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BGH, Urteil vom 09.04.2014 - Aktenzeichen XII ZR 161/13

DRsp Nr. 2014/8005

Maßgebliche Bedeutung der vom Grundstückseigentümer beabsichtigten Nutzung des vom Nutzer errichteten Bauwerks nach Rückerhalt bei der Verkehrswertermittlung

a) Bei der Verkehrswertermittlung gemäß § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG kommt der vom Grundstückseigentümer beabsichtigten Nutzung des vom Nutzer errichteten Bauwerks nach Rückerhalt maßgebliche Bedeutung zu.b) Daher fehlt es regelmäßig an einer Verkehrswerterhöhung durch das Bauwerk, wenn der Grundstückseigentümer dessen Abriss und die Renaturierung des Grundstücks plant.

Tenor

Die Revision gegen das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Neuruppin vom 16. Januar 2013 wird auf Kosten der Kläger zurückgewiesen.

Normenkette:

SchuldRAnpG § 6 Abs. 1; SchuldRAnpG § 12 Abs. 2 S. 2 2. Alt.; SchuldRAnpG § 12 Abs. 3; SchuldRAnpG § 15 Abs. 1 S. 2 Nr. 2; SchuldRAnpG § 23 Abs. 4; BGB § 591 Abs. 1 ;

Tatbestand

Die Kläger verlangen von den Beklagten eine Entschädigung nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz für ein auf deren Grundstück errichtetes Bauwerk.

Mit schriftlichem Vertrag vom 16. November 1976 pachteten die Kläger vom Rat der in der ehemaligen DDR gelegenen Gemeinde K. ein Teil-Grundstück zur "Nutzung für persönliche Erholungsbedürfnisse". In der Folgezeit errichteten die Kläger auf dem Grundstück einen Bungalow. Nach Restitution des Grundstücks sind die Beklagten dessen Eigentümer geworden. Sie beabsichtigen, das Grundstück zu renaturieren und zu diesem Zweck den Bungalow abzureißen.

Mit Schreiben vom 11. März 2010 kündigten die Kläger den Pachtvertrag zum 31. Oktober 2010. Sie verlangten einen Wertersatz von 75.000 € für die Errichtung des Bungalows, der sich aus dem Wert der Baulichkeit von 30.000 € und dem gegenüber unbebautem Pachtland um 45.000 € erhöhten Grundstückswert zusammensetze. Auch nach Rückgabe verweigerten die Beklagten eine Zahlung, weil der Bungalow wegen des beabsichtigten Abrisses den Verkehrswert des Grundstücks nicht erhöhe.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Kläger hatte keinen Erfolg. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter.

Entscheidungsgründe

Die Revision ist nicht begründet.

I.

Das Berufungsgericht hat seine Entscheidung im Wesentlichen wie folgt begründet:

Auf das Vertragsverhältnis finde das Schuldrechtsanpassungsgesetz Anwendung. Da die Kläger selbst gekündigt hätten, kämen nur Ansprüche nach § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG in Betracht, so dass der Betrag zu ersetzen sei, um den der Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt der Rückgabe erhöht sei. Der Eigentümer solle insoweit Ausgleich leisten, als ihm tatsächlich ein realisierbarer Wert zufließe.

Dies sei hier nicht der Fall, weil die Beklagten weder eine Neuverpachtung des bebauten Grundstücks noch dessen Verkauf, sondern vielmehr den Abriss des Bauwerks beabsichtigten. Unter Berücksichtigung des gesetzgeberischen Zwecks des Schuldrechtsanpassungsgesetzes bestehe in einem derartigen Fall kein Anspruch auf Wertersatz. Bei einer Vertragsbeendigung durch den Nutzer solle der Eigentümer lediglich für solche baulichen Investitionen des Nutzers Wertersatz leisten müssen, die ihm nach der Vertragsbeendigung werterhöhend zugute kämen. Das hänge aber in erster Linie von der vom Eigentümer beabsichtigten zukünftigen Nutzung des Grundstücks ab.

II.

Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand.

1. Zutreffend und im Revisionsverfahren nicht angegriffen geht das Berufungsgericht von § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG als der allein in Betracht kommenden Anspruchsgrundlage aus. Durch den Vertrag vom 16. November 1976 und die nachfolgende Grundstücksnutzung zu Erholungszwecken wurde ein Rechtsverhältnis nach den §§ 312 ff. ZGB -DDR begründet, auf das gemäß § 6 Abs. 1 SchuldRAnpG die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs über den Miet- oder den Pachtvertrag anzuwenden sind, soweit das Schuldrechtsanpassungsgesetz nichts anderes bestimmt.

