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Weiterführende Dokumente

III. Antrag auf Ungültigerklärung des Beschlusses über die Bestellung eines Verwalters

B. Materielles Recht (Beschlussanfechtung und Nichtigkeitsfeststellung) | Handbuch des Wohnungseigentumsrechts
A. Verwalterbestellung

§ 4 Streitigkeiten zwischen Wohnungseigentümern und Verwalter | Handbuch des Wohnungseigentumsrechts

OLG Hamm (2 U 56/18) | Datum: 14.03.2019

BGH, Urteil vom 21.02.2014 - Aktenzeichen V ZR 164/13

DRsp Nr. 2014/5697

Organstellung und Verwaltervertrag bei Verschmelzung einer zur Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage bestellten juristischen Person auf eine andere juristische Person

Bei der Verschmelzung einer zur Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage bestellten juristischen Person auf eine andere juristische Person gehen die Organstellung und der Verwaltervertrag im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den übernehmenden Rechtsträger über; der Verwaltervertrag erlischt nicht in entsprechender Anwendung von § 673 BGB , weil diese Norm durch die im Umwandlungsgesetz enthaltenen Spezialvorschriften verdrängt wird. Die Verschmelzung der Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage stellt zwar als solche keinen wichtigen Grund dar, der eine vorzeitige Kündigung eines Verwaltervertrags rechtfertigt; an die erforderlichen besonderen Umstände, die die Fortführung der Verwaltung durch den übernehmenden Rechtsträger für die Wohnungseigentümer unzumutbar machen, sind aber keine hohen Anforderungen zu stellen.

Tenor

Auf die Revision der Klägerin zu 1 wird das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Landau in der Pfalz vom 17. Mai 2013 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Anträge der Klägerin zu 1 abgewiesen worden sind festzustellen, dass der jeweilige Verwaltervertrag zwischen den Eigentümergemeinschaften S. straße 29 und 31, F. , und der G. GmbH aufgrund des Verschmelzungsvertrags vom 1. August 2011 jeweils auf die D. GmbH übergegangen ist und durch die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags zu TOP 3 der Eigentümerversammlungen vom 19. November 2011 jeweils nicht beendet worden ist, sondern bis zum 27. Mai 2012 fortbestanden hat.

Im Übrigen wird die Revision mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die weitergehenden Feststellungsanträge der Klägerin zu 1 als unzulässig abgewiesen werden.

Die Anschlussrevision der Beklagten wird als unzulässig verworfen.

Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Normenkette:

BGB § 314 Abs. 1 ; BGB § 673 S. 1; UmwG § 20 Abs. 1 Nr. 1 ; WEG § 26 Abs. 1 ;

Tatbestand

Im Jahr 2007 bestellten die Wohnungseigentümer zweier benachbarter Wohnungseigentumsanlagen jeweils die Firma G. GmbH (im Folgenden: Fa. G. ) bis zum 27. Mai 2012 zur Verwalterin. In der Folge wurden entsprechende Verwalterverträge geschlossen. Mit Verschmelzungsvertrag vom 1. August 2011 wurde die Fa. G. auf die Klägerin zu 1 - bei der es sich ebenfalls um eine GmbH handelt - verschmolzen. Die Verschmelzung wurde am 3. September 2011 in das Handelsregister eingetragen.

In den Eigentümerversammlungen vom 19. November 2011 fassten die Wohnungseigentümer der beiden Anlagen gleichlautende Beschlüsse. Danach sollte einer etwaigen Übertragung des Verwalteramtes sowie des Verwaltervertrages seitens der Fa. G. auf die Klägerin zu 1 widersprochen werden (TOP 2). Vorsorglich sollten die Verwalterverträge mit der Fa. G. oder der Klägerin zu 1 fristlos, hilfsweise fristgerecht gekündigt werden (TOP 3). Daneben bestellten die Wohnungseigentümer eine Tochtergesellschaft der Beigeladenen mit sofortiger Wirkung bis zum 27. Mai 2012 zur Verwalterin und gaben den Abschluss entsprechender Verwalterverträge vor (TOP 5).

