Umlage von Renovierungskosten wegen Modernisierung auf die Mieter
Muss der Mieter aufgrund durchgeführter Modernisierungsarbeiten seine Wohnung renovieren, darf der Vermieter auch die hierfür geltend gemachten Kosten als Mieterhöhung auf ihn umlegen.
Sachverhalt
Ein Vermieter teilte den Mietern seines Mehrfamilienhauses mit, dass Wasserzähler eingebaut werden und aus diesem Grund die Miete um einen Betrag in Höhe von monatlich 2,28 € erhöht werde.
Im Anschluss wies ihn einer der Mieter darauf hin, dass er aufgrund der mit dem Einbau verbundenen Beschädigung der Dekoration seine erst kürzlich renovierte Küche neu tapezieren müsse. Er werde dies selbst erledigen und verlangte dafür einen Vorschuss in Höhe von 144,30 €.
Nach dem Einbau der Wasserzähler legte der Vermieter auch den gezahlten Vorschuss auf den Mieter um, so dass die Miete um insgesamt 3,67 € im Monat erhöht werden sollte. Er begründete dies damit, dass es sich hierbei ebenfalls um Modernisierungskosten handele. Damit war der Mieter nicht einverstanden.
Das Amtsgericht Görlitz gab der Zahlungsklage des Vermieters mit Urteil vom 14. 1. 2010 (4 C 336/09) statt.
Hiergegen legte der Mieter Berufung beim Landgericht Görlitz ein. Dieses gab der Berufung am 23. 6. 2010 statt (2 S 9/10) und wies die Klage ab. Nach Ansicht der Richter durften die erstatteten Auslagen für die erforderlichen Schönheitsreparaturen nicht auf den Mieter umgelegt werden. Ansonsten werde er für das Einfordern der ihm zustehenden Aufwendungen bestraft. Dies verstoße gegen den Schutzzweck des § 554 Abs. 4 BGB.
Hiergegen legte der Vermieter Revision beim Bundesgerichtshof ein.
Wesentliche Aussagen der Entscheidung
Die Revision des Vermieters war erfolgreich. Der Bundesgerichtshof stellt zunächst fest, dass es sich bei dem Einbau von Wasserlesern um eine bauliche Maßnahme im Sinne des § 559 Abs. 1 BGB handelt, so dass der Vermieter zu einer Mieterhöhung berechtigt ist.
Anschließend führt das Gericht aus, dass der Vermieter die Kosten für die infolge der Durchführung von Modernisierungsarbeiten notwendigen Reparaturen nicht nur dann auf den Mieter umlegen darf, wenn er diese selbst in Auftrag gegeben hat. Er ist hierzu auch berechtigt, soweit der Mieter in Eigenregie gehandelt hat. Etwas anderes ergibt sich weder aus dem Wortlaut noch aus dem Sinn des § 559 Abs. 1 BGB. Denn für den Vermieter soll ein Anreiz geschaffen werden Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen. Bei einer einschränkenden Auslegung würde es sich für den Vermieter nicht rentieren, wenn er die Arbeiten durch den Mieter ausführen ließe. Er müsste vielmehr einen Handwerker beauftragen. Dadurch würden die Kosten unnötig in die Höhe getrieben werden, was auch für den Mieter von Nachteil ist.
Der Mieter darf sich nach Ansicht des Gerichts außerdem nicht darauf berufen, dass die von ihm geltend gemachten Aufwendungen wegen der selbst ausgeführten Reparaturen über das hinausgegangen sind, was eigentlich zur Beseitigung der Schäden notwendig gewesen wäre. Hierin liegt eine unzulässige Rechtsausübung im Sinne des § 242 Abs. 1 BGB.
Folgerungen aus der Entscheidung
Aus der Entscheidung ergibt sich, dass Mieter durch die Ausführung der Arbeiten in Eigenregie nicht verhindern können, dass die geltend gemachten Aufwendungen auf die Miete umgelegt werden. Trotzdem ist diese Variante in der Regel für den Mieter wirtschaftlich günstiger.
Praxishinweis
Der Vermieter ist also auch bei der Selbstvornahme von Arbeiten durch den Mieter zu einer Erhöhung der Miete berechtigt. Dennoch ist ihm die Ausführung von Reparaturen in Eigenregie zu empfehlen – vorausgesetzt es handelt sich um kleinere Arbeiten, die er ohne die Beauftragung eines Handwerkers selbst ausführen kann. Anderenfalls sollte der Mieter die Durchführung der Arbeiten dem Vermieter überlassen. Bei der Erhöhung der Miete kann sich jedoch auch der Vermieter nicht darauf berufen, dass der Mieter mit den Reparaturen zu weit gegangen sei. Denn hierdurch würde er sich selbst widersprechen. Soweit Mieter selbst einen Handwerker beauftragen möchten, sollten sie unbedingt vorher einen Kostenvoranschlag einholen.