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BVerwG, Urteil vom 07.07.2005 - Aktenzeichen 3 C 34.04

DRsp Nr. 2005/17321

Zuordnung eines ehemaligen VEB-Wohngebäudes zur Gemeinde trotz Leerstand

»Auch ein Wohngebäude in der Rechtsträgerschaft eines vormaligen VEB Wohnungswirtschaft, das am 3. Oktober 1990 leer stand, weil es unbewohnbar war, ist nach § 1a Abs. 4 Satz 3 VZOG der Gemeinde zuzuordnen, wenn es der Wohnnutzung wieder zugeführt werden sollte. Hierzu ist eine konkrete Absicht nicht erforderlich. Es genügt, dass es im Bestand des VEB als Wohngebäude geführt wurde, sofern nicht die Umnutzung oder der Abriss beschlossen war.«

Normenkette:

EV Art. 22 Abs. 4 ; VZOG § 1a Abs. 4 Satz 3 ;

Gründe:

I.

Die klagende Gemeinde begehrt die Zuordnung eines 130 m2 großen, mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks in ihrem Innenstadtbereich.

Nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichts wurde das Grundstück 1982 in Volkseigentum überführt und stand seither in der Rechtsträgerschaft des VEB Gebäudewirtschaft Zittau. Das Wohnhaus stand 1989/1990 leer und war nicht bewohnbar. Eine konkrete Nutzungs- oder Sanierungsabsicht hatte die Klägerin nicht. Sie verkaufte das Grundstück mit Vertrag vom 20. März 1996 für 1 800 DM an Privatpersonen, ohne dass im Vertrag eine bestimmte Nutzung bedungen worden wäre. Nach dem Kaufvertrag befand sich das Wohnhaus zu diesem Zeitpunkt in einem desolaten Zustand und war "vom Abgang bedroht".

Am 10. April 1996 beantragte die Klägerin, am 15. November 2000 die beigeladene Bundesvermögensverwaltung die Zuordnung des Grundstücks. Mit Bescheid vom 19. November 2001 ordnete die Beklagte das Grundstück der Beigeladenen zu und lehnte den Antrag der Klägerin ab. Das Grundstück zähle weder zum kommunalen Verwaltungs- noch zum kommunalen Finanzvermögen. An den maßgeblichen Stichtagen sei es weder für Kommunalaufgaben genutzt worden, noch sei es hierfür vorgesehen gewesen. Auch gegenwärtig seien konkrete Planungen der Klägerin nicht ersichtlich.

Mit ihrer Klage hat die Klägerin geltend gemacht, schon vor der "Wende" habe die Absicht bestanden, den Wohnbestand in ihrem historischen Stadtkern zu sanieren oder von privaten Investoren sanieren zu lassen. Auch das umstrittene Gebäude sollte saniert und der früheren Wohnnutzung wieder zugeführt werden. Lediglich aus finanziellen Gründen habe diese Absicht bislang nicht realisiert werden können.

Das Verwaltungsgericht Dresden hat die Klage mit Urteil vom 10. Dezember 2003 abgewiesen. Die Klägerin könne die Zuordnung des Grundstücks weder aus Art. 22 Abs. 4 EV noch aus § 1a Abs. 4 Satz 3 VZOG verlangen. Das Grundstück sei an den Stichtagen weder zu Wohnzwecken genutzt worden, noch habe eine diesbezügliche konkrete Planung bestanden. Auch für § 1a Abs. 4 Satz 3 VZOG sei eine derartige konkrete Absicht der Gemeinde zu verlangen. Hierfür müssten objektive Anhaltspunkte vorliegen, die im Falle einer späteren Veräußerung spätestens bis zu dieser Veräußerung konkret zum Ausdruck gebracht worden sein müssten. Daran fehle es jedoch; auch im Kaufvertrag von 1996 habe die Klägerin die Erwerber nicht dazu verpflichtet, das Gebäude alsbald wieder der Wohnnutzung zuzuführen.

Hiergegen richtet sich die vom Senat zugelassene Revision der Klägerin. Zur Begründung wiederholt und vertieft sie ihren bisherigen Vortrag.

Die Beklagte und die Beigeladene verteidigen das angefochtene Urteil.

Der Vertreter des Bundesinteresses beteiligt sich am Verfahren. Er unterstützt den Standpunkt der Klägerin.

II.

Die Revision ist begründet. Das angefochtene Urteil verletzt Bundesrecht.