Die gegen diese Beschlüsse gerichtete Anfechtungsklage der Klägerin zu 1 hat das Amtsgericht als unzulässig, die Klage der Kläger zu 2 bis 6 - einzelner Wohnungseigentümer - hat es als unbegründet abgewiesen. In der Berufungsinstanz hat die Klägerin zu 1 hilfsweise ihre Klage erweitert und beantragt festzustellen, dass jeweils das Bestellungsrechtsverhältnis und die Verwalterverträge zwischen der Fa. G. und den Eigentümergemeinschaften auf die Klägerin zu 1 übergegangen sind und bis zum 27. Mai 2012 fortbestanden haben. Die Berufung der Klägerin zu 1 hat das Landgericht zurückgewiesen; deren Hilfsanträge hat es abgewiesen. Die Berufung der Kläger zu 2 bis 5 hat lediglich insoweit Erfolg gehabt, als die jeweils zu TOP 5 gefassten Beschlüsse für ungültig erklärt worden sind. Mit der nur im Hinblick auf die Abweisung der Hilfsanträge zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, verfolgt die Klägerin zu 1 ihre Feststellungsanträge weiter. Mit der gegen die Kläger zu 2 bis 6 gerichteten Anschlussrevision wollen die Beklagten erreichen, dass deren Anfechtungsklagen auch im Hinblick auf TOP 5 zurückgewiesen werden; die Kläger zu 2 bis 5 beantragen die Verwerfung, hilfsweise die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe

A.

Das Berufungsgericht, dessen Urteil u.a. in ZWE 2014, 46 ff. veröffentlicht ist, sieht die Beschlussanfechtungsklage der Klägerin zu 1 als unzulässig an. Auf die Berufung der Kläger zu 2 bis 5 erklärt es den zu TOP 5 gefassten Beschluss für ungültig, weil es an der erforderlichen Einholung von Alternativangeboten anderer Verwalter gefehlt habe. Die in zweiter Instanz seitens der Klägerin zu 1 hilfsweise erhobene Feststellungsklage sei zulässig, aber unbegründet. Die Organstellung sei an die zum Verwalter bestellte Rechtsperson gebunden und gehe infolge einer Verschmelzung nicht über; die Wohnungseigentümer müssten sich keine andere Rechtsperson als Verwalter aufdrängen lassen. Das gelte in gleicher Weise für die Verwalterverträge. Diese seien jedenfalls durch die fristlosen Kündigungen beendet worden. Ein wichtiger Grund habe vorgelegen, weil der Klägerin zu 1 die Erfüllung der Verträge unmöglich geworden sei.

B.

I. Revision der Klägerin zu 1

Die Revision hat teilweise Erfolg.

1. Zulässig ist die Feststellungsklage der Klägerin zu 1 nur, soweit sie den Fortbestand der jeweils zwischen der Fa. G. und den Eigentümergemeinschaften geschlossenen Verwalterverträge bis zum 27. Mai 2012 zum Gegenstand hat. Im Hinblick auf die jeweiligen Bestellungsrechtsverhältnisse hätte das Berufungsgericht die Klage dagegen bereits als unzulässig abweisen müssen.

a) Hinsichtlich der Verwalterverträge ergibt sich das erforderliche Feststellungsinteresse (§ 256 Abs. 1 ZPO ) aus möglichen vertraglichen Vergütungsansprüchen der Klägerin zu 1 (vgl. Senat, Beschluss vom 20. Juni 2002 - V ZB 39/01, BGHZ 151, 164, 172). Dem steht nicht entgegen, dass der Verwalter Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft ist und mit dieser - also nicht mit den Wohnungseigentümern selbst - den Verwaltervertrag abschließt. Zu Recht verweist das Berufungsgericht auf § 10 Abs. 8 WEG ; nach dieser Norm haften die einzelnen Wohnungseigentümer - wenn auch begrenzt auf den jeweiligen Miteigentumsanteil - der Verwalterin für deren etwaige Ansprüche gegen den Verband.

