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BVerwG, Urteil vom 23.02.2005 - Aktenzeichen 8 C 3.04

DRsp Nr. 2005/7907

Entscheidungserhebliches Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Grundstückswert

»Für den Tatbestand des § 4 Abs. 3 Buchst. c VermG ist ein auffälliges Missverhältnis zwischen vereinbartem Kaufpreis und tatsächlichem Wert eines Grundstücks entscheidungserheblich.«

Normenkette:

VermG § 4 Abs. 2, Abs. 3 Buchst. a, c ;

Gründe:

I.

Die Klägerinnen begehren die Rückübertragung von zwei Grundstücken in N. (J. straße 24 - Flur 4 Flurstück 497/19 mit 1 055 m2 und M. 11 und 12 - Flur 4 Flurstück 497/20 mit 423 m²). Eigentümer dieser Grundstücke war zunächst der Vater der Klägerinnen, der 1993 gestorben ist und von seiner Ehefrau beerbt worden war. Diese starb 1995 und wurde von den Klägerinnen beerbt.

Die Grundstücke liegen im Stadtzentrum von N. Darauf befinden sich Gebäude mit sieben Wohnungen und zwei Verkaufseinrichtungen. Der festgestellte Einheitswert der streitigen Grundstücke wurde mit Bescheid des Steueramtes des Rates des Kreises N. vom 9. Mai 1956 auf 79 600 M festgesetzt.

Die Eltern der Klägerinnen sowie der Beigeladene und seine Familie wohnten in dem Anwesen.

Am 9. Mai 1988 haben die Eltern der Klägerinnen die Ausreise in die Bundesrepublik Deutschland beantragt, die ihnen in der Folgezeit genehmigt wurde. Am 1. September 1988 reisten die Eltern der Klägerinnen aus der damaligen DDR aus.

Mit Schreiben vom 17. Juni 1988 hatte der Vater der Klägerinnen beim Rat des Kreises den Verzicht auf das Eigentum der Grundstücke beantragt. Aufgrund seines hohen Alters und seines Gesundheitszustandes sei er nicht mehr in der Lage, sich um seine Grundstücke zu kümmern. Der Verkauf der Grundstücke sei ihm trotz umfangreicher Bemühungen nicht gelungen.

Der Rat des Kreises lehnte mit Schreiben vom 22. Juni 1988 den Antrag ab und wies den Antragsteller darauf hin, dass er die Grundstücke entweder verkaufen, verschenken oder in staatliche Verwaltung geben könne.

Der Rat des Kreises genehmigte auf den Antrag des Vaters der Klägerinnen vom 30. Juni 1988 den von diesem festgesetzten Verkaufspreis von 25 300 M für die Grundstücke. Dieser Preis setzte sich aus der Übernahme zweier gegenüber der Kreissparkasse N. bestehender Darlehensverpflichtungen in einer Gesamthöhe von 22 790,79 M und einer Summe von 2 509,21 M zusammen. In seinem Antrag gab der Vater der Klägerinnen an, dass er um den Verkauf der Grundstücke bemüht sei, weil sein Antrag auf Eigentumsverzicht abgelehnt worden sei und der VEB Gebäudewirtschaft N. bislang noch nicht über die Übernahme der Grundstücke in seine Verwaltung entschieden habe. Er bitte um kurzfristige Zustimmung zu dem von ihm festgelegten Kaufpreis, weil wenig Hoffnung bestehe, die Grundstücke zum Zeitwert zu verkaufen.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 4. Juli 1988 verkaufte der Vater der Klägerinnen die streitgegenständlichen Grundstücke an den Beigeladenen. Der Beigeladene übernahm die zugunsten der Kreissparkasse bestehenden Hypotheken und zahlte einen Restbetrag in Höhe von 2 509,21 M.

Am 5. Juli 1988 bestätigte der Rat der Stadt N. aufgrund eines Schreibens des Beigeladenen vom 27. Juni 1988, dass nach Freiwerden der Wohnung R. der Beigeladene und seine Familie die staatliche Zuweisung für die Wohnung erhielten.

Am 22. Juli 1988 erteilte der Rat des Bezirkes eine Grundstücksverkehrsgenehmigung für den Verkauf. Mit Bescheid vom 27. Januar 1989 wies der Rat der Stadt dem Beigeladenen, seiner Schwester und seinem Vater die zuvor vom Vater der Klägerinnen genutzte Wohnung zu.

