Rückerstattung der Nebenkostenvorauszahlung bei verspäteter Abrechnung

Der Vermieter ist zur fristgerechten Abrechnung der Nebenkosten verpflichtet. Andernfalls kann der Mieter nach beendetem Mietverhältnis die Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen verlangen.

KG, Urt. v. 22.03.2010 – 8 U 142/09

Amtliche Leitsätze:

1. Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht über die Nebenkosten ab, so kann der Mieter bei beendetem Gewerberaummietverhältnis die Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen verlangen (im Anschluss an BGH, Urt. v. 09.03.2005 - VIII ZR 57/04).

2. Der Anspruch auf Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen wird fällig, wenn die Abrechnungsfrist erfolglos abgelaufen ist und das Mietverhältnis beendet ist. Die Entstehung und die Durchsetzbarkeit des Rückzahlungsanspruchs sind nicht davon abhängig, dass noch ein fälliger und durchsetzbarer Anspruch auf Erteilung der Nebenkostenabrechnung besteht.

Ein Mieter muss nicht zunächst auf Erteilung der Nebenkostenabrechnung klagen, sondern kann bei beendetem Mietverhältnis ohne Umweg unmittelbar die Rückerstattung der Nebenkostenvorauszahlungen einklagen. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Vermieter seiner Pflicht zur Erteilung der Abrechnung nicht innerhalb der Frist von höchstens einem Jahr nachkommt.
Für das gewerbliche Mietrecht gelten insofern keine Besonderheiten, die eine andere Beurteilung als im Wohnraummietrecht rechtfertigen würden. Die Rechte- und Pflichtenlage ist in Bezug auf die Abrechnung von Nebenkostenvorschüssen bei einem Gewerberaummietverhältnis nicht anders zu beurteilen als bei einen Wohnraummietverhältnis.

Anmerkung des Autors:
Es ist grundsätzlich so, dass ein Vermieter maximal ein Jahr Zeit hat, um seine Nebenkostenabrechnung für das zurückliegende Jahr gegenüber seinem Mieter geltend zu machen. Benötigt er dafür länger, steht ihm kein Anspruch auf die Nebenkostenzahlung zu. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz gibt es nur, wenn er die Verspätung nicht verschuldet hat, wenn ihm also beispielsweise für die korrekte Abrechnung wichtige Belege fehlen.

Hinweis der Redaktion v. 04.05.2010:
Das vorliegende Urteil des KG v. 22.03.2010 — 8 U 142/09 betrifft lediglich die Verpflichtung des Vermieters zur Erteilung der Abrechnung der Nebenkosten innerhalb der Frist von längstens einem Jahr sowie das Recht des Mieters bei beendetem Mietverhältnis unmittelbar auf Rückerstattung der Nebenkostenvorauszahlungen zu klagen.

Aber: Anders als im Wohnraummietrecht ist in Gewerbemietverhältnissen die Frage, ob ein Mieter von Geschäftsräumen im laufenden Mietvertrag trotz einer verspätet erstellten Nebenkostenabrechnung zur Zahlung der restlichen Nebenkosten verpflichtet ist, positiv zu beantworten. Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB gilt bei Gewerberäumen nicht — weder direkt nocht analog.