Untervermietung von Mietwohnung an Touristen
Darum geht es
Nachdem ein Mieter eine Wohnung angemietet hatte, erkundigte er sich bei seinem Vermieter, ob er die Wohnung untervermieten darf. Dies begründete er damit, dass er die Mietwohnung lediglich alle 14 Tage am Wochenende nutzen würde, wenn ihn seine Tochter dort besuche. Sodann erteilte der Vermieter die Erlaubnis, ohne sich näher für den Untervermieter zu interessieren. Als dem Vermieter im Folgenden auffiel, dass er die Wohnung über Webseiten im Internet zur Untervermietung an Touristen als Tagesgäste anbot, war er damit nicht einverstanden. Er untersagte diese in seinen Augen vertragswidrige Nutzung der Wohnung und mahnte den Mieter ab. Doch dieser erwiderte, dass er durch die Untervermietung an Feriengäste die ihm entstehenden Kosten hereinholen wolle. Den Vermieter interessierten diese Argumente nicht, er kündigte den Mietvertrag und verklagte den Mieter auf Räumung der Mietwohnung.
Das Berliner AG Tempelhof-Kreuzberg gab der Klage des Vermieters statt. Aufgrund der hiergegen eingelegten Berufung des Mieters hob das LG Berlin diese Entscheidung auf und wies die Räumungsklage ab. Die Richter verwiesen darauf, dass der Vermieter die Untervermietung gestattet habe. Von einer vertragswidrigen Nutzung könne allenfalls dann gesprochen werden, wenn durch die Untervermietung an Touristen andere Mieter gestört würden. Dies sei hier nicht festgestellt worden.
Die hiergegen eingelegte Revision des Vermieters hatte Erfolg.
Wesentliche Aussagen der Entscheidung
Der BGH verwies darauf, dass die Begründung des Landgerichts nicht überzeugend ist. Er gab zu bedenken, dass die hier erfolgte Untervermietung an Feriengäste mittels Werbeanzeigen im Internet keine gewöhnliche Untervermietung darstellt. Eine solche zeichnet sich dadurch aus, dass eine Wohnung zumindest für einen befristeten Zeitraum an einen bestimmten Untermieter überlassen wird. Eine normale Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung reicht daher nicht zur Untervermietung an wechselnde Touristen aus. Vielmehr muss der Vermieter hierzu ausdrücklich seine Zustimmung erteilt haben. Denn hierbei handelt es sich um eine außergewöhnliche Wohnungsnutzung. Das gilt erst recht, wenn der Mieter – wie vorliegend – verpflichtet ist, den Untermietern eine Postvollmacht zu erteilen. Denn diese Funktion kann von Touristen nicht wahrgenommen werden.
Der BGH hob daher das Urteil des LG Berlin auf. Diese Instanz soll die Sache neu verhandeln und unter Beachtung der Rechtsauffassung des BGH neu entscheiden.
Folgerungen aus der Entscheidung
Aus der Entscheidung ergibt sich, dass Vermieter im Regelfall nicht damit rechnen müssen, dass ein Mieter seine Wohnung an ständig wechselnde Feriengäste untervermietet. Wer dies als Mieter plant, darf sich nicht mit einer regulären Erlaubnis zur Untervermietung zufriedengeben. Denn es handelt sich um eine spezielle Form der Nutzung. Das gilt insbesondere, wenn die Gäste kurzfristig wechseln und das Angebot übers Internet erfolgt.
Praxishinweis
Mieter sollten sich darauf einstellen, dass sie ihre Wohnung nicht ohne Weiteres Touristen als Untermietern zur Verfügung stellen können. Dies hat der BGH in dieser Entscheidung klargestellt. Wer ein solches Anliegen verfolgt, muss daher den Vermieter ausdrücklich um Erlaubnis bitten. Hierzu werden vermutlich viele Vermieter aus gutem Grund nicht bereit sein: Die Untervermietung an Touristen ist für die anderen Mieter häufig mit Störungen verbunden. Ein Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung an Touristen besteht nicht. Das gilt auch, wenn der Mieter auf diese Einnahmequelle angewiesen ist.
Mieter und Vermieter müssen außerdem damit rechnen, dass der Gesetzgeber künftig eine Zweckentfremdung von Wohnraum etwa durch die Untervermietung an Touristen untersagt.
Zu einer „normalen“ Untervermietung muss der Vermieter in bestimmten Fällen allerdings eine Erlaubnis erteilen, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat. Dies kann zum Beispiel bei der Aufnahme eines Lebenspartner gegeben sein oder nach einer Trennung, wenn die Wohnung für den verbleibenden Partner dann zu groß ist. Wichtig ist, dass die Erlaubnis zur Untervermietung schriftlich beim Vermieter eingeholt wird. Keinesfalls sollte eine Untervermietung erfolgen, ohne dass zuvor der Vermieter um Zustimmung ersucht wurde. Denn in dem Fall muss auch dann mit einer Kündigung der Wohnung gerechnet werden, wenn der Mieter sich eigentlich auf ein berechtigtes Interesse berufen kann und daher einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hätte.