Mit Schreiben vom 6. September 1990 machte der Vater der Klägerinnen vermögensrechtliche Ansprüche beim Beklagten geltend. Er sei seinerzeit vor die Alternative gestellt worden, entweder die Grundstücke zu veräußern und in die Bundesrepublik Deutschland auszureisen oder aber in ein Pflegeheim zu gehen. Der Veräußerungsvorgang habe auf einer widerrechtlichen Drohung beruht. Der Beigeladene habe die Grundstücke nicht redlich erworben.

Nach Anhörung der Beteiligten lehnte der Beklagte mit Bescheid vom 20. August 1998 den Antrag auf Rückübertragung der beiden Grundstücke ab und stellte zugleich fest, dass den Klägerinnen für den Eigentumsverlust an den Grundstücken eine Entschädigung dem Grunde nach zustehe. Der Vater der Klägerinnen habe die Grundstücke durch unlautere Machenschaften im Sinne des Vermögensgesetzes verloren. Die Rückübertragung komme dennoch nicht in Betracht, weil der Beigeladene hieran redlich Eigentum erworben habe.

Nach Durchführung des Widerspruchsverfahrens haben die Klägerinnen Klage zum Verwaltungsgericht erhoben, mit der sie beantragt haben, die Beklagte zur Zurückübertragung der beiden Grundstücke an sie in ungeteilter Erbengemeinschaft zu verpflichten. Das Verwaltungsgericht hat mit Urteil vom 11. Dezember 2003 die Klage abgewiesen. Die Klägerinnen seien als Rechtsnachfolgerinnen nach ihren Eltern zwar Berechtigte im Sinne des Vermögensgesetzes. Bei Grundstücksverkäufen im Zusammenhang mit einer Ausreise handele es sich nach dem Beweis des ersten Anscheins um einen typischen Fall der unlauteren Machenschaften in Form der Nötigung durch staatliche Stellen. Die Rückübertragung der streitbefangenen Vermögenswerte sei aber ausgeschlossen. Der Beigeladene habe hieran redlich Eigentum erworben. Der Erwerbsvorgang sei im Einklang mit der zum Zeitpunkt des Erwerbs in der DDR geltenden Rechtsordnung erfolgt. Das Gericht sei davon überzeugt, dass der Beigeladene auf die Höhe des schließlich vereinbarten Kaufpreises nicht aktiv hingewirkt habe. Der Kaufpreis sei vom Verkäufer und nicht vom Beigeladenen festgelegt worden.

Mit ihrer vom Verwaltungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Klägerinnen die Rückgabe der streitgegenständlichen Grundstücke weiter. Sie machen geltend, das Verwaltungsgericht habe in seiner Entscheidung das krasse Missverhältnis zwischen dem Vermögenswert und dem Kaufpreis zum Zeitpunkt des Erwerbs verkannt. Sie hätten tatsächliche Umstände vorgetragen, die Anlass zu Zweifeln an der Redlichkeit des Beigeladenen gegeben hätten.

Der Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil.

Der Beigeladene hat keinen Antrag gestellt.

II.

Die Revision der Klägerinnen hat Erfolg. Die Annahme des Verwaltungsgerichts, für die Prüfung des redlichen Erwerbs sei auch ein auffälliges Missverhältnis zwischen vereinbartem Kaufpreis und tatsächlichem Wert eines Grundstücks nicht erheblich, ist mit § 4 Abs. 2 und Abs. 3 Buchst. c VermG nicht vereinbar (1). Da der Rechtsstreit mangels ausreichender tatsächlicher Feststellungen noch nicht entscheidungsreif ist, ist das angefochtene Urteil gemäß § 144 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 VwGO aufzuheben und die Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das Verwaltungsgericht zurückzuverweisen (2).

1. Streitgegenständlich im Revisionsverfahren ist die Frage, ob der von den Klägerinnen geltend gemachte Anspruch auf Rückübertragung des Eigentums an den streitbefangenen Grundstücken gemäß § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG ausgeschlossen ist, weil der Beigeladene daran redlich Eigentum erworben hat. Dagegen steht bestandskräftig fest, dass die Klägerinnen dem Grunde nach einen vermögensrechtlichen Anspruch besitzen, d.h. dass sie Berechtigte im Sinne des § 2 Abs. 1 Satz 1 VermG sind. Der Beklagte hat in dem insoweit bestandskräftig gewordenen Bescheid festgestellt, dass die Grundstücke einer schädigenden Maßnahme gemäß § 1 Abs. 3 VermG - so genannter "Ausreiseverkauf" - unterlagen. Eine derartige Feststellung kann als selbstständige Teilentscheidung im Rahmen eines vermögensrechtlichen Rückübertragungsverfahrens Bestand haben (Urteil vom 29. September 1993 - BVerwG 7 C 39.92 - BVerwGE 94, 195 >197<; Urteil vom 24. Februar 1994 - BVerwG 7 C 20.93 - BVerwGE 95, 155 >163<; Urteil vom 19. Januar 1995 - 7 C 42.93 - BVerwGE 97, 286 >288<).

