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Weiterführende Dokumente

III. Endrenovierung der Mietsache durch den Mieter

C. Schönheitsreparaturpflicht des Mieters | Handbuch des Mietrechts
§ 38 Formularmietverträge

Teil 3: Gewerberaummietrecht | Handbuch des Mietrechts

BGH, Urteil vom 12.03.2014 - Aktenzeichen XII ZR 108/13

DRsp Nr. 2014/5690

Summierungseffekt bei Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen und Übergabe in einem "bezugsfertigen Zustand"

Wird in einem Formularmietvertrag über gewerblich genutzte Räume der Mieter neben der bedarfsabhängigen Vornahme von Schönheitsreparaturen auch dazu verpflichtet, die Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem "bezugsfertigen Zustand" zurückzugeben, ergibt sich daraus kein Summierungseffekt, der zur Unwirksamkeit der beiden Klauseln führt.

Tenor

Die Revision gegen das Urteil des 1. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Köln vom 7. Juni 2013 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen.

Normenkette:

BGB § 307 Abs. 1 ; BGB § 535 Abs. 1 S. 2;

Tatbestand

Die Parteien streiten um wechselseitige Ansprüche aus einem inzwischen beendeten Mietverhältnis.

Die Klägerin mietete von der Beklagten Geschäftsräume in einem Gewerbeobjekt. In dem von der Beklagten gestellten Formularvertrag ist unter anderem folgendes vereinbart:

"§ 5 Übergabe des Mietobjekts

1. ...

2. Der vertragsgemäße Zustand besteht, wenn die Räume im Erdund Untergeschoss renoviert (Glasfaser weiß) sind.

...

§ 7 Haftung, Instandhaltung des Mietobjekts

1. ...

2. ...

3. Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in einem angemessenen Turnus auszuführen. Im Hinblick auf das Gewerbe des Mieters gehen die Parteien davon aus, dass alle drei Jahre Renovierungsbedürftigkeit eintreten kann. ...

...

§ 12 Beendigung des Mietvertrages

1. Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist das Mietobjekt in bezugsfertigem Zustand und mit sämtlichen - auch vom Mieter selbst beschafften - Schlüsseln zurückzugeben.

2. ... "

Nachdem das Mietverhältnis von den Parteien einvernehmlich zum 31. Dezember 2010 beendet worden war, zog die Klägerin, die während der mehr als fünfjährigen Mietdauer keine Schönheitsreparaturen durchgeführt hatte, aus den Mieträumen aus. Aufgrund eines Versehens zahlte sie noch die Miete für Januar 2011 in Höhe von 3.120,18 € an die Beklagte.

Mit der Klage begehrt die Klägerin Rückzahlung der für Januar 2011 geleisteten Miete. Nachdem die Beklagte gegen diese Forderung die Aufrechnung mit einem Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten in Höhe von 699,32 € erklärt hat, haben die Parteien insoweit übereinstimmend den Rechtsstreit teilweise für erledigt erklärt. Die Klägerin hat zuletzt beantragt, die Beklagte zur Zahlung von 2.420,86 € sowie vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 837,52 € und zur Herausgabe einer der Beklagten überlassenen Originalmietbürgschaftsurkunde zu verurteilen. Gegen die Zahlungsansprüche hat die Beklagte die Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen in Höhe von 5.736 €, der Kosten für Malerarbeiten in Höhe von 3.416 € (netto) beinhaltet, erklärt.

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die gegen die Verurteilung zur Zahlung gerichtete Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht die landgerichtliche Entscheidung abgeändert und die Klage insoweit abgewiesen. Hiergegen wendet sich die Klägerin mit der zugelassenen Revision.

Entscheidungsgründe

Die Revision ist unbegründet.

I.

Das Berufungsgericht hat seine in ZMR 2013, 886 veröffentlichte Entscheidung wie folgt begründet:

Die Klägerin habe zwar gegen die Beklagte wegen überzahlter Miete für Januar 2011 einen Rückzahlungsanspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB . Dieser Anspruch sei jedoch durch die von der Beklagten erklärten Aufrechnung erloschen, weil ihr wegen unterlassener Schönheitsreparaturen zumindest in Höhe der Klageforderung ein Schadensersatzanspruch gemäß §§ 280 Abs. 1 , 281 Abs. 1 BGB zustehe.

Die Klägerin sei grundsätzlich zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet, weil die Beklagte als Vermieterin ihre Erhaltungspflicht durch § 7 Nr. 3 bzw. § 12 Nr. 1 des Mietvertrags wirksam auf die Klägerin als Mieterin übertragen habe.

Die Regelung in § 7 Nr. 3 des Mietvertrags sei wirksam. Die Übertragung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch Allgemeine Geschäftsbedingungen verstoße nur dann gegen § 307 Abs. 1 BGB , wenn eine starre Verpflichtung zur Vornahme von Reparaturmaßnahmen begründet werde, aufgrund der Arbeiten unabhängig vom tatsächlichen Zustand des Mietobjekts fällig würden. Eine solche starre Verpflichtung sei in § 7 Nr. 3 des Mietvertrags nicht zu sehen. Die Bestimmung lege Schönheitsreparaturen in einem "angemessenen Turnus" fest. Weiter heiße es dort, dass die Parteien von einer Renovierungsbedürftigkeit ausgehen, die alle drei Jahre eintreten "kann". Dies seien insgesamt weiche Formulierungen, die hinreichend klar zum Ausdruck brächten, dass zwar eine regelmäßige Renovierung stattfinden, es hierbei aber zusätzlich auf einen tatsächlich vorhandenen Bedarf ankommen solle.

