Mietminderung bei Baulärm
Umweltfehler, bei denen der Fehler in einem tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnis besteht, beeinträchtigen nach der allgemeinen Verkehrsanschauung den Mietgebrauch unmittelbar, BGH, Urt. v. 01.07.1981 — VIII ZR 192/80, NJW 1981, 2405.
Auch Baulärm kann also zu einem Mangel der Mietsache führen, wenn der vertragsgemäße Gebrauch hierdurch eingeschränkt ist. Hierbei kommt es darauf an, welche Beeinträchtigung noch zum allgemeinen Lebensrisiko des Mieters gehört und damit nicht über § 536 BGB auf den Vermieter abgewälzt werden kann (Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 9. Aufl. § 536 Rdnr. 14).
Vorliegen eines Mangels
Es ist also zunächst erforderlich, dass überhaupt ein Mangel vorliegt. Allein sein objektives Bestehen löst die Mietminderung aus. Weder muss der Vermieter den Mangel verschuldet oder sonst wie zu vertreten haben, noch muss der Mieter den Vermieter in Verzug setzen. Es handelt sich mehr oder weniger um eine „Garantiehaftung“ des Vermieters.
Ein Mangel liegt also auch dann vor, wenn der Fehler nicht von der Mietsache selbst ausgeht, sondern durch Einwirkung auf die Mietsache entsteht. Hierzu gehören auch Beeinträchtigungen, die in § 906 Abs. 1 BGB beschrieben sind, also auch die Zuführung von Geräuschen. Es ist grds. unerheblich, ob der Baulärm dadurch entsteht, dass der Vermieter in dem Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, Bauarbeiten vornimmt, oder ab die Bautätigkeit auf Nachbargrundstücken stattfindet.
Eine Mietminderung soll insbesondere im Gewerbemietverhältnis ausgeschlossen sein, wenn es an der Unmittelbarkeit der Beeinträchtigung fehlt (so kritisch Sternel, Mietrecht, 4. Aufl. S. 1028 Rdnr. 99). So hat das OLG Hamburg eine Minderung abgelehnt für Straßenbauarbeiten, die auf Freiflächen durchgeführt wurden, die von der angemieteten Fläche durch einen 5m breiten Arkadengang getrennt war, OLG Hamburg, Urt. v. 06.12.2000 — 4 U 121/00, Deubner-Link 2003/938 = WuM 2003, 146. Und das OLG Düsseldorf ist in seinem Urteil vom 18.11.1997 - 24 U 261/ 96, Deubner-Link 2000/1627 = DWW 1998, 20 der Ansicht, dass der Anlieger nicht darauf vertrauen darf, dass die Straße nicht umgebaut werde. Er profitiere von der Neugestaltung, also müsse er die Nachteile durch die Bauarbeiten in Kauf nehmen.
Ein Mangel liegt nicht vor, wenn der Mieter den Zustand der Mietsache bei Anmietung kannte bzw. kennen musste, § 536 b BGB. Daraus haben manche Gerichte gefolgert, dass eine Mietminderung nicht in Betracht kommt, wenn die Bautätigkeit, durch die die Lärmeinwirkung verursacht wird, bei Anmietung der Mietsache absehbar war, so KG, Urt. v. 03.06.2002 — 8 U 74,01, Deubner-Link 2005/7046 = GE 2003, 115; Bay ObLG, Beschl. v. 04.02.1987 — RE-Miet 2/86, Deubner-Link 1992/6959 = NJW 1987, 1950 oder mit anderen Worten, wenn die Störung durch den Baulärm nach den bei Vertragsschluss ersichtlichen Umständen als vertraglich vorausgesetzt gelten kann, LG Leipzig, Urt. v. 08.06.2005 — 03 O 4016/04.