Auf der Grundlage des von ihm als wahr unterstellten Sachverhalts hätte das Verwaltungsgericht nicht von einem redlichen Erwerb des Beigeladenen im Sinne des § 4 Abs. 2 Satz 1 und Abs. 3 VermG ausgehen dürfen. Zwar ist entgegen der Ansicht der Revision das Regelbeispiel von § 4 Abs. 3 Buchst. a VermG nicht erfüllt (a). Der Beigeladene kann sich jedoch nicht auf redlichen Erwerb berufen, sofern der von Klägerseite behauptete und vom Verwaltungsgericht als wahr unterstellte tatsächliche Wert der Grundstücke das Zehnfache vom gezahlten Kaufpreis ausmachen sollte (b).

a) Zu Unrecht sieht die Revision die Voraussetzungen des Regelbeispiels in § 4 Abs. 3 Buchst. a VermG als gegeben an. Nach dieser Vorschrift ist der Rechtserwerb regelmäßig unredlich, wenn er nicht im Einklang mit den zum Zeitpunkt des Erwerbs in der DDR geltenden allgemeinen Rechtsvorschriften, Verfahrensgrundsätzen und einer ordnungsgemäßen Verwaltungspraxis stand, und der Erwerber dies wusste oder hätte wissen müssen. Die Revision ist der Auffassung, dass bei dem Erwerb der Grundstücke gegen die geltenden preisrechtlichen Bestimmungen und gegen die Wohnraumlenkungsverordnung verstoßen worden sei. Der Beigeladene hätte durchaus erkennen können und müssen, dass die Wohnraumzuweisung dem Grunderwerb vorgreiflich sei. Spätestens bei Beurkundung des Kaufvertrages durch den Notar hätte sich der Beigeladene bewusst sein müssen, dass keine Einverständniserklärung des Verkäufers hinsichtlich des festgesetzten niedrigen Kaufpreises vorliege. Ob diese Rügen zutreffen, kann dahinstehen; denn nicht jede dem Erwerber bekannte oder fahrlässig unbekannte Abweichung von allgemeinen Rechtsvorschriften, Verfahrensgrundsätzen oder einer ordnungsgemäßen Verwaltungspraxis erfüllt die Voraussetzungen des § 4 Abs. 3 Buchst. a VermG. Mit dem Verwaltungsgericht ist davon auszugehen, dass der staatlichen Entscheidung über den Preis aus der Perspektive der ehemaligen Bürger der DDR die entscheidende und für sie im Vordergrund stehende Bedeutung zukam. Wenn der Kaufpreis von staatlicher Seite genehmigt worden war, musste der Verkäufer keine Zweifel an der rechtlichen Wirksamkeit einer solchen Entscheidung haben. Die fehlende förmliche Einverständniserklärung des Verkäufers nach § 305 Abs. 2 Satz 2 ZGB hinsichtlich der Höhe des Kaufpreises begründet keine Unredlichkeit, zumal die Genehmigung auf Initiative des Verkäufers zustande kam. Nichts anderes gilt für die Vorgänge im Zusammenhang mit der Wohnraumzuweisung, die dem Beigeladenen auf seinen Antrag vom 27. Juni 1988 am 5. Juli 1988 vom Rat der Stadt schriftlich zugesagt und mit Schreiben vom 27. Januar 1989 auch förmlich erteilt wurde. Der Beigeladene hat aus seiner Sicht alles Erforderliche getan, um vor Einzug in die Wohnung über die erforderliche Wohnraumzuweisung zu verfügen. Eine ihm zurechenbare sittlich anstößige Manipulation beim Erwerbsvorgang lässt sich damit nicht verbinden.

b) Dagegen könnte der Tatbestand des § 4 Abs. 3 Buchst. c VermG erfüllt sein, wenn das von den Klägerinnen behauptete auffällige Missverhältnis zwischen dem gezahlten Kaufpreis und dem damaligen Wert der Grundstücke tatsächlich besteht; denn jedenfalls eine Indizwirkung geht von einem krassen Missverhältnis zwischen gezahltem Kaufpreis und tatsächlichem Wert aus.

