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BGH, Urteil vom 10.04.2019 - Aktenzeichen VIII ZR 39/18

DRsp Nr. 2019/7347

Feststellung des Vorliegens der Voraussetzungen eines Zahlungsverzugs im Zeitpunkt der Kündigung bei Verurteilung des Mieters zur Zahlung eines für die Kündigung relevanten Mietrückstands; Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund von Zahlungsrückständen; Mietminderung aufgrund eines Schimmelbefalls im Schlafzimmer

Wird der Mieter nach einer Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 a oder b BGB ) rechtskräftig zur Zahlung eines auch für die Kündigung relevanten Mietrückstands verurteilt, sind damit die Voraussetzungen eines Zahlungsverzugs im Zeitpunkt der Kündigung nicht bindend festgestellt. Trägt der Vermieter in einem auf Zahlung rückständiger Miete gerichteten Prozess vor, der vom Mieter angezeigte - zwischen den Parteien streitige - Mangel sei von ihm während des Verfahrens beseitigt worden, ist diese Behauptung jedenfalls für sich genommen nicht geeignet, den Zweck des vom Mieter - hinsichtlich Höhe und Dauer - in angemessener Weise ausgeübten Leistungsverweigerungsrechts (§ 320 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB ) als verfehlt anzusehen (im Anschluss an BGH, Urteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14, BGHZ 206, 1 Rn. 48 ff.). Vielmehr ist in einem solchen Fall über die (streitige) Frage eines ungeachtet der ergriffenen Beseitigungsmaßnahmen fortbestehenden Mangels Beweis zu erheben, weil das Zurückbehaltungsrecht mit der Mangelbehebung entfällt und einbehaltene Mieten sofort zur Zahlung fällig sind.

Tenor

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 23. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 6. Dezember 2017 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Beklagten entschieden worden ist.

Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Normenkette:

ZPO § 322 Abs. 1 ; BGB § 320 Abs. 1 S. 1; BGB § 320 Abs. 2 ; BGB § 546 Abs. 1 ; BGB § 985 ;

Tatbestand

Die Beklagten sind seit dem 8. April 2013 Mieter einer Wohnung in N. , die im Eigentum der Klägerin stand. Nach Beendigung des Berufungsrechtszugs veräußerte die Klägerin - nach ihrem unstreitigen Vortrag - das Grundstück, auf dem sich die vermietete Wohnung befindet, an die F. , L. .

Die Bruttomiete für die vermietete Wohnung beträgt 767 € im Monat. Im Herbst des Jahres 2013 kam es in der Küche und im Schlafzimmer der vermieteten Wohnung zu Schimmelbefall, den die Beklagten der Hausverwaltung der Klägerin anzeigten.

Die Beklagten minderten die Bruttomiete ab dem Monat April 2015 um 20 % (153,40 €) und machten von April 2015 bis einschließlich Oktober 2015 ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe von weiteren 60 % der Bruttomiete (460,20 €/Monat) geltend. Ab November 2015 beschränkten sich die Beklagten auf die Minderung der Bruttomiete um den Betrag von 153,40 € und zahlten somit an die Klägerin monatlich 613,60 €. Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos und hilfsweise ordentlich mit Schreiben vom 20. Mai 2015 und vom 12. Juni 2015.

Mit der Klage nimmt die Klägerin die Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie auf Zahlung der von den Beklagten in den Monaten April 2015 bis August 2015 unter Berufung auf eine Mietminderung (insgesamt 767 €) sowie auf ein Zurückbehaltungsrecht (insgesamt 2.301 €) nicht gezahlten Mieten von insgesamt 3.068 € nebst Zinsen in Anspruch. Während des Rechtsstreits hat die Klägerin weitere fristlose - hilfsweise ordentliche - Kündigungen des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs erklärt, zuletzt im Berufungsverfahren mit Schriftsatz vom 1. Juli 2017 unter Berufung auf einen Zahlungsrückstand in Höhe von insgesamt 5.693,35 €. Noch während des erstinstanzlichen Verfahrens machte die Klägerin im Schriftsatz vom 16. März 2017 geltend, sie habe den in der Wohnung aufgetretenen, allein durch das Wohnverhalten der Beklagten verursachten Mangel (Schimmelpilzbefall) bereits Ende Juni 2016 beseitigen lassen; eine bauseitige Ursache in Form mangelhafter Verfugung der Außenwände, die der gerichtliche Sachverständige mittels eines Fernrohrs vermeintlich festgestellt habe, liege tatsächlich nicht vor, wie der von der Klägerin beauftragte sachverständige Zeuge B. anlässlich einer Baubegehung am 17. Februar 2017 festgestellt habe.

