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.

1. Das Berufungsgericht hat zu Unrecht angenommen, dass den Klägern als Ausgleich für nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen und Renovierungsarbeiten ein Zahlungsanspruch in der geltend gemachten Höhe zusteht. Unabhängig davon, ob durch §§ 6 und 13 des Mietvertrags diese Pflichten überhaupt wirksam auf die Beklagten übertragen wurden (vgl. dazu Senatsurteile BGHZ 151, 13 = NJW 2002, 2383 , 2384; vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01 NZM 2005, 863 , 864 und vom 18. März 2009 - XII ZR 200/06 NJW-RR 2009, 947 Rn. 19), ergibt sich ein solcher Anspruch der Kläger weder im Wege der ergänzenden Auslegung des Mietvertrags noch aus einer anderen Anspruchsgrundlage. Deshalb kann die zwischen den Parteien umstrittene Frage, ob es sich bei den Regelungen in den §§ 6 und 13 des Mietvertrags um allgemeine Geschäftsbedingungen handelt oder diese Vertragsbestimmungen individuell ausgehandelt worden sind, dahinstehen.

a) Zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass sich nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, auch des Senats, im Wege der ergänzenden Auslegung des Mietvertrags ein Anspruch des Vermieters auf Geldersatz für vom Mieter geschuldete und nicht erbrachte Reparatur- und Instandsetzungsmaßnahmen ergeben kann, wenn dieser bei Auszug die ihm obliegenden Schönheitsreparaturen nicht ausführt, weil der Vermieter die Mieträume anschließend umbauen will und der Mietvertrag für diesen Fall keine ausdrückliche Regelung enthält (Senatsurteil BGHZ 151, 53 = NJW 2002, 2383 ; BGHZ 77, 301 , 304 f. = NJW 1980, 2347 , 2348; BGHZ 92, 363 , 369 ff. = NJW 1985, 480 , 481; BGH Urteil vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 378/03 NJW 2005, 425 , 426). Diese Rechtsprechung beruht auf der Erwägung, dass der zum Umbau entschlossene Vermieter nicht mehr an einer Sachleistung des Mieters interessiert ist. Es wäre widersinnig, den Vermieter an dem Anspruch auf Erfüllung der von dem Mieter vertraglich übernommenen Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen festzuhalten, obwohl bei Erfüllung dieser Pflicht das Geschaffene alsbald wieder zerstört würde. Andererseits würde es jedoch regelmäßig in Widerspruch zu dem Inhalt des Mietvertrags stehen, den Mieter von seiner Verpflichtung zu befreien, ohne dass er hierfür einen Ausgleich entrichten müsste. Denn die im Vertrag übernommene Verpflichtung des Mieters zur Vornahme der Schönheitsreparaturen stellt sich im Regelfall als Teil des Entgelts dar, das er als Gegenleistung für die Leistung des Vermieters zu entrichten hat. Enthält der Mietvertrag für den Fall des Umbaus des Mietobjekts keine ausdrückliche Vereinbarung, kann eine vorliegende Regelungslücke im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung geschlossen werden. Dabei entspricht es nach Treu und Glauben und der Verkehrssitte dem mutmaßlichen Willen der Vertragsparteien, dem Vermieter anstelle des wirtschaftlich sinnlos gewordenen Anspruchs auf Durchführung von Schönheitsreparaturen einen entsprechenden Geldanspruch zu geben (Senatsurteil BGHZ 151, 53 = NJW 2002, 2383 ; BGHZ 77, 301 , 304 f. = NJW 1980,