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Vertraglich übernommene Grunderwerbsteuer einer Objektgesellschaft

FG München (5 K 1701/09) | Datum: 28.03.2012

BFH, Urteil vom 17.12.2008 - Aktenzeichen IX R 25/08

DRsp Nr. 2009/6760

Anerkennung von Grundschuldlöschungskosten als Sonderwerbungskosten bei den Einkünften einer Grundstücksgemeinschaft aus Vermietung und Verpachtung

Normenkette:

EStG § 9 Abs. 1 S. 1; EStG § 21 Abs. 1 ; FGO § 118 Abs. 2 ; FGO § 126 Abs. 2 ;

Gründe:

I.

Der Kläger und Revisionskläger (Kläger) war an einer Grundstücksgemeinschaft mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung beteiligt. Neben dem Kläger waren beteiligt F sowie die Erbengemeinschaft nach R (beteiligt an der Erbengemeinschaft: H, M und T).

Die Grundstücksgemeinschaft erlosch dadurch, dass F und die Erbengemeinschaft ihre Anteile im Jahr 2001 (Streitjahr) veräußerten; der Kläger blieb zu 1/3 Eigentümer des Grundstücks und vermietet auch weiterhin. Nach Auflösung der Gemeinschaft zahlte der Kläger aufgrund eines gerichtlichen Vergleichs 40 000 DM. Der Grund für diese Zahlung ist nicht festgestellt. Nach Vortrag des Klägers zahlte er, damit H der Löschung von Grundschulden zustimmte. Das Finanzamt (FA) erkannte diese Aufwendungen nicht --wie beantragt-- als Sonderwerbungskosten bei den Einkünften der Grundstücksgemeinschaft aus Vermietung und Verpachtung an.

Auch die Klage blieb erfolglos (Urteil in Entscheidungen der Finanzgerichte 2008, 1721 ). Das Finanzgericht (FG) führte zur Begründung aus, Grundschuldlöschungskosten stellten jedenfalls dann keine (nachträglichen) Werbungskosten dar, wenn sie auf die Zeit nach Beendigung der Vermietung und Verpachtung entfielen. Selbst wenn man dem Vortrag des Klägers folge, dass es sich um Kosten zur Erwirkung der Löschungsbewilligung handele, seien diese Kosten jedenfalls nach Erlöschen der Grundstücksgemeinschaft angefallen. Dieser Fall sei der Beendigung der Vermietung und Verpachtung gleichzusetzen; denn die Löschung sei für die weitere Renovierung und nachfolgende Einkünfteerzielung erforderlich gewesen.

Hiergegen richtet sich die Revision des Klägers, die er auf Verletzung materiellen Rechts stützt. Es seien (nachträgliche) Sonderwerbungskosten von 40 000 DM zu berücksichtigen. Löschungskosten seien nicht stets Anschaffungskosten. Das FG habe die Frage nicht behandelt, ob durch die Zahlung nicht vermieden worden sei, frühere Einnahmen zurückzuerstatten. Überdies erziele er, der Kläger, durch Vermietung seines durch Aufteilung des bisherigen gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Wohnungseigentumsgesetz verbliebenen Grundstücksteils nach wie vor Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Der Kläger beantragt,

das angefochtene Urteil und die Einspruchsentscheidung des FA vom 28. Juni 2005 aufzuheben sowie die einheitliche und gesonderte Feststellung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung der Grundstücksgemeinschaft vom 22. Mai 2002 insoweit zu ändern, als weitere Werbungskosten in Höhe von 40 000 DM als Sonderwerbungskosten des Klägers bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen sind.

Das FA beantragt,

die Revision zurückzuweisen.

II.

Die Revision ist unbegründet und nach § 126 Abs. 2 der Finanzgerichtsordnung ( FGO ) zurückzuweisen. Das FG hat es im Ergebnis zutreffend abgelehnt, die Aufwendungen des Klägers von 40 000 DM als Sonderwerbungskosten im Rahmen der einheitlichen und gesonderten Feststellung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung der Grundstücksgemeinschaft zu berücksichtigen.

1.

Werbungskosten sind gemäß § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen, die bei der Einkunftsart abzuziehen sind, bei der sie erwachsen (§ 9 Abs. 1 Satz 2 EStG ), und das heißt, durch die sie veranlasst sind.