Nach § 4 Abs. 3 Buchst. c VermG ist ein Rechtserwerb in der Regel als unredlich anzusehen, wenn er davon beeinflusst war, dass sich der Erwerber eine von ihm selbst oder von dritter Seite herbeigeführte Zwangslage oder Täuschung des ehemaligen Eigentümers zu Nutze gemacht hat. In der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. insbesondere Urteil vom 27. Januar 1994 - BVerwG 7 C 4.93 - BVerwGE 95, 108 = Buchholz 428 § 4 VermG Nr. 7 S. 3 >7<) ist geklärt, dass es für ein zu Nutze machen im Sinne der Vorschrift nicht ausreicht, dass die Flucht des Eigentümers oder dessen Ausreiseabsicht erst den Erwerb des Hauses durch die Beigeladenen ermöglichte. Anderenfalls wäre ein redlicher Erwerb von Gegenständen, die "Republikflüchtlinge" zurückgelassen bzw. Ausreisewillige vor der Ausreise veräußert haben, praktisch unmöglich gewesen, weil der Erwerber im Regelfall wusste, dass die Veräußerung ohne den Willen des Flüchtigen bzw. zur Ermöglichung der genehmigten Ausreise erfolgte. Eine solche Auslegung widerspräche dem Willen des Gesetzgebers, der als gemeinsames Merkmal der Fallgruppen unredlichen Erwerbs die sittlich anstößige Manipulation beim Erwerbsvorgang gesehen hat. Der Unredlichkeit muss vielmehr ein anstößiges Verhalten im Sinne einer moralischen Verwerflichkeit zu Grunde liegen, für die die bloße Kenntnis der Zwangssituation des Alteigentümers nicht ausreichen kann (stRspr seit Beschluss vom 2. April 1993 - BVerwG 7 B 22.93 - Buchholz 428 § 4 VermG Nr. 1). Das Merkmal des zu Nutze machens setzt daher nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts voraus, dass der Erwerber einen besonderen Vorteil aus der Situation gezogen hat, der über die bloße Nutzung der Kaufgelegenheit hinausgeht (Urteil vom 27. Januar 1994 - BVerwG 7 C 4.93 - a.a.O. S. 112 f. bzw. S. 7, ebenso Urteil vom 19. Januar 1995 - BVerwG 7 C 42.93 - BVerwGE 97, 286 >291< = Buchholz 428 § 4 VermG Nr. 12 S. 21 >25 f.<). Dieser Sondervorteil kann sich etwa aus der Vereinbarung eines besonders günstigen, von der Norm abweichenden Kaufpreises ergeben (Beschlüsse vom 2. April 1993 - BVerwG 7 B 22.93 - a.a.O., vom 9. Januar 1998 - BVerwG 7 B 326.97 - Buchholz 428 § 4 VermG Nr. 52 und vom 22. November 2001 - BVerwG 7 B 33.01 - n.v.).

Zu Unrecht hat das Verwaltungsgericht angenommen, zu der objektiven Wertdifferenz müsse unabhängig von deren Höhe immer noch hinzukommen, dass der Erwerber aktiv auf die Preisgestaltung hingewirkt, bzw. sie dem Veräußerer "aufgezwungen" hat. Zwar spricht die Formulierung "zu Nutze machen" dafür, dass der Erwerber den Sondervorteil aktiv herbeiführt (vgl. auch Holst/Liedtke in Fieberg/

Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus VermG § 4 Rn. 166; Wasmuth in Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR § 4 VermG Rn. 238). Dementsprechend hat das Bundesverwaltungsgericht in dem Urteil vom 19. Januar 1995 - BVerwG 7 C 42.93 - (a.a.O.) ausgeführt, der Erwerber müsse sich einen besonderen Vorteil "verschafft" haben. Der Annahme der Unredlichkeit eines Erwerbsvorgangs muss aber immer eine wertende Gesamtschau zu Grunde liegen. Daraus folgt, dass der aktive Beitrag des Erwerbers umso geringer sein kann, je größer das Missverhältnis zwischen vereinbartem Kaufpreis und Wert der Sache ausfällt. Bei einem besonders krassen Missverhältnis - wie dem hier behaupteten zehnfachen Wert - kann es demnach ausreichen, dass der Erwerber nur sehenden Auges das ihm aufgrund der Zwangssituation unterbreitete Angebot annimmt. Selbst wenn der Erwerber sich dabei von dem Motiv hat leiten lassen, dem Verkäufer bei dessen Ziel einer möglichst schnellen Ausreise behilflich zu sein, kann dies den Erwerbsvorgang unredlich erscheinen lassen, weil bei dem von § 4 Abs. 2 VermG bezweckten sozialverträglichen Ausgleich der widerstreitenden Interessen des von einer Schädigung im Sinne des § 1 VermG Betroffenen einerseits und des Erwerbers andererseits dem Interesse des Ersteren der Vorrang zu geben ist. Das subjektive Element, das für alle Tatbestände des § 4 Abs. 3 VermG erforderlich ist und das bei § 4 Abs. 3 Buchst. c VermG in der Formulierung "zu Nutze machen" deutlich wird, besteht vielmehr darin, dass nach allgemeiner Ansicht (vgl. Holst/Liedtke, a.a.O. Rn. 167; Wasmuth, a.a.O. Rn. 241) zumindest bedingter Vorsatz des Erwerbers sowohl hinsichtlich der Zwangslage als auch des Sondervorteils bestehen muss.

Das Verwaltungsgericht hätte daher die Behauptung der Klägerinnen, das "Hausgrundstück" habe zum Zeitpunkt seiner Veräußerung den zehnfachen Wert des Kaufpreises gehabt, nicht - wie geschehen - als wahr unterstellen dürfen. Wegen der Amtsermittlungspflicht im verwaltungsgerichtlichen Verfahren kommt eine Wahrunterstellung nämlich nur dann in Betracht, wenn die behauptete Tatsache nicht entscheidungserheblich ist. Eine objektive Wertdifferenz von eins zu zehn wäre aber - wie dargelegt - entscheidungserheblich. Das angefochtene Urteil beruht daher auf einer Verkennung des § 4 Abs. 3 Buchst. c VermG und verstößt deswegen gegen Bundesrecht.

Für seine gegenteilige Ansicht kann sich das Verwaltungsgericht auch nicht auf den Beschluss des 7. Senats des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. Januar 1998 - BVerwG 7 B 326.97 - (a.a.O.) berufen, in dem es heißt, der Erwerber müsse dem Veräußerer eine deutlich unter dem Wert des Objekts liegende Gegenleistung "aufgezwungen" haben. Dass diese Formulierung nicht ein - ungeschriebenes - zusätzliches Erfordernis aufstellen soll, zeigt der Umstand, dass der 7. Senat in dem genannten Beschluss auf frühere Entscheidungen als Beleg für seine ständige Rechtsprechung verwiesen hat, die entsprechende Zusätze nicht enthielten. Es kommt hinzu, dass in einer neueren Entscheidung (Beschluss vom 22. November 2001 - BVerwG 7 B 33.01 - n.v.) wiederum solche Einschränkungen nicht zu finden sind. Vielmehr wird in diesem Beschluss, mit dem nach § 133 Abs. 6 VwGO einer Verfahrensrüge stattgegeben wurde, ausschließlich auf das objektive Wertverhältnis abgestellt.

2. Ob der geltend gemachte Rückübertragungsanspruch für die Klägerinnen als Erbengemeinschaft besteht, kann der Senat nicht abschließend beurteilen, weil das Verwaltungsgericht die hierfür erforderlichen tatsächlichen Feststellungen nicht getroffen hat. Denn das Verwaltungsgericht hat nicht den Wert der Grundstücke ermittelt. Da es in der DDR keinen freien Grundstücksverkehr gab, in dem sich marktgerechte Verkehrswerte hätten herausbilden können, ist der mit Hilfe der in der DDR geltenden Bewertungsvorschriften zu ermittelnde preisrechtlich zulässige Höchstpreis zugrunde zu legen.

Sollte sich danach tatsächlich ein auffälliges Missverhältnis zwischen vereinbarter Gegenleistung und dem preisrechtlich zulässigen Kaufpreis herausstellen, ist dieses Ergebnis bei der tatrichterlichen Gesamtwürdigung zu berücksichtigen.

B e s c h l u s s

Der Wert des Streitgegenstandes wird für das Revisionsverfahren auf 200 000 EUR festgesetzt.

Vorinstanz: VG Halle, vom 11.12.2003 - Vorinstanzaktenzeichen 3 A 196/00
Fundstellen
NJ 2005, 426
ZfIR 2006, 383
TOP

BVerwG - Urteil vom 23.02.2005 (8 C 3.04) - DRsp Nr. 2005/7907

2005