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BGH, Urteil vom 20.02.2014 - Aktenzeichen III ZR 443/13

DRsp Nr. 2014/4464

Anwendbarkeit des § 174 S. 1 BGB auf einseitige Willenserklärungen des Verwalters im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf der Grundlage einer Vereinbarung oder eines Beschlusses der Wohnungseigentümer

§ 174 Satz 1 BGB ist auf einseitige Willenserklärungen des Verwalters im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf der Grundlage einer Vereinbarung oder eines Beschlusses der Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG anwendbar.

Tenor

Auf die Revision der Klägerin wird unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels das Urteil des 2. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Saarbrücken vom 18. September 2013 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als ihre Berufung gegen das Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts Saarbrücken vom 26. Juni 2012 zurückgewiesen worden ist wegen eines Betrags von 3.942,64 € (Vergütung für die Monate April bis November 2011) nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz jeweils aus 492,83 € ab dem 1. April 2011, 1. Mai 2011, 1. Juni 2011, 1. Juli 2011, 1. August 2011, 1. September 2011, 1. Oktober 2011 und 1. November 2011 und in Höhe von 578,25 € (Rechtsanwaltskosten) nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 15. Januar 2012.

Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszugs, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Normenkette:

BGB § 174 S. 1; WEG § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 ;

Tatbestand

Die Parteien streiten um die vertragliche Vergütung für Gebäudeserviceleistungen für den Zeitraum von Dezember 2010 bis November 2011.

Die Parteien schlossen am 1./16. August 1998 zwei Grundstücks- und Gebäudeserviceverträge, worin die Klägerin mit Wirkung zum 1. August beziehungsweise 1. September 1998 den Hausbetreuerservice in der Wohnanlage der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft übernahm. Als Vergütung wurden monatlich 490 DM beziehungsweise 320 DM, jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer, vereinbart (insgesamt 492,83 € monatlich). Zuletzt wurden ab Januar 2009 monatlich 522,83 € gezahlt, wobei zwischen den Parteien streitig ist, ob es eine Vereinbarung über die Erhöhung des zu zahlenden Entgelts in Höhe von 30 € pro Monat gab. In § 5 beider Urkunden war eine Vertragslaufzeit von fünf Jahren vorgesehen. Weiter war bestimmt: "Nach Ablauf der Vertragslaufzeit kann der Vertrag von beiden Seiten mit einer Frist von vier Wochen zum Quartalsende gekündigt werden. Wird der Vertrag nicht aufgelöst, verlängert er sich um weitere fünf Jahre. Die Kündigung bedarf der Schriftform".

In der Eigentümerversammlung der Beklagten vom 13. September 2010 wurde mehrheitlich beschlossen, den bisherigen Verwalter abzuberufen und die Verträge mit der Klägerin außerordentlich zum 30. November 2010 zu kündigen. Der neu bestellte Hausverwalter teilte der Klägerin mit Telefaxschreiben vom 3. Dezember 2010 mit, dass er in Ausführung des Beschlusses vom 13. September 2010 den Hausmeistervertrag fristlos kündige; die Kündigung gehe auf eine permanente Schlechtleistung der Mitarbeiter der Klägerin zurück. Zugleich wurde ein Hausverbot ausgesprochen. Die Klägerin widersprach mit Schreiben vom 6. Dezember 2010 der Kündigung und rügte die fehlende "Vollmacht/Vollmachtsvorlage" des Verwalters. Mit Schreiben vom 6. Januar 2011 teilte der Verwalter der Klägerin mit, er "präzisiere" die Kündigung vom 3. Dezember auf "die beiden Verträge zum Preis von 490 DM bzw. 320 DM. Beide Verträge tragen die Unterschriftsdatierungen 01.08.1998/16.09.1998."

Mit ihrer Klage hat die Klägerin die Beklagte auf Zahlung der vertraglichen Vergütung in Höhe von insgesamt 6.273,96 € nebst Zinsen sowie vorgerichtlich angefallener Rechtsanwaltskosten in Anspruch genommen. Das Landgericht hat unter Abweisung der weitergehenden Klage die Beklagte verurteilt, an die Klägerin 1.971,32 € nebst Zinsen sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 229,55 € nebst Zinsen zu zahlen.

Beide Parteien haben gegen dieses Urteil erfolglos Berufung beziehungsweise Anschlussberufung eingelegt.

Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Klageantrag in vollem Umfang weiter.

Entscheidungsgründe

Die Revision hat überwiegend Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht hat - soweit für das Revisionsverfahren von Belang - ausgeführt, dass die außerordentliche Kündigung der Beklagten vom 3. Dezember 2010 unwirksam sei. Die Beklagte habe im Prozess keine konkreten Gründe für die fristlose Kündigung vorgetragen. Im Übrigen sei die Kündigungsfrist des § 626 Abs. 2 BGB verstrichen. Die fristlose Kündigung sei jedoch nach § 140 BGB in eine ordentliche umzudeuten. Die erforderliche Schriftform sei gewahrt. Im Ergebnis erfolglos wende sich die Klägerin dagegen, dass die Kündigung vom 3. Dezember 2010 nicht gemäß § 174 Satz 1 BGB wirksam zurückgewiesen worden sei. Eine Zurückweisung der Vollmacht nach § 174 Satz 1 BGB sei nicht möglich, wenn die Vertretungsmacht nicht auf einer Erteilung einer Vollmacht durch den Vertretenen, sondern auf gesetzlicher Grundlage beruhe. Im vorliegenden Fall ergebe sich die Vollmacht zur Kündigung für den Wohnungseigentumsverwalter jedenfalls aus § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG . Dabei handele es sich um eine gesetzliche Vertretungsmacht, auf die § 174 Satz 1 BGB nicht anwendbar sei. Es könne deshalb dahinstehen, ob der Berufung der Klägerin auf § 174 BGB Treu und Glauben nach § 242 BGB entgegenstehe. Im Übrigen beinhalte das Schreiben des Verwalters vom 6. Januar 2011 auch eine Neuvornahme der Kündigung, welche die Klägerin nicht unverzüglich gemäß § 174 BGB zurückgewiesen habe. Die ordentliche Kündigung des Verwalters führe zur Beendigung des Vertrags zum 31. März 2011. Dem stehe auch die Laufzeitregelung des § 5 des Vertrags nicht entgegen. Die Auslegung ergebe, dass jedenfalls nach Ende einer bei einmaliger Verlängerung um fünf Jahre insgesamt zehnjährigen Laufzeit beide Verträge mit einer Frist von vier Wochen zum Quartalsende hätten gekündigt werden können. Im Übrigen habe die Klägerin eine Erhöhung des monatlichen Vergütungsanspruchs um 30 € nicht schlüssig und hinreichend substantiiert dargelegt.

II.

Das Berufungsurteil hält einer rechtlichen Nachprüfung überwiegend nicht stand.

1. Ein Zahlungsanspruch der Klägerin in Höhe von 492,83 € monatlich für die Zeit von April bis November 2011 kann nach derzeitigem Sach- und Streitstand nicht verneint werden, weil die Kündigung vom 3. Dezember 2010 unwirksam ist.

a) Die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung des Vertrags zwischen den Parteien hinsichtlich der Laufzeit und der Kündigungsmöglichkeit nach Ablauf von zehn Jahren lässt Rechtsfehler nicht erkennen.

b) Die Kündigung vom 3. Dezember 2010 war aber entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts unwirksam. Der Kündigung lag eine Vollmachtsurkunde nicht bei. Die Klägerin hat der Kündigung unverzüglich unter Hinweis hierauf widersprochen. Nach § 174 Satz 1 BGB ist ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, unwirksam, wenn dem Bevollmächtigten eine Vollmachtsurkunde nicht vorliegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grunde unverzüglich zurückweist.

Die Vollmacht des Verwalters der Beklagten für die ausgesprochene Kündigung ergab sich hier nach den Feststellungen des Berufungsgerichts, die die Revision hinnimmt, aus § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG . Nach dieser Vorschrift ist der Verwalter berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie sonstige Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen vorzunehmen, soweit er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit ermächtigt ist.

Diese Ermächtigung zur Kündigung des Dienstvertrages mit der Klägerin war mit Beschluss vom 13. September 2010 erfolgt. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist § 174 BGB auf eine derartige Fallgestaltung anwendbar.

aa) Beruht die Vertretungsmacht nicht auf der Erteilung einer Vollmacht durch den Vertretenen, sondern auf gesetzlicher Gr