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BGH, Urteil vom 05.02.2014 - Aktenzeichen XII ZR 65/13

DRsp Nr. 2014/4624

Vereinbarung der Anpassung von Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung des Vermieters einer Gewerbeimmobilie

a) Es begegnet keinen rechtlichen Bedenken, wenn die Vertragsparteien bei der Gewerberaummiete in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbaren, dass der Vermieter im Anschluss an Nebenkostenabrechnungen die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung anpassen darf (im Anschluss an Senatsurteil vom 26. September 2012 XII ZR 112/10 NJW 2013, 41 ).b) Die Ausübung dieses Anpassungsrechts unterliegt nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB , so dass sie nicht dazu führen kann, dass ein wirksam auf längere Zeit als ein Jahr geschlossener Mietvertrag über Gewerberaum ab der Anpassung der Vorauszahlungshöhe wegen Verstoßes gegen § 550 Satz 1 BGB für unbestimmte Zeit gilt.

Tenor

Die Revision gegen das Urteil des 2. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 18. März 2013 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen.

Normenkette:

BGB § 550 S. 1;

Tatbestand

Die Klägerin macht als Vermieterin gegen die Beklagte Zahlungsansprüche aus einem Mietvertrag über Gewerberäume geltend.

Mit schriftlichem Vertrag vom 30. März 2005 vermietete die Klägerin noch fertig zu stellende Büro- und Lagerräume, anteilige Gemeinschaftsflächen und Parkplätze an die Beklagte. Nach § 3 Ziffer 1 des Vertrags sollte die Mietzeit mit Übergabe des Mietobjekts beginnen, die voraussichtlich am 15. August 2005, spätestens jedoch am 1. September 2005 erfolgen sollte. Zur Mietdauer enthält der Vertrag in § 3 Ziffer 2 folgende Regelung:

"Der Mietvertrag wird auf die Dauer von 5 Jahren geschlossen, gerechnet ab dem Tage der Übergabe gem. 3.1, d.h. die Mietzeit endet zum 31.08.2010.

Die Mieterin hat die einmalige Option eine Verlängerung des Vertrages um 5 Jahre zu verlangen. ... "

Als monatliche Nettomiete vereinbarten die Parteien 13.035,32 € und als monatliche Nettovorauszahlung auf die anfallenden Nebenkosten einen Betrag von 2.061,90 €, so dass sich die anfängliche Bruttogesamtmiete einschließlich des damals gültigen Mehrwertsteuersatzes von 16 % auf 17.512,77 € belief.

Zur Höhe der Nebenkostenvorauszahlung bestimmt § 5 Ziffer 1 letzter Absatz des Mietvertrags:

"Sich aus einer Nebenkostenvorauszahlung ergebende Guthaben bzw. Nachforderungen sind unverzüglich gegenseitig auszugleichen. In diesen Fällen sowie bei einer Erhöhung oder Senkung der Betriebskosten, darf seitens der Vermieterin der monatlich zu zahlende Vorschuss entsprechend neu festgesetzt werden."

Die Höhe der Nettomiete war bis 31. Dezember 2008 festgeschrieben. Ab Januar 2009 galt laut § 7 Ziffer 1 Absatz 2 des Mietvertrags:

"Danach ändert sich der vereinbarte Mietzins jeweils zum 01.01. in dem gleichen Ausmaß, in dem sich der vom Statistischen Bundesamt ... festgestellte Verbraucherpreisindex für Deutschland insgesamt ... nach oben o der unten geändert hat. Die Anpassung der jeweils geänderten Miete erfolgt automatisch zum 01.01. eines jeden Jahres durch schriftliche Mitteilung des Vermieters. Der Zeitpunkt der Mitteilung hat keinen Einfluss auf das Inkrafttreten der Mieterhöhung."

Neben einer doppelten Schriftformklausel enthielt der Vertrag auch eine Schriftformheilungsklausel.

Die Mieträume wurden am 26. September 2005 übergeben. Nachdem die Nebenkostenabrechnung für die Mietzeit im Jahr 2005 zu einer Nachforderung von rund 5.200 € netto geführt hatte, teilte die Klägerin der Beklagten mit Schreiben vom 18. Juni 2007 mit, dass eine Anpassung der Vorauszahlung notwendig sei und die Nebenkostenvorauszahlung sich ab August 2007 auf monatlich 3.391,47 € netto belaufe. Diesen Betrag bezahlte die Beklagte in der Folgezeit.

Mit Schreiben vom 3. März 2009 kündigte die Beklagte das Mietverhältnis "fristgerecht zum Ablauf des 30. September 2009".