b) Im Hinblick auf den Fortbestand des Bestellungsrechtsverhältnisses fehlt dagegen das Feststellungsinteresse. Ob sich dies schon daraus ergibt, dass bei nächstliegender Auslegung mit dem zu TOP 2 gefassten und inzwischen bestandskräftigen Beschluss (hilfsweise) die Abberufung der Klägerin zu 1 erfolgt ist, kann dahinstehen. Ihre Aufgaben und Befugnisse als Verwalterin könnte die Klägerin zu 1 nämlich ohnehin nicht mehr wahrnehmen, weil der Bestellungszeitraum abgelaufen ist; eine zu Unrecht entzogene Rechtsstellung könnte ihr nicht mehr eingeräumt werden. Ihre Vergütungsansprüche ergeben sich nicht aus der Organstellung, sondern aus den jeweiligen Verwalterverträgen. Dass sich die Klägerin zu 1 - wie ihr Prozessbevollmächtigter in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat ausgeführt hat - im Zusammenhang mit der Organstellung Ansprüchen ausgesetzt sehen könnte, begründet kein Feststellungsinteresse. Die Wohnungseigentümer bzw. die Verbände müssten sich insoweit auf ihre Betätigung trotz (angeblich) fehlender Organstellung stützen; es ist aber weder vorgetragen, dass solche Ansprüche erhoben werden, noch ist ersichtlich, dass die Klägerin zu 1 nach den Eigentümerversammlungen weiter als Verwalterin tätig geworden wäre.

2. Soweit die Klage zulässig ist, ist sie auch begründet. Anders als das Berufungsgericht meint, sind die Verwalterverträge nicht infolge der Verschmelzung beendet worden.

a) Einigkeit besteht darüber, dass der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage seine Befugnisse nicht rechtsgeschäftlich auf Dritte übertragen oder diesen zur Ausübung überlassen kann (BayObLG, NJW-RR 1997, 1443 f.; Merle in Bärmann, WEG , 12. Aufl., § 26 Rn. 92 f.). Die Fa. G. hat ihre Rechtsstellung jedoch nicht auf die Klägerin zu 1 übertragen, sondern ist auf diese verschmolzen worden. Infolgedessen ist die Fa. G. als bisherige Rechtsträgerin gemäß § 20 Abs. 1 Nr. 2 UmwG mit Eintragung der Verschmelzung in das Register ohne besondere Löschung untergegangen; ihr Vermögen und ihre Verbindlichkeiten sind gemäß § 20 Abs. 1 Nr. 1 UmwG auf die Klägerin zu 1 als übernehmende Rechtsträgerin übergegangen.

b) Ob sich diese Gesamtrechtsnachfolge auch auf den zwischen dem Verwalter und einer Wohnungseigentümergemeinschaft geschlossenen Verwaltervertrag erstreckt, ist umstritten und höchstrichterlich bislang nicht geklärt.

aa) Nach einer in der Rechtsprechung nahezu einhellig vertretenen Auffassung, der auch das Berufungsgericht folgt, endet der Verwaltervertrag, wenn eine Personenhandelsgesellschaft oder eine juristische Person als bisherige Verwalterin infolge einer gesellschaftsrechtlichen Umwandlung erlischt. Dies ergebe sich aus einer entsprechenden Anwendung von § 675 Abs. 1 i.V.m. § 673 Satz 1 BGB ; zugleich erlösche die Organstellung analog § 168 Satz 1 BGB . Die Rechtsstellung des Verwalters sei höchstpersönlicher Natur und werde durch besonderes Vertrauen geprägt. Den Wohnungseigentümern könne ein neuer Verwalter weder durch Verschmelzung oder Spaltung noch durch Anwachsung aufgedrängt werden (LG Frankfurt, ZWE 2013, 30 f. [Verschmelzung]; OLG Köln, OLGR 2004, 49, 50 f.; LG Frankfurt/Oder, ZMR 2013, 981 ff.; LG München I, ZWE 2013, 415 f. [jew. zur Spaltung]; BayObLGZ 1987, 54, 57 ff.; OLG Köln, NZM 2006, 591 f. [jew. zur Anwachsung]; BayObLG, ZWE 2001, 492, 493 f. [Ausgliederung eines einzelkaufmännischen Unternehmens auf eine juristische Person]; Palandt/Bassenge, BGB , 73. Aufl., § 26 WEG Rn. 21; BeckOK BGB/Hügel, Edition 29, § 26 WEG Rn. 4).

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