Erste Details zur Mietrechtsreform

Ein entsprechender Referentenentwurf wurde vom Bundesjustizministerium am 11.05.2011 vorgelegt.

Im Einzelnen enthält der Entwurf folgende Punkte:

• Vermieter sollen die energetische Modernisierung in Zukunft einfacher durchsetzen können. Entsprechende Modernisierungsmaßnahmen sind vom Mieter grundsätzlich zu dulden. Im Übrigen bleibt es bei dem Grundsatz, dass die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen wie bisher nach § 559 BGB mit jährlich elf Prozent auf die Miete umgelegt werden können. Das Mietminderungsrecht bleibt für die ersten drei Monate der Bauphase ausgeschlossen.
• Die in der Praxis entwickelte sogenannte Berliner Räumung wird mit der Einfügung des § 885a ZPO auf eine gesetzliche Grundlage gestellt. Dem Vermieter wird damit die Möglichkeit eingeräumt, hohe Transport- und Lagerkosten zu vermeiden und den Kostenvorschuss für die Vollstreckung erheblich zu reduzieren. Er kann seinen Vollstreckungsauftrag auf die bloße Besitzverschaffung an den Räumen reduzieren und an den darin befindlichen beweglichen Gegenständen sein Vermieterpfandrecht geltend machen.
• Für den Fall, dass gegen den Mieter von Räumen bereits ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt, aber weitere Dritte ohne Kenntnis des Vermieters Besitz an den Räumen begründet haben, wird § 940a ZPO, der die Räumung von Wohnraum durch eine einstweilige Verfügung bisher nur in Ausnahmefällen erlaubt, erweitert. In diesen Fällen soll die Räumung durch (ergänzende) einstweilige Verfügung auch gegen dritte Personen angeordnet werden können.
• Durch die Hinterlegungsanordnung sollen die Klagen auf wiederkehrende Leistungen gem. §§ 258, 259 BGB ergänzt werden. So soll der tatsächliche Wert des Titels über die bis zum Urteil aufgelaufenen Forderungen gesichert werden. Denn befindet sich der Schuldner wiederkehrender Zahlungsleistungen in Verzug, sieht sich der Gläubiger der Gefahr ausgesetzt, dass er durch die Dauer des Hauptsacheverfahrens einen wirtschaftlichen Schaden dadurch erleidet, dass der Schuldner am Ende des Prozesses nicht mehr zahlungsfähig ist. Voraussetzung für die Hinterlegung ist, dass die klage hohe Aussicht auf Erfolg hat. Der Vermieter, dessen Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs rechtshängig ist, soll nach § 940a Abs. 3 ZPO gegen den Mieter, der eine in diesem Prozess erlassene Hinterlegungsanordnung nicht befolgt, eine Räumungsverfügung beantragen.
• Mit § 556c BGB schafft der Entwurf einen Anspruch zur Umlage der Kosten der gewerblichen Wärmelieferung (Contracting-Kosten) als Betriebskosten auf den Mieter. Erforderlich ist einerseits eine Effizienzsteigerung bei der Umstellung von der Versorgung in Eigenregie auf gewerbliche Wärmelieferung, andererseits die Kostenneutralität für den Mieter aufgrund einer vergleichenden Kostenbetrachtung. Die Regelung gilt für sämtliche Bestandsverträge.
• Mit § 569 Abs. 3a BGB soll ein neuer Kündigungsgrund geschaffen werden. Danach soll, wie bei Verzug mit der Mietzahlung, auch bei Zahlungsverzug mit der Mietkaution eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ohne Abmahnung ausgesprochen werden können, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung in Höhe von zwei Kaltmieten in Verzug ist.
• Durch die Reform soll außerdem die Umgehung des Kündigungsschutzes bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen - insbesondere nach dem "Münchener Modell“ - unterbunden werden. Beim "Münchener Modell" verzichtet eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder eine Miteigentümergemeinschaft nach dem Erwerb eines mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks zunächst auf die Umwandlung in Wohneigentum sowie auf den Verkauf der Wohnungen an die Interessenten. Nach dem Erwerb kann ein ordentliches Kündigungsrecht bislang auf den Eigenbedarf der erwerbenden Gesellschafter gestützt werden. Damit ist die mieterschützende Bestimmung des § 577a Absatz 1 BGB nicht unmittelbar anwendbar. Die Neuregelungen schließen diese Lücke. Das Schutzinteresse der Mieter ist nämlich in den genannten Fällen mit der in § 577a BGB geregelten Situation vergleichbar.

Die Einzelheiten der Reform werden derzeit innerhalb der Bundesregierung abgestimmt, bevor der Referentenentwurf dann Ländern und Verbänden zugeleitet wird.