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BFH, Beschluss vom 23.08.2007 - Aktenzeichen II B 3/07

DRsp Nr. 2007/17552

GrESt: einheitlicher Erwerbsgegenstand

1. Es ist keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung, ob ein einheitliches Vertragswerk i. S. der BFH-Rechtsprechung zu § 9 Nr. 1 GrEStG auch dann gegeben ist, wenn vor dem Abschluss des Grundstückskaufvertrages ein Vertrag über die Bebauung des Grundstücks mit einem Dritten abgeschlossen wird und der Erwerber erst nach dem Abschluss des Kaufvertrags ein ihm bereits früher vom Veräußerer gemachtes Angebot über die Bebauung des Grundstücks annimmt, nach dem der ursprünglich mit der Gebäudeerrichtung beauftragte Generalübernehmer den Rücktritt vom Vertrag erklärt hat. 2. Diese Frage ist auf Grundlage der bisherigen BFH-Rechtsprechung klar und eindeutig zu bejahen und daher nicht von grundsätzlicher Bedeutung.

Normenkette:

GrEStG § 9 Abs. 1 Nr. 1 ; FGO § 115 Abs. 2 Nr. 1 ;

Gründe:

I. Der Kläger und Beschwerdeführer (Kläger) beabsichtigte, ein seinerzeit unbebautes Grundstück zu kaufen, zu bebauen und zu vermieten. Die Veräußerin hatte die Baureifmachung des Grundstücks betrieben, die Bebauung geplant, Bauvoranfragen gestellt, im Jahr 1999 die Baugenehmigung für die Errichtung eines Supermarktes erhalten und Mietangebote eingeholt. Am 20. Dezember 1999 schloss der Kläger mit einem Lebensmittelfilialisten einen Mietvertrag über einen Supermarkt auf dem Grundstück ab. Die Veräußerin bot dem Kläger am 28. Dezember 1999 die Errichtung des Bauwerks für pauschal 3 350 000 DM netto an.

Der Kläger beauftragte durch Vertrag vom 3. Januar 2000 ein drittes Unternehmen als Generalübernehmerin mit der Errichtung des Lebensmittelmarktes für einen Festpreis von 3 200 000 DM netto. Aufgrund von Änderungs- und Ergänzungswünschen der Mieterin lehnte das Unternehmen mit Schreiben vom 25. Februar 2000 die Durchführung des Bauvorhabens für diesen Preis ab und forderte nunmehr 3 450 000 DM netto. Nachdem der Kläger durch notariell beurkundeten Kaufvertrag vom 7. März 2000 das Grundstück erworben hatte, teilte ihm das ursprünglich mit der Gebäudeerrichtung beauftragte Unternehmen mit Schreiben vom 8. März 2000 mit, es sehe sich außerstande, das Gebäude für den zunächst vereinbarten Betrag zu errichten, und erklärte, im gegenseitigen Einvernehmen von dem am 3. Januar 2000 geschlossenen Generalübernehmervertrag zurückzutreten.

Der Kläger beauftragte daraufhin durch Generalübernehmervertrag vom 15. März 2000 die Veräußerin mit der Errichtung des Lebensmittelmarktes zum Preis von 3 200 000 DM netto.

Der Beklagte und Beschwerdegegner (das Finanzamt --FA--) nahm an, es liege ein aus dem Grundstück und dem Gebäude bestehender einheitlicher Erwerbsgegenstand vor, und setzte die Grunderwerbsteuer entsprechend fest. Einspruch und Klage blieben erfolglos. Das Finanzgericht (FG) stützte sein Urteil, das in Entscheidungen der Finanzgerichte (EFG) 2007, 785 veröffentlicht ist, auf das Angebot der Veräußerin vom 28. Dezember 1999 zur Bebauung des Grundstücks und dessen Annahme durch den Kläger zu allerdings modifizierten Vertragsbedingungen.

Der Kläger macht zur Begründung seiner Beschwerde wegen Nichtzulassung der Revision grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache, die Erforderlichkeit einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH) zur Fortbildung des Rechts, unzureichende Aufklärung des Sachverhalts und Divergenz geltend.

