Mietminderung wegen unzureichendem Trittschallschutz in Wohnung
Darum geht es
Ein Mieter zog 1985 in eine Mietwohnung, die sich in einem Mehrfamilienhaus befand. Dabei handelte es sich um einen Altbau, der während des Zweiten Weltkriegs beschädigt und im Jahr 1952 wieder aufgebaut worden war. Der Mietvertrag enthielt keine besonderen Vereinbarungen zum Trittschallschutz.
Nach der Durchführung von Bauarbeiten fühlte sich der Mieter durch Lärm aufgrund mangelnder Schallisolierung belästigt und machte ein Mietminderungsrecht in Höhe von 20 % der vereinbarten Miete geltend. Dabei zahlte er die im Mietvertrag vorgesehene Miete unter Vorbehalt weiter. Die erhöhte Lärmbelästigung war dadurch entstanden, dass der Vermieter den Estrich nur in einem kleinen Bereich entfernt und erneuert hatte. Er begnügte sich im Übrigen damit, den Estrich abzuschleifen und zu verspachteln, um die Wohnungen mit einem neuen Bodenbelag zu versehen.
Im Folgenden verklagte der Mieter den Vermieter der Mietwohnung auf Rückzahlung der unter Vorbehalt gezahlten Miete. Das Amtsgericht gab seiner Klage statt. Das Landgericht wies die Berufung des Vermieters zurück. Hiergegen legte der Vermieter erfolgreich Revision beim Bundesgerichtshof ein.
Wesentliche Entscheidungsgründe
Der Bundesgerichtshof gab der Revision des Vermieters statt und wies die Klage des Mieters ab.
Ein Mieter darf nur dann die Miete mindern, wenn die Mietwohnung aufgrund der unzureichenden Trittschutzdämmung einen Mietmangel aufweist. Welche Anforderungen an den Trittschallschutz bestehen, hängt nicht von dem Zeitpunkt der Bauarbeiten ab. Vielmehr ist auf die zum Zeitpunkt der Errichtung des Hauses geltenden DIN-Normen abzustellen.
Anders verhält es sich, wenn die Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz durch die vom Vermieter durchgeführten baulichen Veränderungen mit einer grundlegenden Änderung des Gebäudes oder mit einem Neubau vergleichbar ist. In dem Fall ist auf den Zeitpunkt des Umbaus abzustellen. Dasselbe gilt bei einer anderslautenden Vereinbarung im Mietvertrag.
Die durchgeführten Arbeiten stellen keine grundlegende Änderung des Gebäudes dar. Deshalb ist der Trittschallschutz hier als ausreichend anzusehen, weil auf das Jahr der Errichtung abzustellen ist, in dem die DIN-Normen zum Lärmschutz noch nicht so streng waren.
Folgerungen aus der Entscheidung
Aus der Entscheidung ergibt sich, dass gerade Mieter von Altbauwohnungen damit rechnen müssen, dass sich ein zum Zeitpunkt der Vermietung ausreichender Lärmschutz während des laufenden Mietvertrags verschlechtern kann. Maßgeblich ist hier normalerweise der DIN-Normstandard bei der Errichtung des Mietshauses. Anders ist das im Fall einer anderweitigen Vereinbarung mit dem Vermieter oder bei einer großen baulichen Veränderung des Gebäudes. Hier müssen vom Vermieter die DIN-Normen zum Zeitpunkt des Umbaus eingehalten werden.
Praxishinweis
Der Bundesgerichtshof knüpft mit dieser Entscheidung an seine frühere Rechtsprechung an (zuletzt BGH, Urt. v. 17.06.2009 – VIII ZR 131/08, DRsp-Nr. 2009/15975). In dem Fall ging es darum, dass der Vermieter den PVC-Bodenbelag durch Bodenfliesen ersetzt hatte. Dies hatte zur Folge, dass der Mieter wegen des schlechteren Trittschallschutzes einer vermehrten Lärmbelastung in Höhe von 61 Dezibel ausgesetzt war. Auch hier entschied der Bundesgerichtshof, dass der Mieter die erhöhte Lärmbelastung hinnehmen muss.
Anders würde sich das bei einer großen baulichen Veränderung, etwa durch den Ausbau des Dachstuhls zu einer neuen Wohnung, darstellen.
Mieter können aufgrund dieser gefestigten höchstrichterlichen Rechtsprechung grundsätzlich nicht darauf vertrauen, dass der Vermieter während der gesamten Mietzeit einen guten Trittschallschutz beibehält. Deshalb sollten Mieter und Vermieter eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag treffen. Gerade lärmempfindlichen Mietern, die einen Altbau beziehen, ist zu einer derartigen Vereinbarung zu raten. Mieter und Vermieter sollten dazu klare Regelungen im Mietvertrag treffen. Mündliche Absprachen sind oft uneindeutig und können schwer bewiesen werden.
Zu begrüßen ist es natürlich, wenn Vermieter generell auf einen möglichst guten Lärmschutz achten, um Streitigkeiten zu vermeiden.