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BGH - Entscheidung vom 23.04.2008

XII ZR 136/05

Normen:
BGB § 535 § 280

BGH, Urteil vom 23.04.2008 - Aktenzeichen XII ZR 136/05

DRsp Nr. 2008/13516

Umfang des Schadensersatzes wegen Mietausfall

Der Schadensersatz wegen entgangener Miete umfasst nicht die Mehrwertsteuer, da ein Mietausfallschaden keinen steuerbaren Umsatz i.S. von § 1 Abs. 1 UStG darstellt.

Normenkette:

BGB § 535 § 280 ;

Tatbestand:

Die Klägerin macht gegen den Beklagten Entschädigungs- und Schadensersatzansprüche aus einem Mietverhältnis geltend.

Der Gesellschafter J.W. der Klägerin erwarb 1991 das Objekt R.-Straße 4-6 in H. Den Kaufpreis von 1,55 Mio. DM finanzierte er im Wesentlichen durch die Aufnahme von Krediten bei der R. Bank e.G. (Streithelferin zu 2 der Klägerin) und der D.-Bank. Mit schriftlichem Vertrag vom 13. Dezember 1995 vermietete die Klägerin das Grundstück dem Beklagten zum Betrieb einer Fachhochschule. In einem Nachtrag wurde vereinbart, dass der Mietvertrag bis zum 31. Juli 1999 laufe.

Mit Vertrag vom 18. Mai 1999 vermietete die Klägerin das Objekt zum 1. August 1999 an die S. GmbH (Streithelferin zu 1 der Klägerin) fest bis zum 31. Juli 2009. Die Miete sollte monatlich 15.000 DM (7.669,38 EUR), ab 1. August 2000 monatlich 25.500 DM (13.037,94 EUR), ab 1. August 2004 monatlich 27.500 DM (14.060,53 EUR) und ab 1. August 2006 monatlich 30.500 DM (15.594,40 EUR) jeweils zuzüglich MWSt betragen. Die Klägerin hatte zur Neuvermietung des Grundstücks einen Makler eingeschaltet, dem sie hierfür 46.197 DM Provision zahlte. Der Beklagte räumte das Objekt nicht fristgerecht zum Vertragsende am 31. Juli 1999, sondern gab es erst am 18. September 2000 heraus. Zwischenzeitlich hatte die S. GmbH das Mietverhältnis mit der Klägerin mit Schreiben vom 1. Februar 2000 fristlos gekündigt.

Ab Oktober 1999 zahlte der Beklagte, zumindest teilweise, die Miete nicht mehr an die R. Bank e.G., sondern hinterlegte sie. Es kam zu Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen die Klägerin. Dadurch entstanden ihr Kosten in Höhe von 21.683,95 DM (11.086,83 EUR). Zum 1. Mai 2002 vermietete der für das Grundstück zwischenzeitlich eingesetzte Zwangsverwalter eine Teilfläche an die A. Speditions- und Logistik GmbH zu einem monatlichen Mietzins von 2.703,61 EUR. Im Übrigen stand das Objekt leer. Es wurde am 31. Januar 2003 gegen ein Bargebot von 260.000 EUR zwangsversteigert.

Erstinstanzlich verlangte die Klägerin von dem Beklagten Renovierungs- und Sachverständigenkosten in Höhe von 63.211,22 DM, Zwangsvollstreckungskosten in Höhe von 21.683,95 DM, Maklerkosten in Höhe von 46.197 DM, restliche Nutzungsentschädigung für die Zeit von August 1999 bis September 2000 in Höhe von 43.276,80 DM sowie einen Mietausfallschaden für die Zeit von Oktober 2000 bis April 2001 von 207.060 DM (105.868,10 EUR), insgesamt somit 381.428,97 DM zuzüglich Zinsen. Außerdem begehrte die Klägerin die Feststellung der Ersatzpflicht des Beklagten für die ihr aus dem Scheitern des Mietvertrages mit der S. GmbH entstehenden Schäden.