II. Die Beschwerde ist unbegründet. Soweit die Beschwerdebegründung den Anforderungen des § 116 Abs. 3 Satz 3 der Finanzgerichtsordnung ( FGO ) entspricht, liegen die vom Kläger geltend gemachten Gründe für die Zulassung der Revision nicht vor.

1. Die Revision ist weder wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache (§ 115 Abs. 2 Nr. 1 FGO ) noch wegen Erforderlichkeit einer Entscheidung des BFH zur Fortbildung des Rechts (§ 115 Abs. 2 Nr. 2 Alternative 1 FGO ) zuzulassen.

a) Der Kläger sieht sinngemäß folgende Frage als in einem Revisionsverfahren klärungsbedürftig an:

Liegt auch dann ein einheitliches Vertragswerk im Sinne der Rechtsprechung des BFH zu § 9 Abs. 1 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes ( GrEStG ) vor, wenn vor dem Abschluss des Grundstückskaufvertrags ein Vertrag über die Bebauung des Grundstücks mit einem Dritten abgeschlossen wird und der Erwerber erst nach dem Abschluss des Kaufvertrags ein ihm bereits früher vom Veräußerer gemachtes Angebot über die Bebauung des Grundstücks annimmt, nachdem der ursprünglich mit der Gebäudeerrichtung beauftragte Generalübernehmer den Rücktritt vom Vertrag erklärt hat.

b) Diese Frage bedarf keiner Klärung in einem Revisionsverfahren. Sie kann auf der Grundlage der bisherigen Rechtsprechung des BFH klar und eindeutig beantwortet werden und begründet daher weder die grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache noch die Erforderlichkeit einer Entscheidung des BFH zur Fortbildung des Rechts (vgl. BFH-Beschluss vom 27. September 2006 X B 71/06, BFH/NV 2007, 37 , m.w.N.).

Nach der ständigen Rechtsprechung des BFH wird der für den Umfang der Gegenleistung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG ) maßgebliche Gegenstand des Erwerbsvorgangs zunächst durch das den Steuertatbestand des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG erfüllende zivilrechtliche Verpflichtungsgeschäft bestimmt. Ergibt sich jedoch aus weiteren Vereinbarungen, die mit diesem Rechtsgeschäft in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, dass der Erwerber das Grundstück in bebautem Zustand erhält, bezieht sich der grunderwerbsteuerrechtliche Erwerbsvorgang auf diesen einheitlichen Leistungsgegenstand (BFH-Urteile vom 27. Oktober 2004 II R 12/03, BFHE 208, 51 , BStBl II 2005, 220 ; vom 21. September 2005 II R 49/04, BFHE 211, 530 , BStBl II 2006, 269 , und vom 23. August 2006 II R 42/04, BFH/NV 2007, 760 ). Dies ist zum einen der Fall, wenn der Erwerber im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags in seiner Entscheidung über das "Ob" und "Wie" der Baumaßnahme gegenüber der Veräußererseite nicht mehr frei war und deshalb feststand, dass er das Grundstück nur in einem bestimmten (bebauten) Zustand erhalten würde (BFH-Urteile vom 8. Februar 1995 II R 19/92, BFH/NV 1995, 823; vom 2. März 2006 II R 47/04, BFH/NV 2006, 1509 , und in BFH/NV 2007, 760 ).

Ein enger sachlicher Zusammenhang zwischen Kauf- und Bauvertrag wird darüber hinaus u.a. auch dann indiziert, wenn der Veräußerer aufgrund einer in technischer und finanzieller Hinsicht konkreten und bis (annähernd) zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Gebäude auf einem bestimmten Grundstück zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis anbietet und der Erwerber dieses Angebot annimmt (BFH-Urteile vom 23. November 1994 II R 53/94, BFHE 176, 450 , BStBl II 1995, 331 ; vom 15. März 2000 II R 34/98, BFH/NV 2000, 1240 ; in BFH/NV 2006, 1509 , und in BFH/NV 2007, 760 ).

