Vorkaufsrecht der Mieter bei Verkauf von Wohnungen

Das Berliner Kammergericht hat in zwei Verfahren jeweils die Berufungen einer Wohnungsbaugesellschaft zurückgewiesen. Dabei ging es um die Vollziehung von Kaufverträgen über Berliner Wohnanlagen. Das Gericht lehnte ein eigenes Vorkaufsrecht der Wohnungsbaugesellschaft ab. Die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Mieter hat nach dem Gericht hingegen noch gar nicht zu laufen begonnen.

Darum geht es

In dem Rechtsstreit geht es um die Vollziehung der Kaufverträge zwischen beiden Verfügungsbeklagten über die Wohnblöcke D-Nord (4 U 42/19) bzw. C-Süd (18 U 15/19) in der Karl Marx Allee in Berlin. In beiden Verfahren handelte es sich um Berufungsverfahren im einstweiligen Rechtsschutz.

Voraussetzungen für ein stattgebendes Urteil im einstweiligen Rechtsschutz ist zum einen ein materieller Anspruch des Klägers gegen den Beklagten (Verfügungsanspruch). Zum anderen ist Voraussetzung eine besondere Dringlichkeit im Sinne von § 935 ZPO (Verfügungsgrund), also die Sorge, dass durch eine Veränderung des bestehenden Zustandes die Verwirklichung des Rechts einer Partei vereitelt oder wesentlich erschwert werden könnte.

Wesentliche Entscheidungsgründe

Nach den Urteilen beider Senate hat die Wohnungsbaugesellschaft Friedrichshain (WBF) keinen eigenen Anspruch darauf, dass die Vollziehung der Kaufverträge durch die beiden Verfügungsbeklagten (Verkäufer und Käufer der Wohnungen) untersagt wird.

Beide Senate begründeten dies unabhängig voneinander damit, dass die WBF kein eigenes Vorkaufsrecht aus dem ursprünglichen Erbbaurechtsvertrag von 1993 bzw. Kaufvertrag von 1995 erworben habe. Beide Senate gingen auch davon aus, dass der von den WBF inzwischen erklärte Rücktritt von den Verträgen ohne Rücktrittsrecht erfolgt und daher ins Leere gegangen sei.

Die getroffene vertragliche Vereinbarung, die Verfügungsbeklagte zu 1 (Verkäuferin) habe „im Falle des Verkaufs die Mietwohnungen vorzugsweise den jeweiligen Mietern zum Kauf anzubieten“, begründet nach Ansicht beider Senate keinen eigenen Anspruch der WBF, sondern allenfalls einen Anspruch der Mieter.

Der Begriff „vorzugsweise“ bedeute auch nicht, dass die Verkäuferin die Wohnungen den Mietern zu besonders günstigen Konditionen anbieten müsse, sondern nur, dass die Verkäuferin die Wohnung den Mietern andienen müsse und diese bei gleichen Vertragsbedingungen den Vorrang hätten.

Darüber hinaus besteht nach Ansicht des 4. Zivilsenats auch kein Verfügungsgrund, da die Verträge noch nicht vollzogen werden könnten. Denn die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Mieter habe noch nicht zu laufen begonnen. Diese Frist beginne erst dann, wenn den Berechtigten der richtige und vollständige Inhalt des Kaufvertrages mitgeteilt worden sei.

Dies sei aber noch nicht erfolgt, da den Mietern jedenfalls das Ergebnis der „Due Diligence“ nicht mitgeteilt worden sei. Ohne Mitteilung des Ergebnisses dieser Due Diligence hätten die Mieter aber keine Kenntnis über dort möglicherweise geregelte Gewährleistungsbeschränkungen.

Solche Gewährleistungsbeschränkungen (also der Ausschluss für Haftung von Mängeln) seien aber für den Kauf einer Wohnung wesentliche Vertragsinhalte und daher mitzuteilen. Da der Inhalt des Kaufvertrages zwischen den Verfügungsbeklagten den Mietern ohne die Due Diligence noch nicht vollständig mitgeteilt worden sei, habe die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts der Mieter noch nicht zu laufen begonnen.

Da die Kaufverträge zwischen der Verfügungsbeklagten zu 1 und der Verfügungsbeklagten zu 2 erst nach Ablauf der Ausschlussfrist vollzogen werden dürften, sei derzeit nicht zu besorgen, dass die Kaufverträge vollzogen werden würden.

Auch der 18. Zivilsenat hat ähnliche Bedenken zum Verfügungsgrund geäußert, sich insoweit aber nicht abschließend festgelegt. Da aber schon kein eigener Anspruch der Klägerin gegen die Beklagten bestehe, komme es nicht mehr darauf an, ob daneben auch kein Verfügungsgrund bestehe.

Gegen die Entscheidungen ist kein Rechtsmittel gegeben.

Kammergericht Berlin, Urteile v. 18.04.2019 – 4 U 42/19 und 18 U 15/19