I. Allgemeines zur Übertragung von Instandhaltungspflichten auf den Mieter

Bei der gesetzlichen Regelung der Instandhaltungspflicht handelt es sich grundsätzlich um dispositives Recht, wovon die Vertragsparteien also abweichende Regelungen treffen können. Die Instandhaltungspflicht kann jedoch nicht insgesamt durch eine formularvertragliche Regelung auf den Mieter übertragen werden. Dies würde zu einer verschuldensunabhängigen Zufallshaftung und zu einem unüberschaubaren Risiko für den Mieter führen. Maßstab für die Wirksamkeit einer formularvertraglichen Regelung ist § 307 Abs. 2 BGB. Mit der formularvertraglichen Übertragung von Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten auf den Mieter wird von dem gesetzlichen Leitbild des § 535 BGB abgewichen.1) Langenberg/Zehelein, Schönheitsreparaturen, Rdn. II 63 ff.; Wiek, WuM 1980, 237. Auch einer indivualvertraglichen gesamten Abwälzung sind enge Grenzen gesetzt, da nach § 536 Abs. 4 BGB dem Mieter nicht das Recht zur Minderung genommen werden darf.2) Langenberg/Zehelein, Schönheitsreparaturen, [...]