Wohnwertverbesserung gem. § 554 Abs. 1 BGB abhängig vom aktuellen Zustand der Wohnung
Darum geht es
Ein Mieter ersetzte mit Zustimmung seines Vermieters den Kohleofen in seiner Wohnung durch eine Gasetagenheizung. Einige Jahre später wechselte der Vermieter. Der neue Vermieter wollte im Rahmen einer Modernisierungsmaßnahme die Mietwohnung an die Gaszentralheizung anschließen. Er begründete dies damit, dass somit Energie eingespart und der Wohnwert erhöht werde. Aus diesem Grund sollte der Mieter nach Durchführung der Renovierung eine Umlage in Höhe von monatlich 19,66 € sowie einen Heizkostenvorschuss in Höhe von monatlich 113,52 € zahlen. Weil der Mieter die Modernisierung nicht dulden wollte, klagte der Vermieter.
Das Amtsgericht Berlin-Mitte wies die Klage des Vermieters mit Urteil vom 11.08.2009 (14 C 342/08) ab. Das im Wege der Berufung angerufene Landgericht Berlin gab der Klage des Vermieters mit Urteil vom 11.03.2011 (63 S 469/09) statt, die dagegen gerichtete Revision des Mieters war erfolgreich.
Wesentliche Aussagen der Entscheidung
Der BGH gab der Revision des Mieters statt und hob das Urteil der Vorinstanz auf.
Nach Ansicht des BGH hat das Berufungsgericht bezüglich der für eine Modernisierung notwendigen Wohnwertverbesserung i.S.d. § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB – Duldung von Modernisierungsmaßnahmen ¬ rechtsfehlerhaft auf den ursprünglichen Zustand der Mietwohnung zum Zeitpunkt der Übergabe an den Mieter abgestellt. Dabei hat der Mieter in der Zwischenzeit selbst Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt.
Hat der Vermieter dem Mieter aber Modernisierungsmaßnahmen gestattet, dann ist für die Beurteilung der Wohnwertverbesserung der gegenwärtige Zustand einer Mietwohnung maßgeblich.
Die Richter verweisen auf die Zielsetzung des Gesetzgebers, volkswirtschaftlich und ökologisch sinnvolle Modernisierungsmaßnahmen und damit die Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse zu fördern und den Vermieter in die Lage zu versetzen, den objektiven Gebrauchs- und Substanzwert der Räume oder Gebäudeteile im Interesse einer besseren Vermietbarkeit zu erhöhen. Der Vermieter verhalte sich widersprüchlich, wenn er einerseits dem Mieter erlaube, auf eigene Kosten Modernisierungsmaßnahmen vorzunehmen, andererseits aber den auf diese Weise vom Mieter geschaffenen Zustand unberücksichtigt lasse.
Der BGH hat die Sache in die Vorinstanz zurückverwiesen. Diese soll als Tatsacheninstanz überprüfen, ob nach dem jetzigen Zustand der Wohnung ein Bedarf zur Durchführung einer Modernisierung besteht.
Folgerungen aus der Entscheidung
Der BGH hat mit seinem Urteil die in der Rechtsprechung bislang uneinheitlich beantwortete Frage, beantwortet, ob bei der Beurteilung der Notwendigkeit einer Modernisierungsmaßnahme auf den gegenwärtigen Zustand der Wohnung oder auf den Zustand der Wohnung bei Übergabe an den Mieter abzustellen ist. Aus der Entscheidung des BGH ergibt sich, dass ein Mieter eine weitere Modernisierung der Wohnung nur dann hinnehmen muss, wenn die Wohnung aufgrund ihres jetzigen Zustands modernisierungsbedürftig ist.
Praxishinweis
Vermieter sollten auf die Konsequenzen aufmerksam gemacht werden, die mit der Zustimmung zur Durchführung einer Modernisierung gem. § 554 Abs. 2 BGB durch den Mieter verbunden sind. In diesem Zusammenhang sollte darauf hingewiesen werden, dass der Mieter grundsätzlich keinen Anspruch darauf hat, dass der Vermieter ihm die Selbstvornahme von Modernisierungsmaßnahmen gestattet. Auch kann der Vermieter die Zustimmung an Bedingungen knüpfen, um sicherzustellen, dass die Maßnahmen des Mieters sich mit den von ihn beabsichtigten Modernisierungsmaßnahmen in Übereinstimmung bringen lassen.
Für Mieter ist es wichtig zu wissen, dass sie ohne die ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters keine Modernisierungsarbeiten durchführen dürfen. Dabei sollten auch Mieter auf die damit verbundenen Konsequenzen hingewiesen werden.