Berufung auf den Mietspiegel einer anderen Gemeinde kann heikel sein
Sachverhalt
Ein Mieter wohnte in einer kleinen Gemeinde im Großraum Nürnberg. Im Mietvertrag war zu Beginn des Mietverhältnisses die Zahlung einer Kaltmiete in Höhe von monatlich 271,50 € vereinbart worden.
Nach etwa elf Jahren schickte der Vermieter seinem Mieter ein Schreiben zu, in dem er für die Wohnung die Zahlung einer höheren Kaltmiete in Höhe von 324,50 € forderte. In der Begründung verwies er auf den Mietspiegel der Stadt Nürnberg. Dabei nahm der Vermieter einen Abschlag in Höhe von 30 % vor. Weil der Mieter mit der Erhöhung seiner Miete nicht einverstanden war, verklagte ihn der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung zu seinem Mieterhöhungsverlangen.
Das Amtsgericht Hersbruck hatte bezüglich der Zulässigkeit der Klage des Vermieters keine Bedenken. Ebenso sah dies das Landgericht Nürnberg-Fürth, das die hiergegen eingelegte Berufung des Mieters zurückgewiesen hat.
Die dagegen eingelegte Revision des Mieters hatte jedoch Erfolg.
Wesentliche Aussagen der Entscheidung
Der Bundesgerichtshof gab der Revision des Mieters statt. Er entschied, dass die Klage des Vermieters auf Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen unzulässig ist, weil dieses mangels ordnungsgemäßer Begründung nicht wirksam war.
Dies begründet der Bundesgerichtshof damit, dass der Verweis auf den Mietspiegel der Stadt Nürnberg keine Rückschlüsse auf die ortsübliche Miete in der betreffenden Gemeinde zulässt. Denn die Wohnsituation einer kleinen Gemeinde von ungefähr 4.500 Einwohnern ist nicht mit einer Großstadt wie Nürnberg mit etwa 500.000 Einwohnern vergleichbar. Aufgrund dessen erfüllt die Begründung der Mieterhöhung nicht die formellen Voraussetzungen des 558a Abs. 4 BGB. Daran ändert nach Ansicht des Bundesgerichthofs auch nicht, dass der Vermieter bei der Erhöhung der Miete einen Abschlag in Höhe von 30 % vorgenommen hat.
Folgerungen aus der Entscheidung
Begründet ein Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen mit dem Mietspiegel einer anderen Gemeinde, muss er damit rechnen, dass er die Zustimmung des Vermieters nicht klageweise erzwingen kann, weil das Gericht die Klage wegen eines nicht wirksamen Mieterhöhungsverlangens als unzulässig abweist.
Praxishinweis
Vermietern sollte aufgezeigt werden, dass sie eine Mieterhöhung nicht einfach nach ihrem eigenen Gutdünken beschließen können. Sie benötigen hierzu grundsätzlich die Zustimmung ihres Mieters. Wenn der Mieter sich weigert oder nicht reagiert, muss der Vermieter ihn auf Erteilung der Zustimmung zur Mieterhöhung verklagen. Wichtig ist dabei eine sorgfältige Begründung. Zwar kann das Gericht eigenständig die Höhe der ortsüblichen Miete ermitteln. Das gilt aber nur dann, wenn eine ordnungsgemäße Begründung vorliegt. Daran kann es schnell fehlen, wenn auf den Mietspiegel einer anderen Gemeinde Bezug genommen wird; vor allem dann, wenn sich die Gemeinden – wie im zugrundeliegenden Fall – erheblich in ihrer Größe unterscheiden. Die Wohnsituation in einer kleinen Gemeinde ist nicht mit der in einer Großstadt vergleichbar. Deshalb sollte möglichst auf den Wohnspiegel der eigenen Gemeinde Bezug genommen werden. Unter Umständen kann der Vermieter sich auch auf das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen berufen.
Vermieter und Mieter sollten sich bei Fragen zum Thema Mieterhöhung beraten lassen. Auf diese Weise kann häufig ein teurer Rechtsstreit vermieden werden. Denn ein Mietererhöhungsverlangen ist nicht immer dann erlaubt, wenn die Miete unterhalb der ortsüblichen Miete liegt. Beispielsweise müssen Vermieter die Kappungsgrenze beachten. Das bedeutet, dass die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % angehoben werden darf. Seit einigen Monaten dürfen die Bundesländer die Kappungsgrenze sogar auf 15 % herabsetzen. Dies setzt voraus, dass in der jeweiligen Stadt Wohnungsknappheit herrscht. Es müssen also vor allem Vermieter in Ballungsräumen mit hohem Mietniveau mit einer Herabsetzung der Kappungsgrenze rechnen.
Diese rechtliche Situation gilt nur für den freien Wohnungsmarkt. Für öffentlich geförderten Mietraum gibt es gesonderte Vorschriften.
Übrigens: Bei Vereinbarung einer Staffel- oder Indexmiete darf der Vermieter gewöhnlich keine Mieterhöhung verlangen.