Dies soll z.B. dann er Fall sein, wenn sich in der näheren Umgebung Baulücken befänden, die Wohnung in einem Sanierungsgebiet liege, wenn in der Umgebung regelmäßige Bautätigkeit stattfinde, wenn es sich um ein stadtbekanntes Bauvorhaben handele (LG Lübeck, Urt. v. 06.10.1995 — 6 S 381/94, Deubner-Link 1999/10320 = WuM 1998, 690), wenn sich aus dem Zustand der umliegenden Gebäude ergebe, dass in naher Zukunft Bautätigkeiten stattfinden werden, so OLG München, Urt. v. 26.03.1993 — 21 U 6002/92, Deubner-Link 1998/15310 = WuM 1993, 607. Auch soll schon ausreichend sein, dass die Wohnung im Innenstadtbereich liege.
Ausschluss des Vorliegen eines Mangels
In diesen Fällen sind für die Beurteilung der Soll-Beschaffenheit der Mietsache die Bautätigkeiten und der davon ausgehende Lärm in der Umgebung zu berücksichtigen. Es soll ausreichen, wenn für den Mieter erkennbar ist, dass künftige Bauarbeiten zu Beeinträchtigungen der Mietwohnung führen können. Das KG, a.a.O. hat eine Minderung für den Fall ausgeschlossen, dass die Hausfassade eines Nachbarhauses aufgrund ihres Alters erkennbar demnächst zu erneuern ist. Auch soll eine Minderung ausgeschlossen sein, wenn in der näheren und weiteren Umgebung große Bauprojekte ortsüblich waren und sind bzw. wenn damit gerechnet werden musste, LG Berlin, Urt. v. 08.02.2001 — 12 O 603/00; AG Frankfurt, NZM 2005, 217. Damit trägt der Mieter das Risiko von baulichen Maßnahmen in der Umgebung, wenn diese in naher Zukunft möglich erscheinen.
Anders sieht das das LG Frankfurt am Main, Urt. v. 06.03.2007 — 2-17 S 113/06, Deubner-Link 2009/7499 = WuM 2007, 316: Baumaßnahmen fänden in der Regel auch im Innenstadtbereich nicht ständig statt, vielmehr sei die Innenstadt normaler Weise über Jahre hin frei von Großbaustellen. So Auch LG Mannheim, Urt. v. 08.10.1999 — 4 S 93/99, Deubner-Link 2003/16766 = WuM 2000, 185: Wenn der Mieter zwar bei Abschluss des Mietvertrages von einer alsbald einzurichtenden Großbaustelle weiß, aber Dauer und Ausmaß der Beeinträchtigung nicht erkennen kann, sei § 536 b BGB weder direkt noch analog anwendbar.
Nach LG Köln, Urt. v. 12.01.2000 — 10 S 295/99, Deubner-Link 2009/7428 = WuM 2001, 78 ist eine Minderung der Miete ausgeschlossen, wenn der Vermieter beweisen kann, dass der Mieter bei Vertragsschluss Kenntnis von der bevorstehenden Lärmbelästigung hatte oder hätte haben müssen, hier vom Ausbau einer Eisenbahnstrecke.
Der Vermieter kann gegenüber dem Mieter nicht einwenden, dieser solle sich zunächst an den verantwortlichen Dritten halten. Vielmehr ist der Vermieter gehalten, seinen Schaden beim Emittenten geltend zu machen, also gegenüber dem Eigentümer oder Nutzer des Grundstücks, von dem der Lärm ausgeht.
Erheblichkeit des Mangels
Eine Minderung der Miete ist nur dann gerechtfertigt, wenn der Mangel eine nicht unwesentliche Beeinträchtigung darstellt, § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB.
Ob der Lärm eine wesentliche Beeinträchtigung darstellt, hängt grds. von den Umständen des Einzelfalls ab. Man kann sich dabei aber an der „Allgemeinen Verwaltungsvorschrift zum Schutz gegen Baulärm“ orientieren. In dieser Vorschrift werden Grenzwerte für Baulärm vorgegeben, die nach Uhrzeit und Gebietstyp gestaffelt sind. Für reine Wohngebiete gilt z.B. tagsüber ein Grenzwert von 50, nachts von 35 Dezibel.