In einem an die Beklagte gerichteten Schreiben vom 31. März 2009 errechnete die Klägerin auf der Grundlage der seit Mietbeginn erfolgten Steigerung des Verbraucherpreisindex eine ab 1. Januar 2009 eingetretene Erhöhung der Nettomiete von 752,28 €. Sie bat um Nachzahlung von jeweils 895,21 € (inklusive Mehrwertsteuer) für die Monate Januar bis März 2009 sowie um Entrichtung des erhöhten Betrags ab April 2009.

Während eine Zahlung für April 2009 unterblieb, weil die entsprechende Lastschrift der Klägerin rückgebucht wurde (wofür der Klägerin Kosten in Höhe von 24 € entstanden), zahlte die Beklagte für die Monate Mai bis September 2009 jeweils 20.443,09 €. Ab Oktober 2009 verweigerte sie unter Verweis auf die Kündigung jede Zahlung. Am 21. Juli 2011 wurde der Klägerin aus einer von der Beklagten als Sicherheit gestellten Bankbürgschaft ein Betrag von 52.457 € gutgeschrieben.

Die Klägerin hat mit ihrer Klage die Restmieten für Januar bis März 2009 von insgesamt 2.685,63 € und für die Monate April 2009 sowie Oktober 2009 bis einschließlich August 2010 jeweils 20.443,09 € begehrt. Außerdem hat sie für die Jahre 2008 und 2009 noch offene Nebenkosten sowie Rückbuchungskosten geltend gemacht.

Das Landgericht hat der Klage in Höhe von 196.686,44 € nebst Zinsen stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht den ausgeurteilten Betrag auf 163.406,44 € nebst gestaffelter Zinsen herabgesetzt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter.

Entscheidungsgründe

Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht hat seine in ZMR 2013, 708 veröffentlichte Entscheidung im Wesentlichen wie folgt begründet:

Der Mietvertrag sei wirksam insbesondere unter Einhaltung der Schriftform gemäß §§ 578 Abs. 2 , 550 , 126 BGB bis zum 31. August 2010 befristet gewesen. Der Beginn sei hinreichend bestimmbar, zumal mit dem 1. September 2005 ein spätester Zeitpunkt genannt sei; das Mietzeitende sei eindeutig auf den 31. August 2010 bestimmt. Die Erhöhung der Nebenkosten stehe der Wahrung der Schriftform nicht entgegen. Sie sei aufgrund ihres Umfangs zwar kein unwesentlicher Vertragsbestandteil. Die Parteien hätten insofern aber keine wirksame Vereinbarung getroffen, weil diese jedenfalls nicht schriftlich erfolgt sei und ihrer Wirksamkeit daher das im Vertrag wirksam vereinbarte doppelte Schriftformerfordernis entgegenstehe. Die Kündigung greife auch nicht als außerordentliche durch. Denn ein wichtiger Grund, der der Beklagten ein Festhalten am Vertrag bis zum vertragsgemäßen Ablauf unzumutbar gemacht hätte, habe nicht bestanden.

Ab dem 1. Januar 2009 habe die Gesamtmiete monatlich 20.443,09 € betragen. Die in § 7 Ziffer 1 vereinbarte Indexklausel sei wirksam, weil die Klägerin als Vermieterin unter Berücksichtigung der Verlängerungsoption eine Vertragsbindung für zehn Jahre eingegangen sei und die Klausel nicht nur eine Erhöhung, sondern auch eine Verminderung der Miete zulasse. Der Zeitpunkt der Erhöhungsmitteilung sei ohne Einfluss auf das Inkrafttreten der Mieterhöhung, so dass sich die Nettomiete ab Januar 2009 auf 13.787,60 € belaufen habe. Hinzu komme die erhöhte Nebenkostenvorauszahlung von netto 3.391,47 €. Obwohl sie nicht wirksam vereinbart worden sei, könne die Klägerin sie verlangen, weil ihr ein Anspruch gegen die Beklagte auf Zustimmung zugestanden habe. Denn gemäß dem zulässigen § 5 Ziffer 1 letzter Absatz des Vertrags, der sinngemäß der gesetzlichen Regelung für Wohnraummietverhältnisse in § 560 Abs. 4 BGB entspreche, habe sie den monatlich zu zahlenden Vorschuss neu festsetzen dürfen. Das entsprechende Erhöhungsverlangen der Klägerin sei unabhängig von Schriftformerfordernissen wirksam, weil es sich nicht um eine Vereinbarung der Mietvertragsparteien, sondern um eine einseitige Erklärung (§ 315 Abs. 2 BGB ) handele. Die Ansprüche der Klägerin beliefen sich daher nach Verrechnung der Bürgschaft auf insgesamt 163.406,44 €.

II.

Die Revision ist unbeschränkt zugelassen.

Das Berufungsgericht hat die Revision wegen der Frage der Wirksamkeit einer zwischen Kaufleuten in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarten doppelten Schriftformklausel insbesondere in Verbindung mit einer Schriftformheilungsklausel zugelassen. Dass diese Frage letztlich allein bei der Zinsforderung relevant sei, stehe dem nicht entgegen.