Auch die Klausel in § 12 Nr. 1 des Mietvertrags sei wirksam. Die (ältere) Rechtsprechung messe einer solchen Formulierung nicht die Bedeutung einer zwingenden Endrenovierung zu. Vielmehr werde darin nur zum Ausdruck gebracht, dass das Mietobjekt in einem Zustand übergeben werden müsse, welcher es ermögliche, dieses einem neuen Mieter in einem bezugsgeeigneten und vertragsgemäßen Zustand zu überlassen. Die Überlassung in einem bezugsfertigen Zustand beinhalte keine Pflicht zur Endrenovierung, soweit die Räumlichkeiten auch ohne eine solche vom Nachfolgemieter bezogen werden könnten.

Dieser Rechtsprechung sei zu folgen. Die Formulierung "bezugsfertiger Zustand" könne nicht allgemein als Verpflichtung zu einer umfassenden Renovierung verstanden werden. Sie sei im Zusammenhang mit den übrigen Regelungen des Mietvertrags auszulegen. Ein Blick auf die Gesamtregelung lege eine Deutung nahe, nach der ein "bezugsfertiger Zustand" insbesondere die Gewährleistung der in § 12 Nr. 2 (Reinigung des Objekts und Beseitigung von Schäden) und Nr. 3 (Wegnahme von Einrichtungen und Wiederherstellung des früheren Zustands) vorgesehenen Arbeiten meine. Diese bezögen sich aber auf Positionen, die typischerweise mit einer Räumung einhergingen und keinesfalls eine Gesamtrenovierung beinhalteten. Darüber hinaus könne § 12 Nr. 1 des Vertrags auch so verstanden werden, dass das Objekt so wieder herzurichten sei, wie es bei Vertragsbeginn übernommen wurde. Auch dies würde nicht ohne weiteres eine Verpflichtung zu einer umfassenden Renovierung begründen. Hier komme es vielmehr darauf an, in welchem Zustand sich das Objekt bei Bezug befunden habe. In diesem Zusammenhang könne allenfalls § 5 Nr. 2 des Mietvertrags Bedeutung erlangen, wonach das Objekt seinerzeit mit einem frischen Anstrich versehen worden sei.

Die in diesen vertraglichen Regelungen begründeten Verpflichtungen stellten keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Die Gesamtschau des Vertrags lege folgende Auslegung nahe: Schönheitsreparaturen seien durchzuführen, soweit eine Renovierungsbedürftigkeit eintrete, wobei die Parteien davon ausgegangen seien, dass dies nach jeweils drei Jahren der Fall sein könne (§ 7 Nr. 3). Darüber hinaus sei das Objekt in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben, wozu in erster Linie die Erfüllung der in § 12 Nr. 2 und Nr. 3 geregelten Verpflichtungen sowie ein etwaiger Anstrich (§ 5 Nr. 2) zählten. Dies bedeute, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen nach Bedarf vornehmen müsse, hierzu aber weder ein festes Intervall bestehe noch die zwingende Notwendigkeit, das Objekt bei Auszug frisch renoviert zu übergeben. Allein der Umstand, dass überhaupt irgendwann Schönheitsreparaturen durchgeführt werden müssten, stelle keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar.

Die Beklagte habe die Notwendigkeit von Renovierungsarbeiten bei Auszug der Klägerin jedenfalls teilweise ausreichend dargelegt. Ihr Vortrag zum Anstrich korrespondiere mit einer fünfjährigen Nutzung des Objekts. Die Klägerin habe die Renovierungsbedürftigkeit insgesamt bestritten und insbesondere zum Anstrich behauptet, dieser würde einem bestimmungsgemäßen Gebrauch entsprechen. Der Rechtsstreit könne insoweit jedoch ohne Beweisaufnahme entschieden werden. Dabei sei zu berücksichtigen, dass der Anstrich zu Beginn des Mietverhältnisses erneuert gewesen sei. Dies folge aus dem unbestrittenen Vortrag der Beklagten sowie aus § 5 Nr. 2 des Mietvertrags. Hierin sei zwischen den Parteien festgelegt worden, dass der vertragsgemäße Zustand des Objekts eine Renovierung der Räume im Erd- und Untergeschoss (Glasfaser weiß) beinhalte. Unstreitig sei auch, dass die Klägerin während ihrer über fünfjährigen Nutzung keinen Anstrich vorgenommen habe. Vor diesem Hintergrund sei der Beklagten jedenfalls ein Schadensersatzanspruch in Höhe der Anstrichkosten zuzubilligen. Eine Aufrechnung mit dieser Position bringe die Klageforderung zu Fall. Bedenken gegen die Höhe dieser Aufwendungen seien von der Klägerin nicht vorgebracht worden und auch sonst nicht ersichtlich.

Ob der Schadensersatzanspruch der Beklagten wegen unterlassener Renovierung inzwischen verjährt sei, könne dahinstehen. Der Anspruch werde im Wege der Aufrechnung geltend gemacht. Dies sei auch mit verjährten Forderungen möglich, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt gewesen sei, in welchem erstmals habe aufgerechnet werden können. Diese Voraussetzung sei vorliegend erfüllt.

Die Klägerin könne auch keinen Schadensersatz wegen vorgerichtlicher Anwaltskosten verlangen. Die Beklagte habe insoweit eine erfolgreiche Hilfsaufrechnung mit den ihr zustehenden Schadensersatzansprüchen wegen der unterlassenen Malerarbeiten erklärt. Der Schadensersatzanspruch wegen der Malerarbeiten decke auch die Anwaltskosten ab.

II.

Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand. Das Berufungsgericht hat zu Recht die Klage auf Rückzahlung der überzahlten Miete für Januar 2011 und auf Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten abgewiesen. Denn der Beklagten stand gegen die Klägerin ein Schadensersatzanspruch nach §§