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BGH, Urteil vom 02.04.2014 - Aktenzeichen VIII ZR 231/13

DRsp Nr. 2014/6957

Rechtmäßigkeit eines schriftlichen Mieterhöhungsverlangens durch die Hausgesellschaft ohne ausdrücklichen Hinweis auf ein Vertreterhandeln für den Vermieter

Auch bei einem Mieterhöhungsverlangen (§ 558a Abs. 1 BGB ) genügt es, wenn sich die Vertretung des Vermieters durch einen Bevollmächtigten (hier: die Hausverwaltung) aus den Umständen ergibt; einer ausdrücklichen Offenlegung der Vertretung und namentlichen Benennung des Vermieters bedarf es nicht.

Tenor

Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 26. Juni 2013 wird zurückgewiesen.

Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Normenkette:

BGB § 164 Abs. 1 S. 2; BGB § 558a Abs. 1 ;

Tatbestand

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in Berlin. Mit Schreiben vom 25. November 2011 verlangte die von der Klägerin beauftragte Hausverwaltung von den Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der seit dem Jahr 2006 unveränderten Miete um 31,08 € auf 252,37 € und verwies zur Begründung auf den Berliner Mietspiegel. Sie teilte dabei nicht ausdrücklich mit, dass sie für die Klägerin handelte. In dem Mieterhöhungsverlangen heißt es:

"Gemäß § 558 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen [...]. Wir bitten deshalb um Zustimmung [...] ".

Dieses Schreiben erhielten die Beklagten zusammen mit einer von der Hausverwaltung erstellten Betriebskostenabrechnung vom 22. November 2011, in der sie bat, den Nachzahlungsbetrag auf das Konto der namentlich benannten Klägerin zu überweisen. Die Beklagten sind der Auffassung, es liege kein wirksames Mieterhöhungsverlangen vor, da aus dem Schreiben vom 25. November 2011 nicht hervorgehe, dass die Hausverwaltung im Namen der Klägerin gehandelt habe.

Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung gerichteten Klage überwiegend stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten ist ohne Erfolg geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Beklagten die vollständige Abweisung der Klage.

Entscheidungsgründe

Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht (LG Berlin, GE 2013, 691) hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

Das Amtsgericht habe die Beklagten zu Recht zur Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete auf 243,36 € verurteilt.

Im Falle der Abgabe einer Mieterhöhungserklärung durch eine Hausverwaltung im Rahmen eines Mietverhältnisses sei grundsätzlich davon auszugehen, dass die Erklärung zugunsten des Vermieters erfolge. Dies gelte jedenfalls dann, wenn mit der Erklärung einer Hausverwaltung zum Ausdruck gebracht werde, dass der Vermieter berechtigt sei, die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete zu verlangen und unstreitig die Hausverwaltung nicht Vermieterin sei. Denn es sei anerkannt, dass selbst bei einer Vermietung durch eine Hausverwaltung diese im Zweifel für den Eigentümer handele (KG, WM 1984, 254).

Vorliegend sei durch die Bezugnahme, dass "der Vermieter zur Erhöhung berechtigt" sei, hinreichend klar zum Ausdruck gekommen, dass keine Eigenerklärung, sondern eine Erklärung im Namen des Vermieters erfolgt sei, zumal mit Rücksicht auf die Erklärung vom 22. November 2011 die Beklagten gewusst hätten, dass die Hausverwaltung auch bereits zuvor eine Erklärung seitens der Klägerin abgegeben habe. Aus der Formulierung am Ende des Schreibens: "Wir bitten deshalb um Zustimmung ... " folge nichts Gegenteiliges. Ein besonderes Schutzbedürfnis des Mieters stehe dem nicht entgegen.

II.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist.

Der Klägerin steht gegen die Beklagten aus § 558 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung auf der Grundlage des Mieterhöhungsverlangens der Hausverwaltung vom 25. November 2011 zu.

1. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Klägerin durch das Schreiben ihrer Hausverwaltung vom 25. November 2011 ein wirksames Mieterhöhungsverlangen (§ 558a Abs. 1 BGB ) gestellt hat.

Gemäß § 164 Abs. 1 Satz 1 BGB wirkt eine Willenserklärung, die jemand innerhalb der ihm zustehenden Vertretungsmacht im Namen des Vertretenen abgibt, für und gegen den Vertretenen. Dabei macht es keinen Unterschied, ob die Erklärung ausdrücklich im Namen des Vertretenen erfolgt oder ob die Umstände ergeben, dass sie in dessen Namen erfolgt (§ 164 Abs. 1 Satz 2 BGB ).

a) Allerdings wird in der mietrechtlichen Literatur und in der Rechtsprechung der Instanzgerichte teilweise die Auffassung vertreten, dass ein Mieterhöhungsverlangen, das durch einen Bevollmächtigten wie beispielsweise eine Hausverwaltung gestellt werde, nur wirksam sei, wenn die Stellvertretung ausdrücklich offen gelegt und der Vermieter darin namentlich benannt werde (LG Potsdam, GE 2013, 689 ff.; LG Berlin, GE 2013, 483; LG Berlin, GE 2011, 168; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Aufl., Vor § 558 BGB , Rn. 43; MünchKommBGB/Artz, 6. Aufl., § 558a