Die Entscheidung des Rechtsstreits beurteilt sich nach § 1a Abs. 4 Satz 3 des Vermögenszuordnungsgesetzes - VZOG -, der Art. 22 Abs. 4 des Einigungsvertrages - EV - ergänzt. Nach Art. 22 Abs. 4 Sätze 1 und 3 EV geht das zur Wohnungsversorgung genutzte volkseigene Vermögen, das sich in Rechtsträgerschaft der volkseigenen Betriebe der Wohnungswirtschaft befindet, mit Wirksamwerden des Beitritts mit gleichzeitiger Übernahme der anteiligen Schulden in das Eigentum der Kommunen über. Nach § 1a Abs. 4 Satz 3 VZOG gilt ein Grundstück als zur Wohnungswirtschaft genutzt im Sinne von Art. 22 Abs. 4 EV auch dann, wenn es mit Gebäuden bebaut ist, die ganz oder überwiegend Wohnzwecken dienen und am 3. Oktober 1990 nicht nur vorübergehend leer standen, jedoch der Wohnnutzung ganz oder teilweise wieder zugeführt werden sollen. Dies umfasst auch Gebäude, die am 3. Oktober 1990 sanierungsbedürftig waren. Es setzt aber nicht voraus, dass schon am 3. Oktober 1990 eine konkrete Sanierungsplanung vorlag. Ebenso wenig muss die künftige Sanierung von der Kommune oder ihrer Wohnungsgesellschaft selbst vorgenommen werden, vielmehr kann die Sanierung auch erst nach einer Privatisierung durch private Erwerber erfolgen. Das hat das Verwaltungsgericht verkannt.

1. Ob die Voraussetzungen des § 1a Abs. 4 Satz 3 VZOG gegeben sind, beurteilt sich nach den Verhältnissen am 3. Oktober 1990. Das gilt nicht nur für den Leerstand der Gebäude auf dem Grundstück, sondern auch für die Frage, ob sie der Wohnnutzung ganz oder teilweise wieder zugeführt werden sollen. Zwar könnte die Verwendung eines unterschiedlichen Tempus im Wortlaut der Vorschrift nahe legen, insofern auf die Verhältnisse am 25. Dezember 1993 abzustellen, als das Registerverfahrenbeschleunigungsgesetz - RegVBG - vom 20. Dezember 1993 (BGBl I S. 2182) in Kraft getreten ist, durch dessen Art. 16 Nr. 3 die Vorschrift in das Vermögenszuordnungsgesetz eingefügt worden ist. Dagegen spricht jedoch schon die Überleitungsregelung in Art. 19 Abs. 6 RegVBG. Nach Art. 19 Abs. 6 Satz 1 RegVBG ist Artikel 16, soweit dort nichts Abweichendes bestimmt ist, auf Verfahren anzuwenden, in denen bei Inkrafttreten dieses Gesetzes noch keine bestandskräftige Entscheidung der Zuordnungsbehörde ergangen ist. Soweit Entscheidungen aber bestandskräftig geworden sind, die im Widerspruch zu § 1a Abs. 4 VZOG stehen, sind sie nach Art. 19 Abs. 6 Satz 3 RegVBG entsprechend den Festlegungen jenes Gesetzes zu ändern. Dies meint keine Änderung nur für die Zukunft wegen einer ex nunc veränderten Rechtslage, sondern eine Änderung mit Wirkung ex tunc im Sinne einer Richtigstellung. Das stimmt mit der Vorstellung des Gesetzgebers überein, durch den Erlass von § 1a Abs. 4 Satz 3 VZOG die durch Art. 22 Abs. 4 EV geschaffene Rechtslage nicht zu verändern, sondern klarzustellen. Schon der Erlass des § 1a Abs. 4 VZOG in seiner ursprünglichen Fassung durch das Zweite Vermögensrechtsänderungsgesetz vom 14. Juli 1992 (BGBl I S. 1257) diente der Klarstellung von Art. 22 Abs. 4 EV (BTDrucks 12/2480 S. 91). Hierauf nimmt die Neufassung der Vorschrift Bezug, mit der § 1a Abs. 4 Satz 3 VZOG eingefügt wurde; wiederum sollte der Regelungsgehalt von Art. 22 Abs. 4 EV mit Blick auf zwischenzeitlich aufgetretene Zweifelsfälle klargestellt werden (BTDrucks 12/5553 S. 160). Enthält § 1a Abs. 4 Satz 3 VZOG aber lediglich eine Klarstellung des Regelungsgehalts von Art. 22 Abs. 4 EV, so muss die Vorschrift auf denselben Zeitpunkt abstellen wie Art. 22 Abs. 4 EV selbst. Das aber ist der 3. Oktober 1990.