So hat das LG Siegen eine Mietminderung ausgeschlossen, wenn nur kurzzeitige Erneuerungsarbeiten an einer Straße in unmittelbarer Nähe zur Wohnung durchgeführt werden. Diese habe der Mieter entschädigungslos hinzunehmen. Länger andauernde Straßenbauarbeiten führten aber zu einer Minderung, hier in Höhe von 15 % (LG Siegen, Urt. v. 09.11.1989 — 3 S 87/89, Deubner-Link 1992/11440 = WuM 1990, 17.
Vertraglicher Ausschluss der Minderung
In einem Wohnraummietvertrag kann das Minderungsrecht des Mieters nicht ausgeschlossen werden, auch nicht durch eine Individualvereinbarung, wie aus § 536 Abs. 4 BGB folgt. Im Gewerberaummietvertrag ist dies allerdings möglich. So werden regelmäßig solche Ausschlussklauseln für wirksam erachtet, bei denen Gewährleistungsansprüche für solche Mängel ausgeschlossen sind, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, vgl. nur AG Hamburg, Urt. v. 11.11.2004 — 49 C 172/04, NZM 2005, 222.
Minderung und Ausgleichsanspruch nach § 906 BGB
Teilweise wird die Ansicht vertreten, der Mieter könne eine Minderung der Miete nicht vornehmen, wenn es dem Vermieter verwehrt ist, seinen Anspruch aus § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB gegen den Eigentümer des Grundstücks geltend zu machen, von dem die Immissionen ausgehen, so z.B. OLG Frankfurt, ZMR 1964, 271 unter Berufung auf § 242 BGB, aber auch AG Aachen, WM 1979, 122. Nach der grundlegenden Entscheidung des Bay ObLG ist das Vertragsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter gegenüber dem gesetzlichen Schuldverhältnis zwischen Grundstückseigentümer und Emittenten abzugrenzen, so dass es für die Minderung nicht darauf ankommt, ob der Vermieter einen nach § 906 BGB durchsetzbaren Anspruch hat, Bay ObLG, Beschl. v. 04.02.1987 — RE-Miet2/86, NJW 1987, 1950. Die Unterscheidung ist dogmatisch sicherlich richtig, birgt für den Vermieter allerdings das Risiko, dass er eventuell auf seinem Minderungsschaden sitzen bleibt, wenn er den Anspruch aus § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB nicht durchsetzt. Wollte man die dem Mieter zustehende Mietminderung davon abhängig machen, dass der Vermieter/Eigentümer seinen Anspruch gegen den Emittenten durchsetzen kann oder will, dann wäre die in § 536 BGB vorgenommene Risikoabwägung ausgehebelt, die dem Vermieter eine „Garantiehaftung“ auferlegt, LG Siegen, Urt. v. 09.11.1989 — 3 S 87/89, Deubner-Link 1992/11440 = WuM 1990, 17.
Einige Gerichte haben zur Verminderung des Vermieterrisikos versucht, einen Mittelweg zu gehen. So hat das AG Köln, Urt. v. 26.10.1982 — 212 C 210/82, Deubner-Link 2009/7336 = WM 1983, 53 wegen Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück dem Mieter eine Mietminderung von 20 % zugesprochen, diese aber auf 10 % reduziert, da der Vermieter gegen die Störung nichts unternehmen könne; ebenso AG Bad Homburg, WM 1987, 84 zu einer Reduzierung von 10 auf 5 %. Diese Rechtsprechung findet im Gesetz allerdings keinerlei Stütze.
Letztlich ist ein Zusammenhang zwischen § 536 und § 906 BGB auch deshalb nicht konstruierbar, weil der Vermieter, gegen den sich die Minderung richtet, nicht unbedingt auch der Grundstückseigentümer sein muss, der den Ausgleichsanspruch aus § 906 BGB hat.
