Betriebskostenabrechnung bei mehreren Häuserblocks
Sachverhalt
Ein Vermieter verfügte über Mietwohnungen in mehreren Häuserblocks. Er beauftragte ein Hauswartunternehmen für die gesamte Wohneinheit. Als der Vermieter einem Mieter eine Betriebskostenabrechnung vorlegte und eine Nachzahlung verlangte, weigerte sich dieser zu zahlen. Der Mieter berief sich darauf, dass die Betriebskostenabrechnung aus formellen Gründen unwirksam sei. Sie weise nicht ordnungsgemäß die Positionen für Hauswart, Schornsteinfeger, Wasser sowie Abwasser aus. Dies begründete der Mieter damit, dass die Nebenkostenabrechnung keine Angabe über die Gesamtkosten für die gesamte Wirtschaftseinheit bestehend aus mehreren Wohnblocks enthalte.
Das Amtsgericht Berlin Tempelhof-Kreuzberg wies die Klage des Vermieters mit Urteil vom 03.08.2012 (19 C 109/11) ab. Das Landgericht Berlin wies die gegen diese Entscheidung eingelegte Berufung des Vermieters mit Urteil vom 09.01.2013 (65 S 408/12) zurück. Das Gericht begründete dies damit, dass die Nebenkostenabrechnung mangels Angabe der Gesamtkosten für die gesamte Wirtschaftseinheit in Bezug auf die Hausmeisterkosten, Schornsteinfeger, Wasser und Abwasser nicht als ordnungsgemäß anzusehen sei. Insofern entfalle ein Anspruch des Vermieters auf die geforderte Nachzahlung.
Die hiergegen eingelegte Revision des Vermieters hatte Erfolg.
Wesentliche Aussagen der Entscheidung
Der Bundesgerichtshof gab der Revision des Vermieters statt. Die Richter stellten zunächst klar, dass ein Anspruch auf Nachzahlung nur im Fall einer formell ordnungsgemäß erstellten Nebenkostenabrechnung besteht. Hierzu muss sie eine geordnete Aufstellung aller Einnahmen und Ausgaben enthalten. Danach sind bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben in die Abrechnung aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit erforderlich - Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen.
Soweit ein Dienstleister - wie ein Hauswartdienst - für jedes Haus eine separate Abrechnung ausstellt, reicht es aus, wenn der Gesamtbetrag für das einzelne Haus ausgewiesen wird. Hingegen müssen nicht die Gesamtkosten für alle Häuserblocks als Wirtschaftseinheit in der Betriebskostenabrechnung ausgewiesen werden.
Der Bundesgerichtshof hob die Entscheidung der Vorinstanz auf und verwies die Sache an das Berufungsgericht zurück, damit dieses die tatsächlichen erforderlichen Feststellungen trifft.
Folgerungen aus der Entscheidung
Vermieter müssen auf eine ordnungsgemäße Abrechnung achten. Darüber hinaus besteht kein Anspruch auf eine Ausweisung der Nebenkosten für eine Wirtschaftseinheit, die aus mehreren Häusern besteht.
Praxishinweis
Häufig streiten Mieter und Vermieter darum, ob eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung erteilt wurde. Der Vermieter muss dabei einige Formalien beachten. Die Nebenkostenabrechnung muss spätestens zwölf Monate nach dem Abrechnungszeitraum erfolgen. Der Abrechnungszeitraum ist meist im Mietvertrag festgelegt. Oftmals wird das Kalenderjahr als Abrechnungszeitraum gewählt. Ist die Frist abgelaufen, kann der Vermieter grundsätzlich nicht mehr vom Mieter verlangen, dass er eine Nachzahlung leistet. Das gilt selbstverständlich auch dann, wenn die Abrechnung ansonsten ordnungsgemäß ist. Darüber hinaus muss in der Abrechnung neben den Gesamtkosten und dem Anteil des Mieters auch der Verteilerschlüssel genannt werden.
Bei einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung muss vor allem geprüft werden, ob die jeweiligen Positionen überhaupt auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Sie können nur abgerechnet werden, soweit sie im Mietvertrag eine vertragliche Grundlage finden. Wichtig ist, dass zumindest die Position der „sonstigen Kosten“ im Mietvertrag aufgeschlüsselt wird.
Wenn Mieter Zweifel an der Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung haben, dürfen sie die Rechnungen bei ihrem Vermieter einsehen. Unter bestimmten Umständen muss der Vermieter sie ihnen sogar per Post zukommen lassen. Das jedoch nur, wenn er weit entfernt wohnt und dem Mieter eine Anreise daher nicht zugemutet werden kann.