2. § 1a Abs. 4 Satz 3 VZOG gilt für Gebäude, die ganz oder überwiegend Wohnzwecken dienen und am 3. Oktober 1990 nicht nur vorübergehend leer standen. Gemeint sind Gebäude, die nach ihrer generellen Zweckbestimmung Wohngebäude sind, die aber am 3. Oktober 1990 nicht bewohnt wurden und wegen ihres schlechten Zustands auch nicht bewohnbar waren. Es genügt also nicht, dass ein Wohngebäude am Stichtag nicht genutzt wurde, namentlich unvermietet war, wenn es jederzeit wieder hätte vermietet werden können. Diese Gebäude werden ohnehin von Art. 22 Abs. 4 Satz 1 EV erfasst. §1a Abs. 4 Satz 3 VZOG gilt vielmehr für Wohngebäude, die am Stichtag leer standen, etwa weil sie aktuell nicht nutzbar waren. Dass ein Wohngebäude aktuell nicht bewohnbar war, hebt seine generelle Zweckbestimmung als Wohngebäude nicht auf.

3. Allerdings setzt § 1a Abs. 4 Satz 3 VZOG weiter voraus, dass das Gebäude der Wohnnutzung ganz oder teilweise wieder zugeführt werden soll.

a) Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts ist eine konkrete Absicht hierzu nicht erforderlich (ebenso VG Berlin, Urteil vom 27. Mai 1994 - VG 3 A 5.93 - juris; zustimmend Dick, in Kimme, Offene Vermögensfragen, Rn. 109 zu § 11 VZOG ). Dagegen spricht schon der Wortlaut, der - in deutlichem Unterschied zu Art. 22 Abs. 4 Satz 2 EV - keine konkrete Ausführungsplanung verlangt. Dagegen spricht aber vor allem, dass die Vorschrift andernfalls leer liefe. Schon angesichts der fehlenden Finanzmittel waren die damaligen Rechtsträger außerstande, die Wiederherstellung der zahlreichen insbesondere wegen Sanierungsbedürftigkeit leerstehenden Wohngebäude im Beitrittsgebiet in Angriff zu nehmen. Auch die Gemeinden werden in der Phase des Umbruchs und Neubeginns in den Monaten vor dem Beitritt kaum mehr als allenfalls allgemeine Vorstellungen und Konzepte für die Versorgung ihrer Bevölkerung entwickelt haben. Schon für diesen Zeitpunkt auf das einzelne Gebäude zielende konkrete Pläne zu verlangen, würde dazu führen, dass praktisch sämtliche sanierungsbedürftig leerstehenden Gebäude nicht an die Kommunen, sondern in die Treuhandverwaltung des Bundes fielen und dass sie obendrein ihre Zweckbestimmung zur Wohnraumversorgung verlören, weil der Bund sie dann zu eigenen Aufgaben einsetzen oder zum Zwecke der Tilgung der Schulden der ehemaligen DDR hätte verwerten sollen.

b) Dies lag offensichtlich nicht in der Absicht des Gesetzgebers. Wie gezeigt, diente § 1a Abs. 4 Satz 3 VZOG der Klarstellung des Regelungsgehalts von Art. 22 Abs. 4 EV. Die Vorschrift muss daher auf dem Hintergrund von Art. 22 Abs. 4 EV gedeutet werden.

Art. 22 Abs. 4 EV trifft für das zur Wohnungsversorgung genutzte volkseigene Vermögen eine besondere Regelung. Dieses Vermögen sollte nicht in das Finanzvermögen fallen, sondern sogleich auf die Kommunen übergehen. Zum einen diente dies dem Rechtsfrieden: Im Interesse der Mieter, Wohnungsunternehmen und Kommunen sollten sofort klare Verhältnisse geschaffen werden. Hierbei ist die Bundesrepublik Deutschland einem Wunsch der DDR-Regierung gefolgt (vgl. Denkschrift zum Einigungsvertrag , BTDrucks 11/7760, S. 365 f.). Zum anderen aber wurde die Aufgabe, das Wohnungswesen in marktwirtschaftliche Strukturen zu überführen (Art. 22 Abs. 4 Satz 4 EV), den Kommunen zugeordnet. Hierzu sollten sie zuerst die volkseigenen Wohnungswirtschaftsbetriebe in kommunale Wohnungsunternehmen umwandeln; diese sollten den kommunalen Wohnungsbestand dann selbständig nach marktwirtschaftlichen Regeln verwalten, ggf. an Private - vornehmlich an die Mieter - veräußern, um so die Bildung privaten Wohneigentums zu fördern (Art. 22 Abs. 4 Satz 5 EV; vgl. Denkschrift, a.a.O. S. 366).

