Eintragungsfähigkeit von Vormerkung bei Übereignungsanspruch

Ankaufsrechte begründen einen künftigen Anspruch auf Übereignung. Vormerkungsfähig ist nicht der von vornherein gegebene Anspruch auf Abschluss des Kaufvertrags, sondern der künftige schuldrechtliche Anspruch auf Einräumung des Eigentums aus dem erst abzuschließenden Kaufvertrag.

Für die Eintragungsfähigkeit der Vormerkungen ist entscheidend, ob der künftige Anspruch auf Eigentumsverschaffung bereits eine feste Grundlage hat.

Darum geht es

Eine Grundstückseigentümerin hat dem Inhaber eines Erbbaurechtes mit notariellem Vertrag vom 10.03.2010 ein Ankaufsrecht eingeräumt. Nach dem Inhalt des Vertrages darf der Berechtigte von der Eigentümerin den Abschluss eines Kaufvertrages sowie die Übereignung verlangen, soweit die Parteien keine marktgängige Finanzierung des Verpflichteten und damit des Grundbesitzes über den 31.12.2012 vereinbaren können. Der Berechtigte muss das eingeräumte Ankaufsrecht bis zum 31.12.2012 ausgeübt haben. Bis zu diesem Termin muss er sämtliche Verpflichtungen aus dem Mietvertrag erfüllt haben.

Das Grundbuchamt weigert sich, die zur Sicherung dieses Anspruches bewilligten Vormerkungen einzutragen.

Wesentliche Entscheidungsgründe

Der OLG München entschied, dass das Grundbuchamt die Vormerkungen ins Grundbuch eintragen muss, weil die Ansprüche auf künftige Übereignung des Grundstücks eintragungsfähig sind.

Eine Vormerkung kann auch bei künftigen und bedingten Ansprüchen eintragungsfähig sein. Dies setzt voraus, dass der Schuldner keinen Einfluss auf den Eintritt der Bedingung hat. Darüber hinaus muss der zu sichernde Anspruch hinreichend bestimmt sein.

Eintragungsfähigkeit des Rechts auf Eigentumsverschaffung

Zwar ist das vereinbarte Ankaufsrecht als solches kein eintragungsfähiges Recht. Eintragungsfähig ist jedoch der künftige schuldrechtliche Anspruch auf Einräumung des Eigentums, wenn das Entstehen dieses Anspruches hinreichend gesichert ist. Hierzu reicht es aus, dass der Schuldner den Abschluss des hierfür erforderlichen Kaufvertrages nicht verhindern kann.

Unumgängliche Verpflichtung zum Abschluss des Kaufvertrags

Im Folgenden untersucht das Gericht, inwieweit die Grundstückseigentümerin sich ihrer Verpflichtung zum Abschluss des Kaufvertrages entziehen kann. Dies könnte sich daraus ergeben, dass der Berechtigte sein Ankaufsrecht nur bis zu einem bestimmten Zeitpunkt ausüben kann und es ohne Zustandekommen einer Vereinbarung grundsätzlich bei einem Ankaufsrecht verbleibt. Hiergegen spricht jedoch, dass der Berechtigte im zugrundeliegenden Fall die Übereignung des Grundbesitzes verlangen darf, soweit die Parteien bis zum 31.12.2012 keine marktgängige Finanzierung des Verpflichteten vereinbart haben.

Zum Begriff der Marktgängigkeit

Der Begriff des Marktgängigkeit ist nach Ansicht des OLG München keinesfalls zu vage formuliert, um daraus einen Anspruch herzuleiten. Er besagt, dass die Konditionen der Finanzierung den üblichen Konditionen auf dem Finanzmarkt entsprechen müssen. Hieraus ergibt sich, dass die Finanzierung bis zum 31.12.2012 gesichert sein muss. Ansonsten darf der Berechtigte die Übereignung des Grundstücks verlangen. Infolgedessen kann die Grundstückseigentümerin hier nicht das Entstehen dieses Anspruches durch ihr Verhalten einseitig verhindern.

Wahrung des grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatzes

Der zu sichernde Anspruch ist vorliegend nach Inhalt und Gegenstand auch hinreichend bestimmt genug, um dem grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz zu genügen. Dies ergibt sich daraus, dass die Ansprüche auf Übertragung des Erbbaurechtes bzw. des Eigentums gerichtet sind. Die Bedingungen, unter denen diese Ansprüche wegfallen, sind klar genug formuliert.

Praxishinweis

Bei einer Vormerkung sollte Ihr Mandant darauf achten, dass der einzutragende Anspruch auch wirklich eintragungsfähig ist. Ansonsten verweigert das Grundbuchamt die Eintragung. Hinsichtlich eines Anspruchs auf künftige Eigentumsverschaffung ist zu beachten, dass dieser nicht vom Verhalten des Schuldners abhängig sein darf. Dies sollte sich eindeutig aus den zugrundeliegenden Vereinbarungen ergeben. Die jeweiligen Klauseln sollten keine vagen und vieldeutigen Begriffe enthalten, sondern klar und eindeutig formuliert sein. Auf diese Weise werden langwierige und kostenträchtige Rechtsstreitigkeiten mit dem zuständigen Grundbuchamt vermieden.

OLG München, Beschl. v. 02.07.2010 - 34 Wx 64/10