Anforderungen an eine den Beginn eines Mietverhältnisses regelnde Klausel im Mietvertrag
Sachverhalt
Ein Mieter schloss am 01.12.2006 einen Gewerbemietvertrag ab, der auf die Dauer von zunächst zehn Jahren befristet war. Dieser enthielt unter anderem die folgende Klausel:
„Das Mietverhältnis und damit die Pflicht zur Zahlung des Mietzinses gemäß § 6 beginnt mit der Übergabe/Übernahme der Mietsache gemäß § 3.
Verzögert sich die Übergabe/Übernahme durch Änderungswünsche des Mieters [...] oder durch nicht rechtzeitige Vorlage der für den Mieterausbau erforderlichen Pläne und Unterlagen [...] oder durch nicht rechtzeitige Leistung der Sicherheit [...], beginnt das Mietverhältnis mit dem Tag, an dem das Objekt ohne diese Änderungswünsche bzw. bei rechtzeitigem Vorliegen der Unterlagen und Pläne bzw. der Bankbürgschaft übergeben worden wäre. Gerät der Mieter mit der Übernahme des Mietobjekts in Verzug, so beginnt das Mietverhältnis mit Eintritt des Annahmeverzuges.“
Am 16.10.2007 wurden die Mieträume an den Mieter übergeben. Am 10.02.2010 kündigte dieser den Mietvertrag fristlos und räumte am 16.02.2010 das Gewerbeobjekt. Der Vermieter akzeptierte die Kündigung nicht und forderte die Fortsetzung der Mietzahlung bis zum 31.12.2010.
Das LG Bochum hat die Klage des Vermieters abgewiesen. Das OLG Hamm hat unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung entschieden, dass die Miete bis September 2010 gezahlt werden müsse. Dies begründete es damit, dass die unwirksame außerordentliche Kündigung in eine ordentliche Kündigung umzudeuten sei – mit der Folge, dass das Mietverhältnis bereits mit Ablauf des 30.09.2013 geendet habe. Hiergegen spreche nicht, dass die Parteien einen Zeitmietvertrag vereinbart haben. Denn dieser gelte aufgrund der Nichteinhaltung der Schriftform nach § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen, weshalb auch hier ein ordentliches Kündigungsrecht bestehe. Die Nichteinhaltung der Schriftform ergebe sich daraus, dass in dem schriftlichen Mietvertrag vom 01.12.2006 keine hinreichend bestimmte Vereinbarung über den Beginn des Mietverhältnisses getroffen worden sei, das aufgrund der zusätzlichen Vereinbarung möglicherweise auch ab dem Zeitpunkt einer fiktiven Übergabe zu laufen beginne, weshalb der Mietbeginn nicht mehr bestimmbar erscheine.
Hiergegen legte der Vermieter erfolgreich Revision beim BGH ein. Seiner Ansicht nach ist der Beginn des Mietverhältnisses im Mietvertrag ausreichend bestimmbar geregelt worden.
Wesentliche Aussagen der Entscheidung
Der BGH hat entschieden, dass die am 10.02.2010 erklärte Kündigung nicht zu einer Beendigung des Mietverhältnisses geführt hat. Der Mieter hat deshalb einen Anspruch auf die Miete für die Monate Februar bis Dezember 2010.
Bei der Prüfung der Einhaltung der Schriftform eines Mietvertrags im Rahmen des § 550 BGB dürfen keine zu hohen Anforderungen an die Bestimmbarkeit des Beginns des Mietverhältnisses gestellt werden. Es reicht aus, dass der Mietbeginn aufgrund einer abstrakten Beschreibung hinreichend bestimmt werden kann. Hierzu genügt es, wenn an den Zeitpunkt der Übergabe der Mietsache angeknüpft wird. Dies wird auch nicht durch die weiteren Regelungen in der Klausel infrage gestellt. Denn hier ist genau festgelegt, unter welchen Voraussetzungen das Mietverhältnis schon vor der tatsächlichen Übergabe beginnen soll. Demgegenüber ist nicht erforderlich, dass sich der genaue Zeitpunkt des Beginns unmittelbar aus der Vertragsurkunde des Mietvertrags entnehmen lässt.
Praxishinweis
Die Einhaltung der Schriftform ist für Vermieter auch bei Zeitverträgen im gewerblichen Bereich von großer Bedeutung. Wird sie nicht eingehalten, ist der Mieter nicht an die im Vertrag vorgesehene Befristung gebunden. Zwar gilt der Mietvertrag dann als auf unbestimmte Zeit geschlossen, der Mieter kann den Mietvertrag aber jederzeit ordentlich kündigen. Hierdurch können Vermietern hohe Einnahmeverluste entstehen.
Wichtig ist, dass alle wesentlichen Punkte im Mietvertrag schriftlich festgelegt werden. Hierzu gehört neben den Angaben zu Vermieter und Mieter und der geschuldeten Miete auch eine Regelung über die Dauer des Mietverhältnisses. Dies bedeutet allerdings nicht, dass im Mietvertrag ein bestimmtes Datum für den Mietbeginn fixiert werden muss. Soweit dies allerdings unterlassen wird, sollte auf möglichst genaue Formulierungen geachtet werden, aus denen sich mit hinreichender Klarheit ergibt, wann das Mietverhältnis zu laufen beginnt. Dies kann im Zweifelsfall Auslegungssache sein.