Bereits aus diesen Ausführungen ergibt sich zweifelsfrei, dass das Berufungsgericht keine Beschränkung der Revisionszulassung auf den Zinsausspruch vornehmen, sondern lediglich seine Zulassungsmotivation mitteilen wollte. Dem entsprechend enthält der Tenor des Berufungsurteils keine Einschränkung. Zwar kann sich eine Beschränkung der Revisionszulassung auch aus den Entscheidungsgründen des Berufungsurteils ergeben. Dann muss aber aus den Gründen der Wille des Berufungsgerichts, die Revision in bestimmter Hinsicht zu beschränken, klar und eindeutig hervorgehen, was hier nicht der Fall ist. Im Zweifel ist ohnedies nicht anzunehmen, dass das Berufungsgericht beabsichtigt hat, die Nebenforderungen von der Hauptforderung zu trennen (vgl. BGH Urteil vom 9. März 2012 V ZR 147/11 NJW 2012, 2796 Rn. 14).

III.

Die Ausführungen im angefochtenen Urteil halten der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand, ohne dass es auf die vom Berufungsgericht für zulassungsrelevant gehaltenen Rechtsfragen ankommt. Die Revision macht ohne Erfolg geltend, wegen Verstoßes gegen § 550 Satz 1 BGB gelte das Mietverhältnis als für unbestimmte Zeit geschlossen, so dass es durch die Kündigung vom 3. März 2009 gemäß § 580 a Abs. 2 BGB mit Ablauf des 30. September 2009 beendet worden sei.

1. Mit Recht - und von der Revision nicht angegriffen - ist das Berufungsgericht zu dem Ergebnis gelangt, dass die in § 3 Ziffern 1 und 2 des Mietvertrags getroffenen Vereinbarungen zur Vertragsdauer dem Schriftformerfordernis genügen.

Nach ständiger Rechtsprechung des Senats müssen sich gemäß §§ 578 Abs. 1 und 2 , 550 Satz 1 BGB bei einem für eine längere Zeit als ein Jahr geschlossenen Miet- oder Pachtvertrag die wesentlichen Vertragsbedingungen insbesondere Mietgegenstand, Miete sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses aus der Vertragsurkunde ergeben. Regelungen zur Dauer der Mietzeit wahren dann die Schriftform, wenn sich Beginn und Ende der Mietzeit im Zeitpunkt des Vertragsschlusses hinreichend bestimmbar aus der Vertragsurkunde ergeben. Ausreichend ist daher, dass die Parteien die Laufzeit des Vertrags festlegen und den Vertragsbeginn an den Zeitpunkt der Übergabe des Mietobjekts knüpfen. Hierfür besteht gerade bei der hier vorliegenden Vermietung von im Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht fertig gestellten Räumen (Vermietung vom Reißbrett) ein erhebliches praktisches Bedürfnis (Senatsurteil vom 24. Juli 2013 - XII ZR 104/12 - NJW 2013, 3361 Rn. 21 ff. mwN). Im vorliegenden Fall haben die Parteien nicht nur die vertragliche Laufzeit festgelegt und als Vertragsbeginn den Übergabezeitpunkt bestimmt, sondern darüber hinaus mit dem 31. August 2010 im Vertrag ein konkretes Datum vereinbart, zu dem der Vertrag enden sollte.

2. Im Ergebnis nicht zu beanstanden ist auch die Auffassung des Berufungsgerichts, die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen ab August 2007 habe nicht dazu geführt, dass das Vertragsverhältnis wegen Verstoßes gegen das Schriftformerfordernis als auf unbestimmte Zeit geschlossen anzusehen sei.

a) Der Klägerin war in § 5 Ziffer 1 letzter Absatz Satz 2 des Mietvertrags das Recht eingeräumt, die Höhe der Vorauszahlungen unter anderem dann neu festzusetzen, wenn sich - wie hier schon für die ersten Vertragsmonate ab September 2005 - aus der Nebenkostenabrechnung eine entsprechende Nachforderung ergab. Wie das Oberlandesgericht zutreffend ausgeführt hat, entspricht diese Klausel sinngemäß dem nur auf Wohnraummietverhältnisse anwendbaren § 560 Abs. 4 BGB . Dieser gewährt den Vertragsparteien das Recht, durch einseitige, in Textform gemäß § 126 b BGB abzugebende Willenserklärung eine Anpassung der Vorauszahlungshöhe zu bewirken, ohne dass es der Zustimmung der Gegenseite bedarf (vgl. MünchKommBGB/M. Schmid 6. Aufl. § 560 Rn. 35; Palandt/Weidenkaff BGB 73. Aufl. §