Gedacht war zunächst an das volkseigene Wohnungsvermögen in der Rechtsträgerschaft der Volkseigenen Betriebe (VEB) der kommunalen Wohnungswirtschaft sowie an das Vermögen der Wohnungsbaugenossenschaften (vgl. Ziff. I.13 der Protokollerklärung zum Einigungsvertrag ). Später wurde solches Vermögen einbezogen, das den VEB Wohnungswirtschaft oder den Kommunen zur Nutzung und selbständigen Bewirtschaftung und Verwaltung übertragen war (§ 1a Abs. 4 Satz 1 VZOG ), während für das Vermögen der Wohnungsbaugenossenschaften eine gesonderte Regelung getroffen wurde (vgl. das Wohnungsgenossenschafts-Vermögensgesetz vom 23. Juni 1993, BGBl I S. 944). Betroffen waren ca. 2,8 Millionen Wohnungen, die zumeist im komplexen Wohnungsbau errichtet worden waren, aber auch Altbauwohnungen, die zum Teil auf anderen Wegen als durch Enteignung zu Wohnungsbauzwecken in Volkseigentum gelangt waren (Söfker, VIZ 1991, 44). Der Einigungsvertrag ordnete den Kommunen dabei nicht nur bestehende Wohngebäude zu, sondern auch unbebaute Grundstücke, für die bereits konkrete Ausführungsplanungen für Objekte der Wohnungsversorgung vorlagen (Art. 22 Abs. 4 Satz 2 EV).

Art. 22 Abs. 4 EV zielte mithin darauf ab, das volkseigene Vermögen in der Rechtsträgerschaft der vormaligen Volkseigenen Betriebe der Wohnungswirtschaft möglichst insgesamt - en bloc - den Kommunen zuzuordnen. Voraussetzung war nur, dass es von den vormaligen Rechtsträgern auch zu Zwecken der Wohnungsversorgung und nicht zu anderen Zwecken genutzt war. Darum bestimmt Art. 22 Abs. 4 Satz 1 EV, dass das einzelne Gebäude "zur Wohnungsversorgung genutzt" sein musste. Das umfasste neben den Wohnungen selbst auch zugehörige Folgeeinrichtungen (wie zum Beispiel Garagen, Kinderspielplätze) sowie die Verwaltungsgebäude der bisherigen Verwaltungsgesellschaften (Denkschrift, a.a.O. S. 366) und nahm nur Gebäude aus, die anderen Zwecken als denen der Wohnungsversorgung dienten. Eine genauere Prüfung der aktuellen Nutzung des jeweiligen Gebäudes im Einzelfall war nicht vorgesehen.

Dieses Regelungskonzept wird durch § 1a Abs. 4 Satz 3 VZOG nicht verlassen. Nach dem Beitritt stellte sich heraus, dass zahlreiche Gebäude aus dem Bestand der vormaligen Volkseigenen Betriebe der Wohnungswirtschaft im Zeitpunkt des Beitritts nicht bewohnt wurden, sondern nicht nur vorübergehend leer standen. Das warf die Frage nach der Anwendbarkeit von Art. 22 Abs. 4 EV auf. Nach der Vorstellung des Gesetzgebers fehlte es bei leerstehenden Gebäuden an der für die Anwendung von Art. 22 Abs. 4 Satz 1 EV erforderlichen wohnungswirtschaftlichen Nutzung. Diese Gebäude sollten durch § 1a Abs. 4 Satz 3 VZOG dem wohnungswirtschaftlich genutzten Vermögen gleichgestellt werden (BTDrucks 12/5553 S. 160; Schmidt-Räntsch/Hiestand, RVI Band III, 170 B, Rn. 20 zu § 1a VZOG ; vgl. Beschluss vom 23. Juni 1998 - BVerwG 3 B 241.97 - Buchholz 111 Art. 22 EV Nr. 27 = ZOV 1998, 376 ). Tatsächlich fehlt es bei nicht nur vorübergehend leerstehenden Wohnungen häufig zunächst nur an der aktuellen Nutzbarkeit. Diese Gebäude sollten ebenfalls nach Art. 22 Abs. 4 Satz 1 EV an die Kommunen fallen, solange nur die generelle Zweckbestimmung zur Wohnungsversorgung fortbestand. Dies meint das Gesetz mit dem Zusatz, dass die Gebäude der Wohnnutzung ganz oder teilweise wieder zugeführt werden sollen.

c) Dafür, dass ein leerstehendes Gebäude der Wohnnutzung wieder zugeführt, also wieder nutzbar gemacht werden soll, verlangt der Wortlaut der Vorschrift positive Anhaltspunkte. Doch können nach dem Bisherigen hieran nur geringe Anforderungen gestellt werden.