Höhe der Minderung
Der BGH hat mittlerweile klar gestellt, dass die Mietminderung von der Bruttomiete zu berechnen und abzuziehen ist, BGH, Urt. v. 06.04.2005 — XII ZR 255/03, WuM 2005, 384 und v. 20.07.2005 — VIII ZR 347/04, Deubner-Link 2005/12763 = WuM 2005, 573. Kriterien für die Höhe der Minderung sind z.B. Art und Umfang der Beeinträchtigung, zeitlicher Umfang des Mangels, Fläche und/oder Anzahl der vom Mangel betroffenen Räume; Qualitätsanspruch aufgrund der Miethöhe. Bei Lärm dürfte auch das Wohnverhalten des Mieters eine Rolle spielen wie z.B. die Frage, wie oft sich der Mieter in den Räumen aufhält (Berufstätigkeit), ob kleine Kinder betroffen sind etc. Für die Höhe der Minderung kommt es also auf die Umstände des Einzelfalles an.
Die Gerichte gehen im Allgemeinen von einem einheitlichen Minderungsbetrag über die gesamte Bautätigkeit aus. Anders sieht das allerdings das AG Hamburg, Urt. v. 21.12.2005 — 46 C 81/05, MieterJournal 2006, 84. Danach müsse bei einem Neubau, der 20 Meter von der Wohnung entfernt errichtet wird, während einzelner Bauphasen eine gestaffelte, unterschiedliche Minderung durchgeführt werden.
Bei der Höhe des Minderungsbetrages reicht das Spektrum von 0 % bis zu 60 % der vertraglich vereinbarten Miete.
So hat das LG Bonn in seinem Urteil vom 25.03.1985 — 6 S 2/85, WuM 1986, 115 entscheiden, dass eine Minderung nicht möglich sei, wenn vom Nachbargrundstück sechs Monate lang Baulärm ausgehe. Dies sei zumutbar. Die Minderungsmöglichkeit hänge davon ab, ob der Eigentümer wegen einer besonders schweren Beeinträchtigung einen Ausgleichsanspruch aus § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB habe.
Auch das AG Augsburg geht in seiner Entscheidung vom 07.03.1988 — 2 C 6359/87, Deubner-Link 2002/9289 = ZMR 1988, 341 davon aus, dass der Mieter den Lärm, der durch den Bau von zwölf Reihenhäusern auf dem Nachbargrundstück entsteht, in einer Stadtwohnung hinzunehmen sei und keine Mietminderung auslöse. Anders das LG Frankfurt am Main — 2-17 S 113/06, Deubner-Link 2009/7499: auch in der Innenstadt müssten Nachbarn nicht jeden Baulärm hinnehmen, eine Minderung von 12 % sei gerechtfertigt.
Eine Minderung in Höhe von 10 % gewähren das LG Köln, Urt. v. 12.01.2000 — 10 S 295/99, Deubner-Link 2009/7428 = WuM 2001, 78, und das LG Wiesbaden, Urt. v. 17.12.1999 — 3 S 77/99, Deubner-Link 2009/7231 = WuM 2000, 184 bei einer Lärmbelästigung durch den Ausbau einer Eisenbahnstrecke.
Können aufgrund des Baulärms, des Staubs und der Abgase vom Nachbargrundstück die Fenster der Wohnung nicht geöffnet werden, so sei eine Kürzung der Miete um 20 % angemessen, LG Göttingen, Urt. v. 15.011986 — 5 S 60/85, WM 1986, 114, nach AG Darmstadt, Urt. v. 03.05.1982 — 39 C 1706/81, WM 1984, 243 könne die Miete sogar um 25 % gemindert werden.
