Erhöhte Betriebskostenvorauszahlung muss auch inhaltlich richtig sein
Darum geht es
Ein Mieter weigerte sich, die erhöhte Betriebskostenvorauszahlung zu leisten, da diese seiner Ansicht nach Fehler enthielt. Beispielsweise hatte der Vermieter ohne nähere Spezifizierung Hausmeisterkosten auf die Mieter umgelegt, obwohl diese Treppenhaus und Hof selbst gereinigt hatten, wie im Mietvertrag vereinbart.
In dem daraus erwachsenden Rechtsstreit geht es um die Rechtmäßigkeit der fristlosen Kündigung und Räumungsklage wegen Zahlungsrückständen.
Sowohl das Amtsgericht Hoyerswerda als auch das Landgericht Bautzen als Berufungsinstanz wiesen die Räumungsklage des Vermieters ab. Auch mit der Revision hatte der Vermieter keinen Erfolg.
Wesentliche Aussagen der Entscheidung
Nach der Vorschrift des § 560 Abs. 4 BGB darf sowohl der Vermieter als auch der Mieter nach einer Betriebskostenabrechnung eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen. Hierzu muss eine Erklärung in Textform verwendet werden. Bislang sah der Bundesgerichtshof dabei eine formal ordnungsgemäße Abrechnung als ausreichend an, da es sich lediglich um vorläufige Zahlungen handelt. Darüber hinaus sollten zeitaufwändige Streitereien vermieden werden. Von dieser Ansicht rückt der BGH jetzt ab.
Betriebskostenabrechnung muss auch inhaltlich richtig sein
Die Richter stellen klar, dass der Vermieter nur bei der Erstellung einer auch inhaltlich ordnungsgemäßen Abrechnung zu einer Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen berechtigt ist. Denn ansonsten könnte der Vermieter Zahlungen fordern, die ihm überhaupt nicht zustehen. Wenn der Mieter die Erhöhung nicht zahlt, könnte er ihm bei Zahlungsrückständen von zwei Monatsmieten fristlos kündigen. Diese Folge kann nach Ansicht des Gerichts nicht hingenommen werden.
Folglich hat der Vermieter gegen den Mieter keinen Anspruch auf die Leistung höherer Betriebskostenvorauszahlungen, wenn die Betriebskostenabrechnung inhaltlich fehlerhaft ist. Für eine fristlose Kündigung des Mieters bei dessen Weigerung besteht dann ebenfalls kein Grund.
Praxishinweis
Vielen Vermietern dürfte die geänderte Rechtsprechung des BGH noch nicht bekannt sein. Es bietet sich an die Mandanten darüber zu informieren, dass Vermieter bei der Forderung einer höheren Betriebskostenpauschale inhaltliche Einwände in Bezug auf die Betriebskostenabrechnung überprüfen müssen. Erweisen sich die Einwände des Mieters als berechtigt, darf der Vermieter die Zahlung einer erhöhten Betriebskostenvorauszahlung nicht verlangen.