Entscheidungsgründe:

I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Die Klausel über den Kündigungsverzicht in § 27 des Formularmietvertrages sei unwirksam. Sie sei nicht ausgehandelt worden. Vielmehr liege insgesamt ein formularmäßiger Kündigungsausschluss vor. Zwar könne nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ein beiderseitiger, zeitlich befristeter Kündigungsausschluss auch in einem Formularmietvertrag wirksam vereinbart werden, wobei im vorliegenden Fall dahingestellt bleiben könne, ob dies auch bei einem Kündigungsausschluss für einen Zeitraum von fünf Jahren gelte. Die Klausel in § 27 des Vertrages verstoße jedenfalls deshalb gegen § 307 Abs. 1 BGB , weil sie nach ihrem Wortlaut im Zweifel auch die außerordentliche Kündigung des Mieters einschließe; dieses Verständnis der Klausel werde durch die in § 3 des Mietvertrages enthaltene Bezugnahme auf § 27 verstärkt. Das Recht des Mieters zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund könne aber nicht zu seinen Lasten abbedungen werden (§ 569 Abs. 5 BGB ). Werde bei der Aufnahme eines Kündigungsverzichts in einen Wohnraummietvertrag nicht klargestellt, dass sich dieser Verzicht (nur) auf das Recht zur ordentlichen Kündigung beziehe, führten formularvertragliche Kündigungsausschlüsse im Hinblick auf das Transparenzgebot und den Grundsatz der kundenfeindlichsten Auslegung zur vollständigen Unwirksamkeit der Klausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB .

II. Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand.

Der Kläger hat keinen Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung der monatlichen Miete für die Zeit ab Mai 2003, denn die dem Kläger am 31. Oktober 2002 zugegangene Kündigung der Beklagten hat das Mietverhältnis zum 31. Januar 2003 beendet (§ 542 Abs. 1 , § 573 c Abs. 1 BGB ). Der in § 27 des Mietvertrages formularmäßig vereinbarte Kündigungsausschluss hält der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht stand.

1. Ohne Erfolg rügt die Revision, dass das Berufungsgericht die vereinbarte Kündigungsverzichtsklausel als eine vom Kläger gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung angesehen hat (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB ). Das Berufungsgericht hat, von der Revision unangegriffen, festgestellt, die Klausel sei nicht zwischen den Parteien ausgehandelt, sondern von dem Kläger bei Abschluss des Vertrages gestellt worden. Auch soweit die Revision geltend macht, die Klausel sei nicht für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert worden, hat sie damit keinen Erfolg. Bereits das äußere Schriftbild des Mietvertrages spricht dafür, dass zumindest die in § 27 enthaltenen Klauseln mehrfach verwendet worden sind oder verwendet werden sollten. Anders sind die handschriftlichen Ergänzungen und Streichungen nicht zu erklären. Ebenso deutet auf die Absicht wiederholter Verwendung die Tatsache hin, dass die Firma I. GmbH, die im Rubrum des Mietvertrages als Vermieterin bezeichnet ist und auch den Schriftverkehr mit den Beklagten geführt hat, als gewerbliche Vermieterin aufgetreten ist.

2. Der formularmäßige Kündigungsausschluss ist allerdings nicht deshalb unwirksam, weil - wie das Berufungsgericht meint - nicht klargestellt sei, dass sich der Kündigungsverzicht allein auf das Recht zur ordentlichen Kündigung beziehe, und die Klausel deshalb gegen das Transparenzgebot verstoße.

Zu Unrecht hat das Berufungsgericht die Klausel dahin ausgelegt, dass nicht nur das Recht des Mieters zur ordentlichen Kündigung, sondern auch zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses ausgeschlossen sei. Die Klausel schließt nicht das Recht des Mieters zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund (§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, § 569 Abs. 1 und 2 BGB ) oder zur außerordentlichen Kündigung mit der gesetzlichen Frist (vgl. etwa § 550 Abs. 1 Satz 2, § 563 a Abs. 2 BGB ) aus.

a) Die Auslegung der Klausel durch das Berufungsgericht unterliegt der uneingeschränkten revisionsgerichtlichen Überprüfung (vgl. BGHZ 98, 256 , 258; 134, 42, 45), weil derartige Kündigungsausschlussklauseln bundesweit in Mietverträgen Verwendung finden (vgl. nur LG Duisburg, NZM 2003, 354; AG Charlottenburg, MietRB 2005, 61).

b) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st.Rspr., vgl. BGHZ 102, 384 , 389 f. m.w.Nachw.). Aus der Sicht eines verständigen, juristisch nicht vorgebildeten Mieters ist die Klausel nicht unklar oder unverständlich im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB oder mehrdeutig im Sinne des § 305 c Abs. 2 BGB . Sie schließt lediglich - zeitlich befristet - das Recht des Mieters zur ordentlichen Kündigung aus. Entgegen einer im Schrifttum vertretenen Auffassung (Brock/Lattka, NZM 2004, 729, 731 m.w.Nachw.; Blank, ZMR 2002, 797, 799, 801; Hinz, WuM 2004, 126, 128) erscheint es fernliegend, dass die Klausel, ohne dies auszusprechen, dahin verstanden werden könnte, dass sich der Kündigungsausschluss über die ordentliche Kündigung hinaus auch auf das unabdingbare Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund erstrecke. Hinzu kommt, dass § 3 des Mietvertrages ausdrücklich mit "außerordentliches Kündigungsrecht" überschrieben ist und das Recht des Vermieters zur außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 , § 569 Abs. 3 BGB ) regelt. Der maschinenschriftliche Zusatz "siehe auch § 27" lässt deutlich erkennen, dass er sich lediglich auf die weiteren Folgen eines Zahlungsrückstandes (Verzugszinsen, Mahnkostenpauschale) in der letzten Strichaufzählung des § 27 bezieht und nicht auf dessen ersten, den Kündigungsausschluss betreffenden Satz.

3. Das angefochtene Urteil erweist sich aber aus einem anderen Grund im Ergebnis als richtig.

Der Kündigungsausschluss in § 27 des Mietvertrages ist insgesamt unwirksam, da die Dauer des formularmäßigen Kündigungsverzichts von fünf Jahren den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB ).

a) Zwar hat der Senat wiederholt entschieden, dass auch ein beiderseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss in einem Formularmietvertrag über Wohnraum grundsätzlich zulässig ist (Senat, Urteil vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117 ). Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist jedoch wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt (Senat, Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, NJW 2005, 1574 unter II 1 m.w.Nachw.). Diese Grundsätze gelten auch, wenn - wie hier - der Kündigungsverzicht in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Staffelmietvertrages vereinbart ist (Senat, Urteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04, zur Veröffentlichung bestimmt, unter II 3 b). Nach § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB kann bei einem derartigen Vertrag das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Der hier zwischen den Parteien vereinbarte weitergehende Kündigungsausschluss von fünf Jahren geht zu Lasten der Beklagten und ist damit nach § 557 a Abs. 4 BGB unwirksam.

b) Ob die Unwirksamkeit nach § 557 a Abs. 4 BGB die Vereinbarung insgesamt oder nur teilweise, soweit sie über vier Jahre hinausgeht, erfasst, ist in § 557 a Abs. 4 BGB nicht ausdrücklich geregelt. Bei einem formularmäßigen Kündigungsausschluss ergibt sich die gänzliche Unwirksamkeit der Klausel indes aus § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB . Übersteigt die Dauer des formularmäßig vereinbarten Kündigungsverzichts den Zeitraum von vier Jahren, so ist die Klausel nicht nur hinsichtlich des das gesetzliche Höchstmaß überschreitenden Zeitraums unwirksam. Vielmehr benachteiligt ein solcher Kündigungsverzicht den Mieter von Wohnraum entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist daher nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB insgesamt unwirksam (vgl. Senat, Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, aaO. unter II 2 d zu einem Mietvertrag ohne Staffelmietvereinbarung).

Eine Aufteilung der Klausel in einen wirksamen Teil - etwa hinsichtlich eines Kündigungsverzichts von vier Jahren - und einen unwirksamen Teil kommt nicht in Betracht. Eine solche Rückführung der Klausel würde gegen das allgemein anerkannte Verbot der geltungserhaltenden Reduktion von Formularklauseln auf einen zulässigen Kern verstoßen (BGHZ 114, 338 , 342 f.). Die Rückführung einer in Allgemeinen Geschäftsbedingungen geregelten übermäßig langen Vertragsdauer auf ein angemessenes Maß ist nicht zulässig. Es ist nicht Aufgabe der Gerichte, für eine den Gegner des Klauselverwenders unangemessen benachteiligende und deshalb unwirksame Klausel eine Fassung zu finden, die einerseits dem Verwender möglichst günstig, andererseits gerade noch rechtlich zulässig ist. Eine teilweise Aufrechterhaltung einer unwirksamen Laufzeitklausel würde zudem dem Ziel der §§ 305 ff. BGB zuwiderlaufen, auf einen angemessenen Inhalt der in der Praxis verwendeten oder empfohlenen Allgemeinen Geschäftsbedingungen hinzuwirken und dem Vertragspartner des Verwenders die Möglichkeit sachgerechter Information über die ihm aus dem vorformulierten Vertrag erwachsenden Rechte und Pflichten zu verschaffen. Sie würde dem Klauselverwender die Möglichkeit eröffnen, bei der Aufstellung seiner Konditionen unbedenklich über die Grenze des Zulässigen hinauszugehen, ohne mehr befürchten zu müssen, als dass die Benachteiligung seines Vertragspartners durch das Gericht auf ein gerade noch zulässiges Maß zurückgeführt wird (Senat, BGHZ 143, 103, 119 m.w.Nachw.).