Die Rückgabe des Grundstücks an die Beklagten als Voraussetzung eines Anspruchs auf eine Entschädigung nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz (vgl. hierzu Senatsurteil vom 15. Januar 2014 - XII ZR 83/13 - WuM 2014, 152 Rn. 17 ff.) ist zwischen den Parteien nicht (mehr) im Streit. Mangels Feststellungen des Berufungsgerichts ist - trotz des entsprechenden Bestreitens der Beklagten - zugunsten der Revision zu unterstellen, dass der Bungalow entsprechend den Rechtsvorschriften in der DDR errichtet worden ist.

2. Ohne Erfolg wendet sich die Revision dagegen, dass das Berufungsgericht bei der Bestimmung des Verkehrswerts gemäß § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG die von den Grundstückseigentümern beabsichtigte künftige Grundstücksnutzung berücksichtigt hat und deshalb zu dem Ergebnis gelangt ist, dass der von den Klägern erbaute Bungalow den Verkehrswert des Grundstücks nicht erhöhe.

a) Die Frage, ob und wie sich die Absichten des Grundstückseigentümers zur zukünftigen Nutzung auf den Verkehrswert i.S.d. § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG auswirken, wird in Rechtsprechung und Literatur nicht einheitlich beantwortet.

Nach einer Ansicht ist regelmäßig ein objektiver Maßstab anzulegen, so dass es auf die objektive Verwertbarkeit des Bauwerks, nicht aber auf die subjektive Verwertungsabsicht des Grundstückseigentümers ankomme (so LG Frankfurt/Oder in einem unveröffentlichten Beschluss vom 20. Mai 2009 - 15 S 164/08; Matthiessen in Kimme Offene Vermögensfragen [Stand: Juni 2009] § 12 SchuldRAnpG Rn. 15; Thiele/Röske SchuldRÄndG [Stand: August 1999] § 12 SchuldRAnpG Rn. 29 ff.). Auch nach dieser Auffassung soll allerdings dann, wenn die tatsächliche Nutzung hinter der baurechtlich zulässigen zurückbleibt, das Bauwerk zumindest für den Fall keine Werterhöhung für das Grundstück darstellen, dass es abgerissen werden soll, um das Grundstück anderweitig zu bebauen (vgl. dazu Zimmermann VIZ 1996, 121, 126; ders. in Prütting/Zimmermann/Heller Grundstücksrecht Ost § 12 SchuldRAnpG Rn. 61 f.; ders. in RVI [August 2012] § 12 SchuldRAnpG Rn. 61 f.).

Demgegenüber kommt es nach überwiegender Meinung auf die subjektive Verwertbarkeit des Bauwerks für den Eigentümer an (vgl. LG Zwickau WuM 2009, 305, 306; LG Potsdam VIZ 2002, 244 f.; AG Strausberg Grundeigentum 1996, 1119, 1121; Czub OVspezial 1997, 258, 261; Schnabel Schuldrechtsänderungsgesetz § 12 SchuldRAnpG Rn. 31; ders. NJW 2000, 2387, 2392; Kühnlein VIZ 2000, 578, 582; wohl auch MünchKommBGB/Kühnholz 4. Aufl. § 12 SchuldRAnpG Rn. 16; Krauß Sachenrechtsbereinigung und Schuldrechtsanpassung im Beitrittsgebiet S. 546; Bultmann in Kiethe SchuldRAnpG § 12 Rn. 25 f.). Dies ergebe sich insbesondere aus den Motiven des Gesetzgebers.

b) Die letztgenannte Auffassung ist zutreffend.

aa) Dem Gesetzeswortlaut selbst ist allerdings nichts dafür zu entnehmen, dass eine Verkehrswerterhöhung die Absicht des Eigentümers voraussetzt, das Bauwerk zu erhalten und für sich zu verwerten. Nach der Vorschrift des § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG kann der Nutzer eine Entschädigung verlangen, soweit der Verkehrswert des Grundstücks durch das Bauwerk im Zeitpunkt der Rückgabe erhöht ist. Regeln dazu, wie diese Verkehrswerterhöhung festzustellen ist, enthält § 12 Abs. 1 und 3 SchuldRAnpG hingegen nicht.

Insoweit kann grundsätzlich auf die Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19. Mai 2010 (ImmoWertV, BGBl. I 639) zurückgegriffen werden (Senatsurteile vom 15