Das Amtsgericht hat die Beklagten nur zur Zahlung von 2.301 € nebst Zinsen verurteilt und die weitergehende Zahlungsklage sowie die Räumungsklage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht - unter Abweisung des weitergehenden Rechtsmittels - das erstinstanzliche Urteil teilweise abgeändert und die Beklagten auch zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt. Ihre zunächst mit dem Ziel der Abänderung des erstinstanzlichen Urteils und der (vollständigen) Klageabweisung mit Schriftsatz vom 8. August 2017 eingelegte Anschlussberufung haben die Beklagten mit Schriftsatz vom 2. November 2017 zurückgenommen.

Mit der vom Senat zugelassenen Revision begehren die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Entscheidungsgründe

Die Revision hat Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht (LG Düsseldorf, Urteil vom 6. Dezember 2017 - 23 S 27/17, juris) hat, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

Die Klägerin habe gegen die Beklagten einen Anspruch aus § 546 Abs. 1 , § 985 BGB auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Die letzte im Prozess erklärte außerordentliche Kündigung vom 1. Juli 2017 habe das Mietverhältnis nach § 543 Abs. 1 , 2 Nr. 3 Buchst. b BGB beendet. Die Beklagten seien in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstrecke, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug, der die Miete für zwei Monate erreiche.

Für die Bejahung der Kündigungsvoraussetzungen des § 543 Abs. 1 , 2 Nr. 3 Buchst. b BGB sei es unerheblich, ob die Miete ab dem Monat Juli 2016 tatsächlich noch um 153,40 €/Monat gemindert gewesen sei, obwohl die Klägerin, wie sie behaupte, im Juni 2016 ausreichende Maßnahmen zur Mängelbeseitigung unternommen habe. Denn bereits allein der - unter Berücksichtigung der Mietminderung - erstinstanzlich ausgeurteilte Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete in Höhe von 2.301 € berechtige vorliegend zur Kündigung.

Den Beklagten habe ein Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB nur bis zum 16. März 2017 zugestanden. Denn mit Schriftsatz von diesem Tag habe die Klägerin deutlich gemacht, dass sie (weitere) Mängelbeseitigungsmaßnahmen nicht mehr ergreifen werde. Ein Zurückbehaltungsrecht könne aber nur solange aufrechterhalten werden, wie es noch seinen Zweck erfülle, den Vermieter zur Mangelbeseitigung anzuhalten. Sei es - wie hier - nicht mehr zu erwarten, dass der Vermieter auf den Druck des Mieteinbehalts hin die geltend gemachten Mängel beseitigen werde, habe das Zurückbehaltungsrecht seinen Zweck verfehlt, den Vermieter zur Vertragstreue anzuhalten. Infolge des Entfalls des Zurückbehaltungsrechts Mitte März des Jahres 2017 hätten sich die Beklagten im Kündigungszeitpunkt (1. Juli 2017) daher mit 2.301 €, mithin mit einem Betrag, der zwei Monatsmieten übersteige, in Verzug befunden, so dass die außerordentliche Kündigung gerechtfertigt sei.

II.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein - von der Klägerin zulässigerweise in gesetzlicher Prozessstandschaft (§ 265 Abs. 1 , 2 Satz 1 ZPO ) für ihre Rechtsnachfolgerin geltend gemachter - Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung aus § 546 Abs. 1 , § 985 BGB nicht bejaht werden. Die Annahme des Berufungsgerichts, das Mietverhältnis der Parteien sei durch die auf § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b BGB gestützte außerordentliche Kündigung der Klägerin vom 1. Juli 2017 beendet worden, weil ein hinsichtlich nicht bezahlter Miete in Höhe von 2.301 € zunächst bestehendes Zurückbehaltungsrecht der Beklagten jedenfalls entfallen sei, als die Klägerin mit Schriftsatz vom 16. März 2017 jegliche weitere Mängelbeseitigung abgelehnt habe, ist von Rechtsirrtum beeinflusst.

1. Nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Für den Vermieter liegt nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b BGB ein wichtiger Grund zur Kündigung insbesondere dann vor, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

2. Zwar hatten die Beklagten am 1. Juli 2017 unstreitig einen Betrag von 2.301 € (5 x 460,20 €) - betreffend die Monate April 2015 bis August 2015 - nicht bezahlt, weil sie in dieser Höhe (60 % der Bruttomiete) ein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht haben. Mithin war ein Betrag einbehalten worden, der in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Monate erstreckt, die Bruttomiete für zwei Monate erreicht beziehungsweise sogar deutlich übersteigt. Rechtsirrig hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, dass die Beklagten sich mit der Zahlung dieses Betrags zum Kündigungszeitpunkt (1. Juli 2017) in Verzug befanden, weil ein zunächst wegen des Schimmelbefalls in der Wohnung bestehendes Zurückbehaltungsrecht der Beklagten aufgrund des Schriftsatzes der Klägerin vom 16. März 2017 entfallen sei. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts rechtfertigen die Äußerungen der Klägerin in diesem Schriftsatz nicht den Schluss, dass das Zurückbehaltungsrecht nunmehr seinen Zweck verfehle, weil nicht mehr zu erwarten sei, dass die Klägerin (weitere) Maßnahmen der Mängelbeseitigung veranlassen werde.

a) Der Senat ist an der Überprüfung der zu dem Zurückbehaltungsrecht vertretenen Rechtsauffassung des Berufungsgerichts nicht durch die nach der am 2. November 2017 erfolgten Rücknahme der von den Beklagten am 8. August 2017 eingelegten Anschlussberufung, mit der sich die Beklagten zunächst gegen die erstinstanzliche Verurteilung zur Zahlung von 2.301 € gewandt hatten, gehindert. Denn die mit der Rücknahme zu diesem Zeitpunkt eingetretene Rechtskraft des auf Zahlung rückständiger Miete gerichteten Urteils ergreift die Frage nicht, ob sich die Beklagten zum maßgeblichen Kündigungszeitpunkt (1. Juli 2017) mit der Zahlung eines kündigungsrelevanten Betrags in Verzug befanden.

aa) Gemäß § 322 Abs. 1 ZPO sind Urteile insoweit der Rechtskraft fähig, als über den durch Klage oder Widerklage erhobenen Anspruch entschieden ist. Die Rechtskraft wird hiernach auf den unmittelbaren Streitgegenstand, das heißt auf die Rechtsfolge beschränkt, die aufgrund eines bestimmten Lebenssachverhalts am Schluss der mündlichen Verhandlung den Gegenstand der Entscheidung bildet. Nicht in Rechtskraft erwächst die Feststellung der der Entscheidung zugrunde liegenden präjudiziellen Rechtsverhältnisse oder sonstiger Vorfragen, aus denen der Richter den Schluss auf das Bestehen oder Nichtbestehen der von der Klagepartei beanspruchten Rechtsfolge zieht (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 8. Februar 1965 - VIII ZR 121/63, BGHZ 43, 144 , 145 f.; vom 25. Februar 1985 - VIII ZR 116/84, BGHZ 94, 29 , 32 f.; vom 7. Juli 1993 - VIII ZR 103/92, BGHZ 123, 137 , 139 f.; BGH, Beschluss vom 22. September 2016 - V ZR 4/16, NJW 2017, 893 Rn. 13; Urteil vom 9. Februar 2018 - V ZR 299/14, NJW 2019, 71 Rn. 20).

Aus dem in der materiellen Rechtskraft liegenden Verbot einer wiederholten Entscheidung über denselben Streitgegenstand folgt allerdings auch eine Bindungswirkung der in einem Vorprozess rechtskräftig getroffenen Entscheidung insoweit, als diese für die Entscheidung in einem Folgeprozess vorgreiflich ist (BGH, Beschluss vom 7. März 2012 - XII ZB 391/10, NJW 2012, 1964 Rn. 11). Hat ein Gericht daher den in einem Vorprozess bereits rechtskräftig entschiedenen Streitgegenstand nunmehr als Vorfrage zu prüfen, hat es seinem Urteil den Inhalt der rechtskräftigen Entscheidung zugrunde zu legen (BGH, Beschluss vom 22. September 2016 - V ZR 4/16, aaO Rn. 17; Urteil vom 16. Januar 2008 - XII ZR 216/05, NJW 2008, 1227 Rn. 9, 23 ), wobei sich die Bindungswirkung auf die rechtskräftig ausgeurteilte Rechtsfolge beschränkt (BGH, Urteil vom 24. Juni 1993 - III ZR 43/92, NJW 1993, 3204 unter III 1).