Bei Bautätigkeit im gleichen Gebäude könne der Mieter die Miete um 30 % kürzen, wenn zu umfangreichen Dämm-, Maurer- und Abbrucharbeiten noch eine Einrüstung des Hauses von mehr als einem Jahr hinzukommt, AG Hamburg-Altona —317 C 198/07.
Bei Baulärm im Haus aufgrund umfangreicher Bauarbeiten, der drei Monate lang anhält, könne eine Mietminderung von 50 % durchgeführt werden, AG Weißwasser, Urt. v. 18.04.1994 — 3 C 0701/93, WuM 1994, 601. Nach LG Hannover ist bei einer ähnlichen Konstellation nur eine Kürzung von 22 % angemessen, Urt. v. 28.05.1986 — 1 S 46/86, WuM 1986, 311.
Eine Minderung von 60 % sei möglich, wenn im Haus selbst der Dachstuhl abgerissen, das Dachgeschoss ausgebaut und dazu ein Kran und ein Außengerüst aufgestellt werden, AG Hamburg, Urt. v. 16.01.1987 — 44 C 1605/86, WuM 1987, 272.
Darlegungs- und Beweisfragen
Der Mieter muss grundsätzlich das Vorliegen eines Mangels und dessen Erheblichkeit darlegen und beweisen, nicht hingegen die Höhe der Minderungsquote, BGH, Urt. v. 06.11.1996 — XII ZR 60/95, WuM 1997, 488. Die Anforderungen an die Substantiierung hängen vom Einzelfall ab. Gerade bei Minderung wegen Lärmimmissionen sind im Rahmen der richterlichen Überzeugung ausgesprochen unterschiedliche Beurteilungen möglich. Das Gericht muss durch den Vortrag des Mieters in der Lage sein, den Sachverhalt nachzuvollziehen. Der Mieter muss daher ein Lärmtagebuch/-protokoll führen, in dem die Beeinträchtigungen nach Datum, Zeit, Dauer, Art, Intensität etc. aufgeführt werden.
Überzogene Anforderungen dürfen allerdings nicht gestellt werden. Nach LG Berlin, Urt. v. 08.07.2003 — 63 S 12/03, GE 2003, 1429 reicht es bei einer zentral in der Innenstadt gelegenen Wohnung aus, wenn die Beeinträchtigung nach Art und Ausmaß mindestens nach gewissen Zeitabschnitten beschrieben werde. Dabei müsse neben der Bautätigkeit auch die Lärmentwicklung beschrieben werden, Es gebe keine Vermutung dafür, dass Bautätigkeit auch zu Lärm führe. Dem Mieter könne aber nicht abverlangt werden, zur Substantiierung seines Vortrags von einer evtl. Berufstätigkeit abzusehen und sich ein Lärmmessgerät zuzulegen, LG Köln, Urt. v. 05.09.2002, — 1 S 60/02.
Über die Richtigkeit des Lärmprotokolls sollte auf jeden Fall noch Zeugenbeweis angeboten werden.
Der Vermieter darf Behauptungen des Mieters, die nicht seiner Wahrnehmung unterliegen, mit Nichtwissen bestreiten. Dies geht z.B. dann nicht, wenn der Vermieter im gleichen Haus wohnt, oder aber er von der Lärmquelle sonst wie Kenntnis hat oder sich diese ohne besonderen Aufwand verschaffen kann. Dann muss der Vermieter vortragen und beweisen, dass kein die Minderung auslösender Mangel vorliegt.
Nebenintervention
Wie bereits ausgeführt, hat der Vermieter, der einer Minderung durch den Mieter wegen Baulärms von einem Nachbargrundstück ausgesetzt ist, eventuell einen Anspruch gegen den Emittenten nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB. Damit der Vermieter nicht auf dem Schaden sitzen bleibt, bestünde die Möglichkeit, dem Emittenten den Streit nach §§ 72 ff ZPO zu verkünden. Dann wirken die Feststellungen zur Beeinträchtigung nach § 536 BGB auch gegen den Streitverkündeten, §§ 74, 68 ZPO. Ob allerdings die so festgestellte erhebliche Minderung der Tauglichkeit der Mietsache auch eine wesentliche Beeinträchtigung des Grundstücks im Sinne von § 906 BGB ist, ist dann immer noch die Frage und kann durchaus unterschiedlich beurteilt werden.