Das Landgericht hat den Beklagten zur Zahlung von 27.701,25 DM nebst Zinsen verurteilt und im Übrigen die Klage abgewiesen. Die Reparaturkosten habe der Beklagte in Höhe von lediglich 6.017,30 DM (3.076,60 EUR) zu tragen, die Kosten der Zwangsvollstreckung in Höhe von 21.683,95 DM (11.086,83 EUR) voll. Die weitergehende Klage sei abzuweisen. Der Beklagte habe nach Beendigung des Vertrages die geforderte Nutzungsentschädigung in voller Höhe bezahlt. Des Weiteren schulde er keinen Schadensersatz. Denn die Kündigung seitens der S. GmbH sei unberechtigt gewesen. Der geltend gemachte Mietausfallschaden beruhe daher nicht auf einer verspäteten Rückgabe des Objekts. Gegen dieses Urteil haben die Klägerin Berufung und der Beklagte Anschlussberufung eingelegt.

Die Klägerin hat ihre Zahlungsklage in der Berufungsinstanz auf insgesamt 663.865,96 EUR nebst Zinsen erhöht und vorrangig Zahlung in Höhe von 400.000 EUR an ihre Streithelferin zu 2 und im Übrigen an die Ehefrauen ihrer beiden Gesellschafter jeweils in Höhe von 131.932,98 EUR nebst Zinsen auf die Gesamtforderung begehrt.

Im Einzelnen handelt es sich um folgende Positionen:

Reparatur- und Sachverständigenkosten 32.319,38 EUR

Maklerkosten 23.620,15 EUR

Nutzungsentschädigung von August 1999 bis September 2000 22.127,08 EUR

Mietausfall von Oktober 2000 bis November 2003 574.712,52 EUR

Zwangsvollstreckungskosten 11.086,83 EUR

insgesamt 663.865,96 EUR

Die Klägerin hielt außerdem ihren in erster Instanz gestellten Feststellungsantrag aufrecht und erweiterte die Klage um den Antrag, festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet sei, der Klägerin auch den gesamten zukünftigen mit den bisherigen Zahlungsanträgen nicht erfassten Mietausfallschaden zu ersetzen.

Die Berufung der Klägerin hatte weitgehend Erfolg; die auf Abweisung der Klage gerichtete Anschlussberufung blieb erfolglos.

Auf die Berufung der Klägerin hat das Oberlandesgericht die Beklagte zur Erstattung geringfügig höherer als der vom Landgericht zugesprochenen Renovierungs- und Sachverständigenkosten (3.076,60 EUR), nämlich in Höhe von 3.281,11 EUR verurteilt und die weitergehende Berufung der Klägerin, soweit sie diese Position betrifft, zurückgewiesen. Als Nutzungsentschädigung von August 1999 bis September 2000 hat es der Klägerin einen Anspruch von 9.203,25 EUR (18.000 DM) mit der Begründung zuerkannt, der Beklagte habe in der Zeit von August 1999 bis Juli 2000 eine monatlich um 1.500 DM verringerte Miete gezahlt; im Übrigen (12.923,83 EUR) hat es die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Von dem mit der Berufung klageerweiternd begehrten Mietausfallschaden für die Zeit von Oktober 2000 bis November 2003 in Höhe von 574.712,52 EUR (29.580 DM Bruttomiete x 38 Monate = 1.124.040 DM) sei, da ab Mai 2002 eine Teilfläche an die A. Speditions- und Logistik GmbH zu einem Mietzins von monatlich 2.703,61 EUR vermietet gewesen sei, ein Betrag von 51.368,59 EUR (2.703,61 EUR x 19 Monate) abzuziehen, so dass ein Betrag von 523.343,93 EUR verbleibe. Obwohl somit die Zahlungsklage in Höhe von insgesamt 93.330,69 EUR abgewiesen werde, sei dem Zahlungsanspruch dennoch in vollem Umfang stattzugeben. Die Klägerin habe nämlich zur Begründung ihres Zahlungsantrags den weiteren Mietausfallschaden ab Dezember 2003 nachgeschoben. Dieser belaufe sich auf monatlich 12.420,40 EUR (15.124,01 EUR abzüglich Miete A. Speditions- und Logistik GmbH 2.703,61 EUR). Damit decke der Zahlungsantrag den Mietausfallschaden bis einschließlich Juni 2004 ab; auf den Monat Juli 2004 sei ein Restbetrag von 6.387,89 EUR anzurechnen.