bb) Gemessen hieran kommt es im vorliegenden Räumungsrechtsstreit für die Frage der bindenden Präjudizialität einer rechtskräftig festgestellten Verpflichtung zur Zahlung rückständiger Miete im Rahmen der Prüfung eines kündigungsrelevanten Mietrückstands darauf an, ob durch das rechtskräftige Zahlungsurteil bindend (auch) der Verzug mit der Mietzahlung zum Kündigungszeitpunkt - hier: 1. Juli 2017 - festgestellt worden ist.

So verhält es sich indes im Streitfall nicht. Denn der Umstand, dass bezüglich der am 6. April 2017 erfolgten Verurteilung zur Zahlung von 2.301 € vor der Entscheidung des Berufungsgerichts über das Begehren auf Räumung und Herausgabe der Wohnung aufgrund der am 1. Juli 2017 ausgesprochenen Kündigung Rechtskraft eingetreten ist, führt nicht dazu, dass das Berufungsgericht davon entbunden war, im Rahmen dieses Streitgegenstands das Vorliegen eines kündigungsrelevanten Zahlungsverzugs am 1. Juli 2017 eigenständig zu prüfen. Durch die - mit der am 2. November 2017 erklärten - Rücknahme der Anschlussberufung eingetretene Rechtskraft (vgl. BGH, Urteil vom 25. September 2007 - X ZR 60/06, BGHZ 173, 374 Rn. 10) des Zahlungsurteils des Amtsgerichts wurde nicht zugleich - als Vorfrage - bindend festgestellt, dass zum 1. Juli 2017 ein zur Kündigung berechtigender Verzug in Höhe des zuvor ausgeurteilten Betrags bestand. Mit dem Urteil des Amtsgerichts ist vielmehr lediglich rechtskräftig festgestellt, dass in einem bestimmten Zeitraum (von April 2015 bis August 2015) ein von den Beklagten auszugleichender Mietrückstand in Höhe von 2.301 € aufgelaufen ist und zum Zeitpunkt der Entscheidung noch offen war. Hieraus folgt, dass nicht über die für die Beurteilung der Räumungs- und Herausgabeklage (mit-)entscheidende Vorfrage entschieden worden ist, dass dieser Zahlungsrückstand zum Zeitpunkt der jeweiligen Kündigungserklärungen der Klägerin eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b BGB rechtfertigte.

Damit war das Berufungsgericht berechtigt und verpflichtet, umfassend und ungeachtet der im November 2017 eingetretenen Rechtskraft des Zahlungstitels zu beurteilen, ob sämtliche Kündigungsvoraussetzungen (einschließlich des Verzugs) zum 1. Juli 2017 vorlagen mit der Folge, dass auch der Senat die diesbezüglich getroffene Wertung des Berufungsgerichts, einschließlich der Frage des Bestehens eines Zurückbehaltungsrechts im Kündigungszeitpunkt, umfassend überprüfen kann.

b) Materiell-rechtlich entzieht sich die Frage, in welchem Umfang und für welchen Zeitraum dem Mieter, der die mit Mängeln behaftete Wohnung weiter nutzen kann und auch nutzt, im Hinblick auf die vom Vermieter nicht vollständig erfüllte Hauptpflicht, ihm die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ), ein verzugsausschließendes Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB zusteht, einer allgemein gültigen Betrachtung. Sie ist vielmehr vom Tatrichter im Rahmen seines Beurteilungsermessens aufgrund einer Gesamtwürdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls unter Berücksichtigung des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 320 Abs. 2 , § 242 BGB ) zu beantworten (Senatsurteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14, BGHZ 206, 1 Rn. 59; BGH, Urteil vom 18. April 2007 - XII ZR 139/05, NZM 2007, 484 Rn. 29; jeweils mwN) und kann vom Revisionsgericht nur eingeschränkt darauf übe