Im Streitfall stehen die Aufwendungen, um die es hier geht, nicht mit der von der Grundstücksgemeinschaft verwirklichten Einkunftsart Vermietung und Verpachtung in wirtschaftlichem Zusammenhang.

a)

Den objektiven Tatbestand der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung verwirklicht, wer die rechtliche oder tatsächliche Macht hat, eines der in § 21 Abs. 1 EStG genannten Wirtschaftsgüter anderen entgeltlich auf Zeit zur Nutzung zu überlassen und Träger der Rechte und Pflichten aus einem Miet- oder Pachtvertrag ist. Tritt --wie hier-- eine Grundstücksgemeinschaft als Vermieterin auf, verwirklichen steuerrechtlich die Miteigentümer den Einkünfteerzielungstatbestand des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG gemeinschaftlich (ständige Rechtsprechung, vgl. Urteile des Bundesfinanzhofs --BFH-- vom 18. Mai 2004 IX R 49/02, BFHE 206, 168 , BStBl II 2004, 929 , und IX R 83/00, BFHE 206, 162 , BStBl II 2004, 898 ). Folglich müssen diese Einkünfte zunächst auf der Ebene der Gemeinschaft ermittelt und sodann auf die Miteigentümer verteilt werden (ständige Rechtsprechung, vgl. BFH-Urteil vom 27. Juli 2004 IX R 20/03, BFHE 206, 444 , BStBl II 2005, 33 , m.w.N.).

b)

Daraus ergibt sich zugleich: Aufwendungen sind nur dann zu berücksichtigen, wenn sie bei den gemeinschaftlich erzielten Einkünften erwachsen sind. Sie müssen also, um sie als Werbungskosten im Rahmen der gemeinschaftlichen Ermittlung der Einkünfte abziehen zu können, durch das gemeinschaftliche Vermieten veranlasst sein. Dies gilt auch dann, wenn ein Miteigentümer allein den Aufwand getragen hat, der dann als Sonderwerbungskosten abziehbar wäre (vgl. zur überquotalen Übernahme von Aufwendungen eingehend BFH-Urteil vom 23. November 2004 IX R 59/01, BFHE 208, 203 , BStBl II 2005, 454 , m.w.N.). Wendet ein Miteigentümer aber etwas auf, was nicht im Zusammenhang mit der gemeinschaftlichen Einkünfteerzielung, wohl aber mit der von ihm z.B. nach Auflösung der Gemeinschaft allein fortgesetzten Vermietung steht, so kann dieser Aufwand nicht im Rahmen der Gemeinschaft, sondern nur bei ihm selbst zu berücksichtigen sein.

2.

Nach diesen Grundsätzen hat das FG im Ergebnis richtig entschieden; es ist zutreffend davon ausgegangen, dass mit dem Erlöschen der Gemeinschaft auch die gemeinschaftliche Vermietungstätigkeit endet.

a)

Das FG hat mangels substantiierten Vortrags des Klägers nicht feststellen können, ob es sich bei dem Aufwand um nachträgliche Werbungskosten im Zusammenhang mit der gemeinschaftlichen Vermietung handelt, weil mit dem aufgrund des gerichtlichen Vergleichs gezahlten Betrag z.B. (auch) rückständige Schuldzinsen oder Abrechnungsbeträge beglichen wurden, die auf die Zeit der gemeinschaftlichen Vermietung des Mietobjekts entfallen (vgl. BFH-Urteil vom 21. Dezember 1982 VIII R 48/82, BFHE 138, 47 , BStBl II 1983, 373 ). Grundsätzlich sind die nach dem Erlöschen der Grundstücksgemeinschaft und der dadurch bedingten Aufgabe der gemeinschaftlichen Vermietungstätigkeit bezahlten Aufwendungen jedenfalls nicht bei den gemeinschaftlichen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung erwachsen. Hier kommt maßgebend hinzu, dass nach der Aussage des Klägers, die das FG für den BFH nach § 118 Abs. 2 FGO festgestellt und seiner Würdigung zugrunde gelegt hat, die Löschung der Grundschuld für die weitere Renovierung und nachfolgende Einkünfteerzielung erforderlich war. Daraus lässt sich allenfalls ein Zusammenhang mit der im Anschluss an das Ende der gemeinschaftlichen steuerbaren Tätigkeit aufgenommenen Vermietungstätigkeit des Klägers schließen.

b)

Erst auf der Ebene des Miteigentümers --hier des Klägers-- wird es deshalb darum gehen können, ob die Erwirkung einer Löschungsbewilligung entgolten wurde und dieser Vorgang zu Anschaffungskosten des Klägers führt (vgl. BFH-Urteile vom 21. Dezember 1982 VIII R 215/78, BFHE 138, 44 , BStBl II 1983, 410 , und vom 15. Dezember 1992 IX R 323/87, BFHE 169, 386 , BStBl II 1993, 488 ) oder ob es sich dabei um sofort abziehbare Werbungskosten handelt. Im Rahmen der gemeinschaftlichen Ermittlung der Einkünfte hat dies aber keine Bedeutung.

Vorinstanz: FG Münster, vom 13.02.2008 - Vorinstanzaktenzeichen 9 K 2576/05
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BFH - Urteil vom 17.12.2008 (IX R 25/08) - DRsp Nr. 2009/6760

2008