Nutzungsentschädigung bei Renovierung nach Mietende

Vermieter steht bei gewünschter Renovierung nach Ende der Mietzeit keine Nutzungsentschädigung zu.

OLG Düsseldorf, Beschl. v. 23.07.2009 – I-24 U 109/08

Leitsatz:

1. Renoviert der Mieter die Räume erst nach Ende der Mietzeit, aber mit Einverständnis des Vermieters, steht diesem ein Nutzungsentschädigungsanspruch mangels "Vorenthaltens" nicht zu.
2. Wegen verspäteter Rückgabe können aber Ansprüche auf Ersatz des Mietausfalls bestehen.

Darum geht es:

Nach dem Inhalt eines Mietvertrages war ein Mieter zu der Renovierung der von ihm angemieteten Gewerberäume verpflichtet. Nach der Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Mietsache stellte der Vermieter fest, dass der Mieter dem nicht nachgekommen war. Er forderte daher, diese in einen ordnungsgemäßen Zustand zu versetzen. Nachdem der Mieter die Renovierung innerhalb von sieben Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses ausgeführt hatte, forderte der Vermieter von ihm die Entrichtung eine Nutzungsentschädigung. Nach seiner Ansicht liege hierin ein Vorenthalten der Mietsache. Darüber hinaus forderte er Schadensersatz wegen Mietausfalls, weil er die Wohnung nicht habe weitervermieten können.

Wesentliche Entscheidungsgründe:

Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltens der Mietsache
Das OLG Düsseldorf kommt zunächst auf die Frage zu sprechen, ob dem Vermieter wegen der Durchführung von den Reparaturen erst nach der Beendigung des Mietverhältnisses ein Nutzungsentschädigungsanspruch nach § 546 a Abs. 1 BGB in Höhe der vereinbarten oder der ortsüblichen Miete zusteht. Dies setzt voraus, dass der Mieter dem Eigentümer die gemietete Sache im Sinne dieser Vorschrift vorenthalten hat. Hierzu reicht es nicht aus, dass er durch die Ausführung der Reparaturen noch den Mitbesitz an den Räumlichkeiten inne hat. Vielmehr müsste der Mieter diesen entgegen dem Willen des Vermieters ausüben. Hiervon kann nur dann ausgegangen, wenn der Vermieter ihn zur Herausgabe der Mietsache aufgefordert und der Mieter sich geweigert hat, dieser Aufforderung unverzüglich nachzukommen. Im zugrundeliegenden Fall hat der Vermieter sogar das genaue Gegenteil getan. Denn wer die Durchführung von solchen Reparaturen in seinen Mieträumen fordert erklärt sich zugleich damit einverstanden, dass der Mieter sich zu diesem Zweck auch dort aufhält. Von daher scheidet ein Anspruch des Vermieters auf eine Nutzungsentschädigung nach § 546 a Abs. 1 BGB aus.

Ungerechtfertigte Bereicherung
Der Vermieter hat gegen den Mieter auch keine Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung nach § 812 Abs. 1, Satz 1, 1. Alt. BGB . Denn der Mieter hat durch seinen Aufenthalt keinen vermögenswerten Vorteil erlangt. Hierzu hätte er die Mietsache noch gebrauchen müssen. Dies ist jedoch nicht der Fall, weil er ausgezogen war und die Wohnung nur noch für die Ausführung der Reparaturen aufgesucht hat.

Ansprüche aus Eigentümer-Besitzer Verhältnis
Ein Anspruch des Vermieters auf Schadensersatz aufgrund eines Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses nach § 987 BGB kommt nur dann in Betracht, wenn der Mieter den Besitz an der Mietsache unberechtigt ausgeübt hätte. Dies scheidet aus, weil der Vermieter mit seinem Aufenthalt dort einverstanden gewesen ist.

Schadensersatz wegen Mietausfalls
Im Folgenden untersucht das OLG Düsseldorf, inwieweit der Vermieter einen Anspruch auf Ersatz des Mietausfallschadens aus §§ 280, 281, 286, 252 BGB geltend machen kann.
Hierfür muss der Mieter sich erst einmal pflichtwidrig verhalten haben. Diese Voraussetzung liegt im zugrundeliegenden Fall vor, weil die Mietsache sich bei Beendigung des Mietverhältnisses in keinem ordnungsgemäßen Zustand befand.
Ferner muss allerdings der Vermieter nachweisen, dass der vertragswidrige Zustand dazu geführt hat, dass er die Räumlichkeiten über den Zeitraum von sieben Monate nicht weitervermieten konnte. Die dafür notwendige Ursächlichkeit zwischen Fehlverhalten und Schaden entfällt normalerweise, wenn der Vermieter sich nicht um eine Weitervermietung bemüht hat. Der Vermieter muss seine Anstrengungen darlegen. Außerdem muss er aufzeigen, dass die Weitervermietung an dem vertragwidrigen Zustand gescheitert ist. Beides ist im vorliegenden Fall nicht geschehen. Aus diesem Grunde verneinte das OLG Düsseldorf auch einen Anspruch des Vermieters auf Ersatz des Mietausfallschadens und wies die Klage ab.

Praxishinweis:

Soweit Mieter während der Mietzeit ihren Renovierungsverpflichtungen nicht nachgekommen sind führt das in der Praxis häufig dazu, dass Vermieter dadurch die Wohnung nicht weiter vermieten können und dadurch auf Mieteinnahmen verzichten müssen.

Dokumentation der Weitervermietungsbemühungen
In einer solchen Situation sollten Sie Ihren Mandanten raten, dass Sie sich unverzüglich um die Weitervermietung der Mietsache bemühen. Wichtig ist dabei, dass dies auch auf eine dokumentierbare Weise geschieht. Sofern die Interessenten das Mietobjekt aufgrund seines Zustandes nicht nehmen wollen, sollte der Vermieter sie um die Abgabe einer schriftlichen Erklärung bitten. In dieser sollte klipp und klar gesagt werden, dass wegen des schlechten Zustandes der Mietsache kein Interesse bestand.

Möglichst rasche Weitervermietung nach Abschluss der Reparaturen
Der Vermieter sollte alles tun, um die Mietsache direkt nach der Herstellung des vertragsmäßigen Zustandes durch den Mieter nach Ablauf des Mietverhältnisses wieder vermieten zu können. In einem strukturschwachen Gebiet ist der Schadensnachweis schwieriger zu führen als in einem Ballungszentrum. Gleichwohl reicht es auch in dem beliebten Stadtteil einer begehrten Großstadt nicht aus, dass der Vermieter über einen längeren Zeitraum untätig bleibt.

Situation bei Nichträumung von Nebenräumen wie Keller
Besondere Vorsicht ist geboten, wenn der Mieter nur belanglose Nebenräume wie Kellerzimmer nicht geräumt hat. Hieraus ergibt sich nicht automatisch, dass die gemieteten Räumlichkeiten unvermietbar sind. Es dürfen jedenfalls keine Umstände dafür sprechen, dass die vom Vermieter renovierten Räume nicht ohne Weiteres vermietbar gewesen sind. Ansonsten muss ein Vermieter damit rechnen, dass er gegen den Mieter im Falle der einverständlichen Renovierung nach Ablauf der Mietzeit keine Schadensersatzansprüche geltend machen kann.