Maßgebend ist dabei der tatsächlich verwirklichte Geschehensablauf. Ohne Bedeutung ist, ob der Erwerber tatsächlich und rechtlich in der Lage gewesen wäre, ein anderes Unternehmen mit der Bebauung zu beauftragen oder sich für eine andere, wesentlich vom Angebot des Grundstücksveräußerers abweichende Bebauung zu entscheiden, und ggf. auch entsprechende Angebote eingeholt hatte (BFH-Urteile in BFHE 176, 450 , BStBl II 1995, 331 ; vom 16. Juli 1997 II R 39/95, BFH/NV 1998, 213, und vom 30. April 2003 II R 29/01, BFH/NV 2003, 1446 ; BFH-Beschlüsse vom 4. Oktober 2005 II B 29/05, BFH/NV 2006, 123 , und vom 3. August 2006 II B 153/05, BFH/NV 2006, 2129 ).

Nichts anderes kann gelten, wenn der Erwerber zunächst zwar mit einem von ihm frei ausgewählten dritten Unternehmen einen Vertrag über die Grundstücksbebauung geschlossen hatte, dieser Vertrag aber nicht durchgeführt wird und der Erwerber deshalb das ihm bereits vor Abschluss des Grundstückskaufvertrags vom Veräußerer gemachte Angebot für die Bebauung annimmt und das Bauwerk tatsächlich durch diesen errichten lässt. Der für die Annahme eines einheitlichen, aus Grundstück und Gebäude bestehenden Erwerbsgegenstandes erforderliche objektiv sachliche Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag und dem Bauvertrag kommt auch in diesem Fall zustande, und zwar selbst dann, wenn der Bauvertrag mit dem Veräußerer erst nach Abschluss des Kaufvertrags abgeschlossen wird.

2. Der Vortrag des Klägers, das FG habe den Sachverhalt nicht hinreichend aufgeklärt und somit einen Verfahrensfehler begangen, wird den Anforderungen des § 116 Abs. 3 Satz 3 FGO nicht gerecht.

a) Die schlüssige Rüge, das FG habe den Sachverhalt gemäß § 76 Abs. 1 Satz 1 FGO auch ohne entsprechenden Beweisantritt von Amts wegen näher aufklären müssen, setzt u.a. den substantiierten Vortrag darüber voraus, aus welchen Gründen sich dem FG die Notwendigkeit einer weiteren Sachaufklärung (Beweiserhebung) auch ohne entsprechenden Antrag hätte aufdrängen müssen, welche Tatsachen sich bei einer weiteren Sachaufklärung voraussichtlich ergeben hätten, inwiefern diese Tatsachen auf der Grundlage des --ggf. auch unrichtigen-- materiell-rechtlichen Standpunkts des FG zu einer anderen Entscheidung hätten führen können und warum der fachkundig vertretene Kläger nicht von sich aus entsprechende Beweisanträge gestellt hat (BFH-Beschlüsse vom 9. Januar 2007 VIII B 180/05, BFH/NV 2007, 751 ; vom 29. Januar 2007 III B 137/06, BFH/NV 2007, 893 , und vom 13. Februar 2007 II B 32/06, BFH/NV 2007, 966 ).

b) Dem entspricht die Beschwerdebegründung nicht. Der bereits im finanzgerichtlichen Verfahren durch einen Steuerberater vertretene Kläger geht bei seiner Rüge, das FG habe den Sachverhalt nicht hinreichend erforscht, nicht von der materiell-rechtlichen Auffassung des FG, sondern von seiner eigenen Ansicht aus. Er legt auch nicht dar, warum es sich dem FG hätte aufdrängen müssen, den als Zeugen vernommenen Geschäftsführer der Veräußerin zur Vorlage von Unterlagen aufzufordern, obwohl er --der Kläger-- keinen entsprechenden Antrag gestellt hatte, welche Tatsachen im Einzelnen sich aus diesen Schriftstücken ergeben hätten und warum diese Tatsachen auf der Grundlage der materiell-rechtlichen Auffassung des FG zu einer anderen Entscheidung hätten führen können.