Außerdem hat das Berufungsgericht sinngemäß festgestellt, dass der Beklagte verpflichtet sei, die Klägerin von allen Schadensersatzansprüchen ihrer Streithelferin zu 1 wegen nicht rechtzeitiger Übergabe der Mietsache gemäß deren Mietvertrag mit der Klägerin vom 18. Mai 1999 sowie wegen dessen Beendigung freizustellen; weiter hat es festgestellt, dass der Beklagte verpflichtet sei, der Klägerin auch den gesamten zukünftigen mit den bisherigen Zahlungsanträgen nicht erfassten Mietausfallschaden zu ersetzen.

Das Berufungsgericht hat die Revision zugelassen. Hiervon haben beide Parteien Gebrauch gemacht. Die Klägerin sucht zu erreichen, dass auch festgestellt werde, der Beklagte habe ihr den Schaden zu ersetzen, der ihr durch die Zwangsversteigerung des Objekts entstanden sei. Sie rügt ferner, für die Zeit nach dem Verlust des Objekts am 31. Januar 2003 sei bei Berechnung des Mietausfallschadens die Miete, die seitens der A. Speditions- und Logistik GmbH bezahlt werde, nicht zu berücksichtigen, da sie der Klägerin nicht zugute gekommen sei. Schließlich hätte das Berufungsgericht der Klägerin auch Verzugszinsen auf den zugesprochenen Ersatz der entgangenen Mieteinnahmen und Zwangsvollstreckungskosten zusprechen müssen.

Der Beklagte möchte mit seiner Revision erreichen, dass die Klage abgewiesen wird, soweit er zur Zahlung von mehr als 3.281,11 EUR (Renovierungskosten) nebst Zinsen verurteilt worden ist.

Der Senat hat mit Beschluss vom 21. März 2007 gemäß § 552 a ZPO die Revision der Klägerin zurückgewiesen. Auf deren Anhörungsrüge (§ 321 a ZPO ) hat er das Verfahren fortgesetzt.

Entscheidungsgründe:

Die Revisionen der Parteien sind zum Teil begründet.

I. Die Revision des Beklagten ist teilweise begründet und führt zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht, soweit der Mietausfallschaden nach der Zwangsversteigerung des Grundstücks (31. Januar 2003) betroffen ist.

1. Vergeblich greift die Revision des Beklagten allerdings die Ausführungen des Berufungsgerichts an, wonach der Beklagte in der Zeit von August 1999 bis Juli 2000 von der als Nutzungsentschädigung zu zahlenden Miete nicht 1.500 DM monatlich abziehen und als Nebenkostenvorauszahlungspauschale direkt an die Stadtwerke zahlen durfte. Vielmehr hat das Berufungsgericht den Mietvertrag in revisionsrechtlich nicht zu beanstandender Weise dahingehend ausgelegt, dass die Nebenkosten nicht in der (Grund-)Miete enthalten, sondern vom Mieter gesondert zu bezahlen gewesen seien. Zwar mag die Klägerin, worauf die Revision hinweist, die monatlichen Vorauszahlungen von 1.500 DM an die Stadtwerke ursprünglich selbst erbracht und erst mit der jährlichen Nebenkostenabrechnung auf den Beklagten umgelegt haben. Dies berechtigte den Beklagten jedoch nicht, soweit die Klägerin nach Beendigung des Mietvertrages mit dem Beklagten diese Zahlungen nicht mehr leistete, von der monatlichen Miete für die Zeit von August 1999 bis Juli 2000 je 1.500 DM in Abzug zu bringen und diesen Betrag direkt an die Stadtwerke zu zahlen. Der Beklagte schuldet daher der Klägerin für die Zeit von August 1999 bis September 2000 noch 9.203,25 EUR (18.000 DM) Nutzungsentschädigung gemäß § 557 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F.

