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Einvernehmliche Verlängerung der jährlichen Abrechnungsperiode

§ 556 Abs. 3 Satz 1, Abs. 4 BGB steht einer einmaligen einvernehmlichen Verlängerung der jährlichen Abrechnungsperiode zum Zwecke der Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung nicht entgegen.

Darum geht es:

Der Vermieter einer Wohnung vereinbarte mit seinem Mieter im Mietvertrag für die Nebenkosten eine Abrechnungsperiode vom 01.06. bis zum 31.05. des Folgejahres. Im Sommer 2008 trat der Vermieter an den Mieter heran und vereinbarte mit ihm eine einmalige Verlängerung der jährlichen Abrechungsperiode von 12 auf 19 Monate. Der Vermieter nannte als Grund für diese Verlängerung, dass er auf eine kalenderjährliche Abrechnung umstellen wolle. Dies sei für ihn besser praktikabel.

Im Folgenden erstellte der Vermieter die Abrechnung für die verlängerte Zeitspanne vom 01.06.2008 bis zum 31.12.2008 erst am 31.08.2009. Der Mieter erhielt die Nebenkostenabrechnung am 02.11.2009, weigerte sich jedoch, die geforderte Nachzahlung von über 700 € zu leisten.

Das Amtsgericht Neumarkt in der Oberpfalz gab der Klage des Vermieters auf Entrichtung der Nachzahlung statt.

Das Landgericht Nürnberg-Fürth wies als Berufungsinstanz jedoch die Klage ab. Nach Ansicht der Richter fehlt es an einer wirksamen Nebenkostenabrechnung, weil die vom Gesetzgeber vorgeschriebene Abrechnungsfrist von einem Jahr nach Ablauf der Nebenkostenperiode überschritten worden ist. Hiergegen legte der Vermieter Revision ein und bekam Recht.

Wesentliche Entscheidungsgründe:

Der BGH gab der Revision des Vermieters statt und entschied, dass der Mieter den vom Vermieter in der Nebenkostenabrechnung geforderten Betrag vollständig bezahlen muss. Hiergegen spricht nicht, dass die Vorschrift des § 556 Abs. 3 BGB eine Abrechnungsperiode von einem Jahr vorsieht und hiervon nach § 556 Abs. 4 BGB keine abweichende Vereinbarung mit dem Mieter getroffen werden darf.
Die Richter stellen klar, dass die Vorschrift ausnahmsweise keine Anwendung findet, wenn durch eine einmalige Verlängerung des Abrechnungszeitraums eine Umstellung auf das Kalenderjahr ermöglicht werden soll.
Zu berücksichtigen ist, dass die Verlängerung den Interessen beider Vertragsparteien dient. Auch der Mieter wird bei der Umstellung auf eine andere jährliche Abrechnungsperiode nicht benachteiligt. Daher ist die mit dem Vermieter getroffene Vereinbarung hier wirksam.

Folgerungen aus der Entscheidung

Aus der Entscheidung ergibt sich, dass der Vermieter grundsätzlich die jährliche Abrechnungsperiode einhalten muss. Dies gilt auch dann, wenn sich der Mieter mit einer einmaligen Verlängerung einverstanden erklärt. Als Ausnahme hiervon gilt der Fall, dass der Vermieter die Abrechnungsperiode auf das Kalenderjahr ändern möchte.

BGH, Urt. v. 27.07.2011 - VIII ZR 316/10

Ass. iur. Harald Büring, Urteilsanmerkung vom 03.11.2011

Rechtsportal Mietrecht Dok-Nr. 294768

Donnerstag, 03. November 2011