3. Den gesetzlichen Begründungsanforderungen genügt auch nicht das Vorbringen des Klägers, die Revision sei wegen Divergenz der Vorentscheidung zur Rechtsprechung des BFH zuzulassen.

a) Wird mit der Beschwerde geltend gemacht, die Revision sei zuzulassen, weil die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des BFH erfordere (§ 115 Abs. 2 Nr. 2 Alternative 2 FGO ), so muss in der Beschwerdebegründung substantiiert aufgezeigt werden, inwieweit über eine entscheidungserhebliche Rechtsfrage unterschiedliche Auffassungen bei den Gerichten bestehen oder welche sonstigen vergleichbaren Gründe eine höchstrichterliche Entscheidung gebieten. Rügt der Beschwerdeführer --wie hier-- eine Abweichung des angefochtenen Urteils des FG von der Rechtsprechung des BFH, so muss er darlegen, zu welcher konkreten Rechtsfrage die behauptete Divergenz vorliegt. Dazu sind tragende und abstrakte Rechtssätze des finanzgerichtlichen Urteils einerseits und der Divergenzentscheidung(en) andererseits so genau zu bezeichnen und gegenüberzustellen, dass die Abweichung erkennbar wird (BFH-Beschlüsse vom 21. August 2006 X B 154/05, BFH/NV 2006, 2285 ; vom 23. Januar 2007 VI B 17/06, BFH/NV 2007, 950 , und vom 1. Februar 2007 III B 165/05, BFH/NV 2007, 954 ).

b) Die Beschwerdebegründung entspricht auch diesen Anforderungen nicht. Es fehlt an der erforderlichen Gegenüberstellung tragender abstrakter Rechtssätze. Diese Gegenüberstellung kann nicht durch die Einwendungen des Klägers gegen die Beweiswürdigung des FG ersetzt werden.

4. Mit seinen Einwendungen gegen die Würdigung der Sach- und Rechtslage durch das FG macht der Kläger keinen Grund für die Zulassung der Revision geltend (vgl. z.B. BFH-Beschlüsse vom 14. September 2005 II B 135/04, BFH/NV 2006, 306 ; vom 16. November 2006 XI B 178/05, BFH/NV 2007, 477 ; vom 14. Februar 2007 VII B 106/06, BFH/NV 2007, 1157 ; vom 10. April 2007 IX B 159/06, BFH/NV 2007, 1503 , und vom 14. Mai 2007 III B 191/05, BFH/NV 2007, 1505 ). Der Kläger macht selbst nicht geltend, dass ein zur Zulassung der Revision führender sog. qualifizierter Rechtsanwendungsfehler vorliege. Ein solcher Fehler ist gegeben, wenn er von erheblichem Gewicht und deshalb geeignet ist, das Vertrauen der Allgemeinheit in die Rechtsprechung zu beschädigen. Dies ist nur bei offensichtlichen materiellen oder formellen Rechtsanwendungsfehlern des FG im Sinne einer willkürlichen oder zumindest greifbar gesetzwidrigen Entscheidung der Fall. Eine bloß fehlerhafte Umsetzung von Rechtsprechungsgrundsätzen auf die Besonderheiten des Einzelfalles genügt nicht (BFH-Beschlüsse vom 13. Oktober 2003 IV B 85/02, BFHE 203, 404 , BStBl II 2004, 25; vom 7. Juli 2004 VII B 344/03, BFHE 206, 226 , BStBl II 2004, 896 , und vom 30. Januar 2007 IV B 111/05, BFH/NV 2007, 1146 ).

Vorinstanz: FG Düsseldorf, vom 22.11.2006 - Vorinstanzaktenzeichen 7 K 3883/05
Fundstellen
BFH/NV 2007, 2348
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BFH - Beschluss vom 23.08.2007 (II B 3/07) - DRsp Nr. 2007/17552

2007