Ein Indiz für die Wiederzuführungsabsicht ist daher schon darin zu sehen, dass das Gebäude von dem zuständigen Rechtsträger unmittelbar vor dem Beitritt weiterhin in seinem Bestand als Wohngebäude geführt wurde. Jedenfalls bei den Volkseigenen Betrieben der Wohnungswirtschaft rechtfertigt sich das daraus, dass die Wohnungsversorgung der Bevölkerung zu den Aufgaben dieser Volkseigenen Betriebe zählte und dass volkseigene Wohngebäude gerade in deren Rechtsträgerschaft gegeben worden waren, damit sie diese ihre Aufgabe erfüllen konnten.

Die Zweckbestimmung zur Wohnnutzung ist hingegen unter anderem dann widerlegt, wenn der zuständige Rechtsträger vor dem Stichtag die Umnutzung oder den Abriss des Gebäudes beschlossen hatte. Die Umnutzung unterstellt das Gebäude einer neuen Zweckbestimmung, die dann maßgeblich ist. Der Abrissbeschluss entwidmet das Gebäude. Auch in diesem Fall wird der Anwendungsbereich von Art. 22 Abs. 4 Satz 1 EV verlassen. Ob das Grundstück, auf dem das Gebäude stand, nach Art. 22 Abs. 4 Satz 2 EV gleichwohl den Kommunen zuzuordnen war, wenn dem Abriss der Neubau von Wohngebäuden unmittelbar folgen sollte, bedarf im vorliegenden Fall keiner Entscheidung.

d) Die Absicht, das Gebäude der Wohnnutzung wieder zuzuführen, konnte schließlich auch dadurch verfolgt werden, dass das Gebäude zu diesem Zweck privatisiert werden sollte. Die Bildung privaten Wohnungseigentums liegt gerade in der Zielrichtung der gesetzlichen Regelung (Art. 22 Abs. 4 Satz 5 EV). Das setzt für § 1a Abs. 4 Satz 3 VZOG nicht voraus, dass der öffentliche Träger die nötige Sanierung selbst vornimmt und dann erst die bereits sanierten Wohnungen an private Erwerber verkauft. Vielmehr lässt die Vorschrift zu, dass das Gebäude zum Zwecke der Sanierung privatisiert wird.

4. Das Bundesverwaltungsgericht kann in der Sache selbst entscheiden, denn der maßgebliche Sachverhalt ist geklärt. Die Klage ist begründet; die Beklagte hätte das strittige Grundstück der Klägerin zuordnen müssen. Das Grundstück war am 3. Oktober 1990 mit einem Gebäude bebaut, das Wohnzwecken zu dienen bestimmt war, aber nicht nur vorübergehend leer stand. Es war sanierungsbedürftig, sollte aber der Wohnnutzung wieder zugeführt werden. Das ergibt sich schon daraus, dass das Gebäude im Bestandsverzeichnis des vormaligen VEB Wohnungswirtschaft unverändert als Wohngebäude geführt wurde. Es war auch weder sein Abriss noch seine Umnutzung zu anderen als Wohnzwecken geplant; vielmehr hat die Klägerin unwidersprochen geltend gemacht, dass sie die Gebäude in ihrem Innenstadtbereich - und dabei auch das umstrittene - grundsätzlich wiederherstellen wollte. Unschädlich ist, dass sie das Grundstück an private Erwerber verkauft hat, ohne im Vertrag die Wiederherstellung des Gebäudes festzuschreiben. Denn dies geschah erst im April 1996 und damit nach dem maßgeblichen Stichtag. Damit bedurfte auch keiner Aufklärung, ob die Klägerin beim Verkauf mit einer Sanierung durch den Erwerber auch ohne vertragliche Festschreibung rechnen durfte.

B e s c h l u s s

Der Wert des Streitgegenstandes wird für das Revisionsverfahren auf 5 000 EUR festgesetzt.

Vorinstanz: VG Dresden, vom 10.12.2003 - Vorinstanzaktenzeichen 14 K 3153/01
Fundstellen
BVerwGE 124, 69
NJ 2005, 571
NJ 2006, 47
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BVerwG - Urteil vom 07.07.2005 (3 C 34.04) - DRsp Nr. 2005/17321

2005