2. Ohne Erfolg rügt der Beklagte mit seiner Revision die Ausführungen des Berufungsgerichts als rechtsfehlerhaft, nach denen der Klägerin gegen ihn ein Anspruch auf Ersatz des Schadens zusteht, der ihr dadurch entstanden ist, dass die S. GmbH den mit der Klägerin abgeschlossenen Mietvertrag gekündigt hat und der Klägerin somit Mieteinnahmen entgangen sind. Allerdings ergibt sich der Anspruch im Gegensatz zur Auffassung des Berufungsgerichts nicht aus § 557 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F. i.V.m. den Grundsätzen der positiven Vertragsverletzung. Vielmehr ist der Schaden dadurch entstanden, dass der Beklagte die gemieteten Räume nicht fristgemäß geräumt hat. Der Schadensersatzanspruch der Klägerin folgt somit aus § 557 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F. i.V.m. §§ 286 , 252 BGB .

Das Berufungsgericht ist nach ausführlicher Würdigung der erhobenen Zeugenbeweise zu der Überzeugung gelangt, dass der von der Klägerin mit der S. GmbH geschlossene Mietvertrag nicht, wie der Beklagte behauptet, der Klägerin nur ermöglichen sollte, nach Ende des ursprünglichen Mietvertrages zum 31. Juli 1999 vom Beklagten einen höheren Mietzins zu erzielen, und der Mietvertrag mit der S. GmbH nicht ernstlich gewollt gewesen sei. Vielmehr hat es sich davon überzeugt, dass die S. GmbH mit Rechtsbindungswillen beabsichtigt habe, das Objekt zu den vereinbarten Konditionen anzumieten und - wozu sie auch finanziell in der Lage gewesen sei - entsprechend ihren unternehmerischen Vorstellungen zu nutzen. Schließlich sei die Kündigung des Mietvertrages seitens der S. GmbH wirksam gewesen; diese habe nicht damit rechnen müssen, dass der Beklagte sich dem Räumungsverlangen trotz eindeutiger Rechtslage so hartnäckig widersetzte. Die Revision des Beklagten, die in diesem Zusammenhang die Beweiswürdigung des Oberlandesgerichts angreift, macht weiter geltend, dass ein Schadensersatzanspruch der Klägerin schon deswegen nicht bestehe, weil sich diese dem Beklagten gegenüber verpflichtet habe, ihm einen Untermietvertrag mit der Nachmieterin zu den bisherigen Konditionen zu verschaffen. Hierzu beruft er sich auf die Aussage des Zeugen Prof. B. Das Berufungsgericht hat hingegen die Aussage des Zeugen in revisionsrechtlich nicht zu beanstandender Weise anders gewürdigt und insbesondere verneint, dass der Zeuge von einer verbindlichen Zusage der Klägerin auf Abschluss eines solchen Untermietvertrages habe ausgehen können.

Die Beweiswürdigung des Tatrichters kann revisionsrechtlich nur darauf geprüft werden, ob sie in sich widersprüchlich ist, den Denkgesetzen oder allgemeinen Erfahrungssätzen zuwider läuft oder Teile des Beweisergebnisses ungewürdigt lässt (BGH Urteil vom 9. Juli 1999 - V ZR 12/98 - NJW 1999, 3481 , 3482). Entgegen den Angriffen der Revision des Beklagten ist dem Berufungsgericht kein solcher Beweiswürdigungsfehler unterlaufen. Vielmehr hat es sich ausführlich mit der umfangreichen Beweisaufnahme auseinandergesetzt. Es ist dabei auf die vielschichtigen Beziehungen zwischen den Parteien und einzelnen Zeugen eingegangen und hat deren Aussagen sowohl für sich genommen als auch im Kontext der übrigen Zeugenaussagen hinreichend gewürdigt. Die tragenden Gründe seiner Beweiswürdigung hat das Berufungsgericht ausführlich dargelegt. Hinsichtlich der in diesem Zusammenhang erhobenen Verfahrensrügen, die der Senat geprüft hat und die nicht durchgreifen, macht der Senat von der Möglichkeit Gebrauch, nach § 564 ZPO von einer Begründung abzusehen.