Mietvertrag über eine Eigentumswohnung
Hat der Mieter eine Eigentumswohnung angemietet, ergeben sich daraus wiederum insbesondere für den Vermieter Probleme.
Findet die zur Minderung führende Lärmentwicklung durch Bautätigkeiten am Gemeinschaftseigentum statt, dann ist der Mieter gegenüber dem Vermieter/Mieteigentümer zur Minderung berechtigt. Der Wohnungseigentümer kann aber hierfür keinen Dritten belangen, insbesondere nicht die Gemeinschaft. Er bleibt also auf dem Minderungsschaden sitzen.
Rührt der Lärm von Nachbargrundstücken, dann hat nicht der Vermieter/Miteigentümer die Ansprüche aus § 906 BGB, sondern — evtl. nach entsprechender Beschlussfassung — die Eigentümergemeinschaft. Die Mietminderung selbst ist davon nicht betroffen, so dass auch hier der Vermieter eventuell auf dem Mietausfall sitzen bleibt.
Kündigung
In ganz bestimmten Ausnahmefällen kann eine massive Lärmbelästigung auch dann das Recht zur fristlosen Kündigung nach § 543 BGB auslösen. Dies soll z.B. möglich sein, wenn durch den Baulärm, ausgelöst durch die Entkernung der darüber liegenden Räume, über Monate hinweg der vertragsgemäße Gebrauch in ganz erheblichem Maße beeinträchtigt wird und hierdurch der Bestand des in den Mieträumen geführten Unternehmens gefährdet ist, LG Hamburg, Urt. v. 19.12.2004 — 307 S 156/04.
Mängelbeseitigung / Schadensersatz
Nach § 536 a Abs. 2 BGB kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und Aufwendungsersatz verlangen, wenn der Vermieter den Mangel zu vertreten hat und mit der Mängelbeseitigung in Verzug ist (§ 536 a Abs. 2, 2. Alt. greift hier nicht). Bei Lärmbelästigung durch Bautätigkeit auf Nachbargrundstücken dürfte es regelmäßig am Verschulden des Vermieters fehlen. Aber auch bei Bauarbeiten, die innerhalb des Gebäudes, in dem die Mietsache liegt, dürfte ein Mängelbeseitigungsanspruch des Mieters zumindest wegen des Baulärms nicht in Betracht kommen. Denn zum einen hat zwar der Vermieter die Arbeiten und damit den Baulärm in Auftrag gegeben. Allerdings ist er dazu durchaus berechtigt. Zum Anderen ist nicht erkennbar, worin denn ein über die Minderung hinausgehender Schaden des Mieters bestehen könnte. Dies gilt auch für eventuell bestehende gesetzliche Ansprüche aus §§ 823 ff BGB.
Zurückbehaltungsrecht
Das zuvor Erwähnte gilt im Grundsatz auch für die Frage, ob der Mieter berechtigt ist, über den Minderungsbetrag hinaus ein Teil der Miete nach § 273 BGB zurückbehalten. Ein Zurückbehaltungsrecht gibt es nur bei Mängelbeseitigungs- oder Schadensersatzansprüchen des Mieters, die regelmäßig ausscheide dürften. Etwas anderes kann nur gelten, wenn die Bauarbeiten im Gebäude selbst über Gebühr lange dauern, etwa weil der Vermieter selbst die Arbeiten verzögert. Dann dürften sich die Gewährleistungsansprüche aber nicht aus dem Baulärm, sondern aus anderen Umständen ergeben, die mit der Bautätigkeit einhergehen.