Das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion einer beanstandeten Klausel gilt nur dann nicht, wenn sich die Formularklausel nach ihrem Wortlaut aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen zulässigen und einen unzulässigen Regelungsteil trennen lässt (BGHZ 145, 203 , 212; 136, 314, 322). Dies ist bei der hier verwendeten Klausel, die das Kündigungsrecht für fünf Jahre ausschließt, nicht der Fall. Die Aufrechterhaltung eines zulässigen Teils - ein Kündigungsverzicht von höchstens vier Jahren - ließe sich nur durch eine sprachliche und inhaltliche Umgestaltung der Klausel erreichen, die durch das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion von Formularklauseln gerade vermieden werden soll (vgl. BGH, Urteil vom 28. Mai 1984 - III ZR 63/83, NJW 1984, 2816 unter II 3).

c) Soweit der Senat einen formularmäßigen Ausschluss des Kündigungsrechts von mehr als vier Jahren in einem Staffelmietvertrag nach § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG , der Vorläuferregelung zu § 557 Abs. 3 BGB , lediglich als teilunwirksam angesehen hat (Senat, Urteil vom 29. Juni 2005 - VIII ZR 344/04, WuM 2005, 519 unter II 2), beruhte dies auf einem abweichenden Inhalt der Vorschrift, der Ausdruck eines entsprechenden gesetzgeberischen Willens gewesen ist.

Nach § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG war eine Beschränkung des Kündigungsrechts des Mieters in einem Staffelmietvertrag unwirksam, soweit sie sich auf einen Zeitraum von mehr als vier Jahren seit Abschluss der Vereinbarung erstreckte. Der Formulierung dieser Vorschrift und insbesondere der unmittelbaren Verknüpfung der Begriffe "unwirksam" und "soweit" war zu entnehmen, dass das Gesetz ausnahmsweise eine Teilwirksamkeit zuließ (Senat, aaO. m.w.Nachw.). Demgegenüber gibt der veränderte Wortlaut des § 557 a Abs. 3 und Abs. 4 BGB keinen Anhaltspunkt dafür, dass diese gesetzliche Ausnahme vom Verbot der geltungserhaltenden Reduktion von Formularklauseln auch weiterhin gelten soll. Zwar heißt es in der Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz zu § 557 a BGB , dass Abs. 3 Satz 1 dieser Vorschrift "in Übereinstimmung mit dem geltenden Recht" insofern bestimme, dass das Kündigungsrecht des Mieters höchstens für vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden kann (BT-Drucks. 14/4553, S. 53). Die erwähnte Übereinstimmung bezieht sich jedoch nur auf die unverändert übernommene zulässige Höchstgrenze des Kündigungsausschlusses von vier Jahren. Welche Folgen eine formularvertragliche längere Bindung des Mieters an den abgeschlossenen Staffelmietvertrag haben sollte, ist der Gesetzesbegründung nicht zu entnehmen. Die Neufassung in § 557 a Abs. 4 BGB enthält im Gegensatz zur Vorschrift des § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG , die die Unwirksamkeit eines Kündigungsausschlusses ausdrücklich auf den vier Jahre übersteigenden Zeitraum beschränkte, gerade keine derartige Einschränkung, sondern ordnet insgesamt die Unwirksamkeit zum Nachteil des Mieters abweichender Vereinbarungen an. Der Umfang der Unwirksamkeit derartiger formularvertraglicher Klauseln ist damit nach den Grundsätzen der §§ 307 ff. BGB zu bestimmen, wie dies oben erörtert ist.

III. Nach alledem erweist sich die Revision des Klägers als unbegründet; sie ist daher zurückzuweisen.