Voraussetzung einer Betriebskostennachforderung und ihre Verjährung
Darum geht es
Der Vermieter einer Wohnung in Berlin hatte sich in den Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2002 bis 2006 im Hinblick auf eine zu erwartende rückwirkende Neufestsetzung der Grundsteuer eine Nachberechnung der Betriebskosten vorbehalten. Nachdem das Finanzamt im Jahr 2007 die Grundsteuer rückwirkend für die Jahre ab 2002 festsetzte, stellte der Vermieter dem Mieter im Januar 2008 eine Betriebskostennachforderung in Höhe von 1.095,55 € zu. Der darauf gerichtete Mahnbescheid erreichte den Mieter im August 2010. Der Mieter verweigert die Zahlung und beruft sich auf Verjährung.
Wesentliche Entscheidungsgründe
Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter sich die Nachforderung der Betriebskosten vorbehalten durfte und der Anspruch noch nicht verjährt ist.
§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB schließe den Vorbehalt der Nachforderung nicht aus. Zwar besage die Norm, dass nach Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen ist. Aber die Vorschrift enthält ausdrücklich eine Ausnahme für den Fall, dass der Vermieter ohne sein Verschulden nicht rechtzeitig abrechnen kann.
Da die Vermieterin erst mit Bescheid des Finanzamts im Jahr 2007 die Höhe der Grundsteuer erfuhr, durfte sie sich die Nachforderung in den früheren Jahren zurecht vorbehalten.
Die regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren wird erst mit Kenntnis von den Anspruch begründenden Umständen in Gang gesetzt, § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB. Diese Kenntnis hatte der Vermieter im vorliegenden Fall erst mit dem Bescheid des Finanzamts erlangt, so dass die Forderung nicht verjährt ist.