Wirksamkeit von Staffelmietverträgen
Darum geht es
Ein Vermieter hat mit den Mietern einer Wohnung einen Mietvertrag abgeschlossen, der die folgende Klausel enthielt: „Es wird eine Staffelmiete vereinbart, die Miete staffelt sich jährlich um 3 %, siehe Rückseite der Hausordnung."
Auf der Rückseite der Hausordnung war in einer Tabelle für die ersten zehn Jahre des Mietverhältnisses jeweils ein Geldbetrag für die jährlich gestaffelte Miete ausgewiesen. Darunter stand der folgende Satz: „Bei Weiterbestehen des Mietverhältnisses nach dem 31.08.2013 staffelt sich die Miete weiterhin um jährlich 3 %."
Im Folgenden klagte der Vermieter offene Mietforderungen ein und berief sich dabei vor allem auf den Staffelmietvertrag.
Das Amtsgericht Berlin-Schöneberg gab der Klage zunächst nur teilweise statt. Aufgrund der eingelegten Berufung des Vermieters entschied das Landgericht Berlin, dass die Vereinbarung der Staffelmiete im Mietvertrag für die ersten zehn Jahre wirksam ist und verurteilte den Mieter insoweit zur Zahlung.
Der Mieter war anderer Ansicht und legte Revision ein. Er begründete dies damit, dass der Staffelmietvertrag aufgrund der unzulässigen Vereinbarung eines Prozentsatzes nach den ersten zehn Jahren insgesamt nichtig sei. Der Mieter hatte damit jedoch keinen Erfolg.
Wesentliche Entscheidungsgründe
Der BGH wies die Revision des Mieters zurück. Zunächst stellten die Richter fest, dass ein Verstoß gegen § 557a Abs. 1 BGB vorliegt. Danach ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen. Dies ist hier nur für die ersten zehn Jahre des Mietverhältnisses geschehen. Die Nennung eines Prozentsatzes reicht dabei nicht aus.
Die daraus resultierende Teilunwirksamkeit der mietvertraglichen Vereinbarung hat hier aber nicht die Unwirksamkeit des gesamten Staffelmietvertrages zur Folge. Grundsätzlich ist hier davon auszugehen, dass die Parteien nicht von einer jährlichen Staffelung insgesamt abgesehen hätten. Denn diese ermöglicht eine bessere Kalkulation.
Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn besondere Umstände für eine anderslautende Sichtweise von Mieter und Vermieter sprechen. Dafür gibt es hier aber keine Anhaltspunkte.
Folgerungen aus der Entscheidung
Mit dieser Entscheidung macht der BGH deutlich, dass eine Staffelvereinbarung bezüglich der gezahlten Miete bei einem Verstoß nicht unbedingt als vollständig nichtig erachtet werden muss, solange keine Anhaltspunkte eine gegenteilige Annahme naheliegen. Dies zumindest dann, wenn im Staffelmietvertrag zunächst Geldbeträge genannt werden.
Praxishinweis
Als Rechtsanwalt sollten Sie Mieter darauf hinweisen, dass die Vereinbarung einer Staffelmiete nicht nur für einen bestimmten Zeitraum zulässig ist. Hier gilt keine Zehnjahresgrenze. Zudem darf ein Verstoß gegen § 557a Abs. 1 BGB nicht überbewertet werden.
Dieses Urteil ist deshalb interessant, weil eine Teilnichtigkeit meist die Gesamtnichtigkeit zur Folge hat. So ist zum Beispiel gem. § 139 BGB grundsätzlich davon auszugehen, dass die Vereinbarung insgesamt nichtig ist. Dies hat der BGH hier jedoch anders gesehen.
Demgegenüber sollten Sie einen Vermieter darüber aufklären, dass er bei einem Staffelmietvertrag in Bezug auf die festgelegte Steigerung konkrete Geldbeträge ausweisen muss. Die Angabe eines bestimmten Prozentsatzes reicht grundsätzlich nicht aus. Dieses Anliegen des Gesetzgebers ist auch sinnvoll, weil es Klarheit und Transparenz in Bezug auf die Höhe der Miete sicherstellt.