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Mieterhöhung bei geförderten Wohnungen

Ein Sondermietmarkt für Wohnungen der Münchner „Einkommensorientierten Förderung“ (EOF) existiert nicht. Auch Mieterhöhungsverlangen für derartige Wohnungen können auf den Mietspiegel der Stadt München gestützt werden. Das hat das Amtsgericht München entschieden. Dass die geförderten Wohnungen im Mietspiegel selbst nicht erfasst werden, hielt das Gericht für unbeachtlich.

Darum geht es

Die klagende Vermieterin begehrt Zustimmung der beklagten Mieterin zu einer Mieterhöhung ab Mai 2017 auf 11,38 € pro m², insgesamt 930,15 € netto kalt und stützt sich dabei auf den Münchner Mietspiegel.

Bei Erstbezug April 2008 durch die Beklagte betrug die Grundmiete für die ca. 81,7 m² große 4-Zimmer-Wohnung 9,00 € pro m². Diese wurde ab November 2014 auf 10,505 € angehoben. Die Wohnung wurde im Rahmen der EOF für Bezieher von Einkommen unterhalb bestimmter Grenzen gefördert. Die Stadt München hat ein 25jähriges Belegungsrecht gegenüber der Vermieterin. Der Vermieter darf die Miete nur im Rahmen des gesetzlich Zulässigen erhöhen.

Die beklagte Mieterin begründet die Verweigerung zur Zustimmung damit, dass so begründete Mieterhöhungsverlangen von den zuständigen Gerichten bis 2016 als schon unzulässig erklärt worden seien. Dem Mietspiegel der Stadt München lägen bekanntermaßen keine Daten von EOF-geförderten Wohnungen zugrunde.

Wesentliche Entscheidungsgründe

Der zuständige Richter am Amtsgericht München gab der Klägerin Recht.

Die Kaltmiete für solche EOF-Wohnungen sei bei der Erstvermietung nur „für eine juristische Sekunde“ auf 9 €/m² begrenzt gewesen. Danach seien diese Wohnungen wie ehemals preisgebundene und jetzt preisfreie Wohnungen zu behandeln. Nach Gesetz sei ein Mieterhöhungsverlangen der Höhe nach dann nur durch die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt, die sich aus den Mieten errechne, die bei Vermietungen innerhalb der letzten vier Jahre für nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vergleichbaren Mietraum vereinbart oder geändert worden sind.

Dass der von der Landeshauptstadt München nach diesen Grundsätzen erlassene Mietspiegel nach seinem Wortlaut nur für frei finanzierte Wohnungen gelten solle und die Daten von EOF-geförderten Wohnungen selbst nicht erfasst habe, hält der Richter für unbeachtlich „Denn der Mietspiegel (2017) sagt selber (...), dass er eine Orientierungshilfe für eine Reihe weiterer Fälle sein will, die von seinem sachlichen Anwendungsbereich direkt nicht erfasst sind.“

Und weiter: Der Mietspiegel „ (...) kann nur angeben, welche Datenlage er hat. Die Frage, welche Folgerungen sich daraus ergeben, ergibt sich aus den Gesetzen, insbesondere dem BGB.“ Der Mietspiegel setze beispielsweise ja auch für Wohnungen, deren Mieten innerhalb der letzten 10 Jahre nicht angehoben worden seien, eine Obergrenze. Die Geltungseinschränkung der Stadt München für den von ihr beschlossenen Mietspiegel könne deswegen das Gericht nicht binden.

Die Kriterien des Münchner Mietspiegels in der aktuellen Fassung seien von der Klägerin hier richtig angewendet worden und eröffneten für das Mieterhöhungsverlangen eine Spanne von 11,16 €/m² und 14,31 €/m², die das Mieterhöhungsverlagen auf 11,38 €/m² auch tatsächlich einhalte.

Das Urteil ist nicht rechtskräftig.

Amtsgericht München, Urt. v. 08.11.2017 – 414 C 14801/17

Amtsgericht München, Pressemitteilung vom 24.11.2017

Rechtsportal Mietrecht Dok-Nr. 990642

Mittwoch, 29. November 2017