3. Ohne Erfolg rügt die Revision des Beklagten, das Berufungsgericht hätte bei Ermittlung der Schadenshöhe die Aufwendungen abziehen müssen, die die Klägerin infolge der Kündigung des Mietvertrages mit der S. GmbH und der Zwangsversteigerung des Grundstücks erspart habe. Dies ist zwar grundsätzlich richtig. Doch handelt es sich um eine Frage des Vorteilsausgleichs, für dessen Voraussetzungen der Schädiger, hier also der Beklagte, darlegungs- und beweispflichtig ist (vgl. BGH Urteil vom 17. Oktober 2003 - V ZR 84/02 - NJW-RR 2004, 79 , 81). Der Beklagte hat aber vor den Instanzgerichten nicht dargelegt, welche Aufwendungen die Klägerin infolge der Kündigung bzw. Zwangsversteigerung erspart haben soll.

4. Zu Recht rügt allerdings die Revision des Beklagten, dass das Berufungsgericht der Klägerin zusätzlich zu der entgangenen Miete aus dem Mietvertrag mit der S. GmbH die Makleraufwendungen für die Vermittlung dieses Vertrages in Höhe von 23.620,15 EUR als vergeblichen Aufwand zuerkannt hat. Dies verletzt § 249 BGB , weil die Klägerin, die Ersatz ihres entgangenen Gewinns geltend macht, dadurch mehr erhalten würde als sie bei Durchführung des Mietvertrages mit der S. GmbH bekommen hätte. Insoweit ist also die Klage abzuweisen.

5. Weiter hat das Berufungsgericht - entgegen der Revisionsrüge des Beklagten - rechtsfehlerfrei entschieden, dass der Beklagte der Klägerin die Kosten der Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in Höhe von 11.086,83 EUR zu ersetzen hat, die dieser infolge der unberechtigten Hinterlegung der Nutzungsentschädigung ab Oktober 1999 entstanden sind. Dies gilt sowohl für die Feststellung des Berufungsgerichts, der Beklagte sei nicht zur Hinterlegung berechtigt gewesen, als auch für den vom Tatrichter festgestellten ursächlichen Zusammenhang zwischen der Hinterlegung und den streitgegenständlichen Zwangsvollstreckungsmaßnahmen. Dagegen erhebt die Revision auch keine Einwände. Sie begehrt lediglich eine Korrektur unter dem Gesichtspunkt des Mitverschuldens (§ 254 BGB ).

Das Berufungsgericht hatte jedoch aufgrund des festgestellten Sachverhalts keinen Anlass, von Amts wegen - der Beklagte hat vor den Instanzgerichten kein Mitverschulden der Klägerin behauptet - zu prüfen, ob die Klägerin an den Zwangsvollstreckungsmaßnahmen ein Mitverschulden trifft. Nach dem festgestellten Sachverhalt hatte der Beklagte über seinen bevollmächtigten Anwalt einseitig erklärt, die Mietzahlungen einstellen zu wollen, da nach seiner Auffassung nicht klar sei, an wen die Miete zu zahlen sei. Auch wenn die Klägerin dem nicht ausdrücklich widersprochen hat, bestand deswegen für das Berufungsgericht aufgrund der eindeutigen Rechtslage kein Anlass, ein Mitverschulden der Klägerin an den dann voraussehbaren Zwangsvollstreckungsmaßnahmen zu prüfen und ggf. anzunehmen.

6. Die Revision rügt zu Unrecht, im Berufungsurteil werde nicht ausreichend deutlich, für welche Zeiträume die Ersatzpflicht des Beklagten Gegenstand des Feststellungsausspruchs sei und wie weit demgegenüber das Leistungsurteil reiche. Bei unklarem Umfang einer Verurteilung ist der Tenor anhand der Entscheidungsgründe auszulegen (Senatsurteil vom 11. Juli 2001 - XII ZR 270/99 - NJW-RR 2002, 136 f.).

Vorinstanz: SchlHOLG, vom 21.07.2005 - Vorinstanzaktenzeichen 4 U 167/01
Vorinstanz: LG Itzehoe, vom 24.10.2001 - Vorinstanzaktenzeichen 6 O 112/01