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Der Mieter muss einen Verstoß des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot beweisen

Die Beweislast für einen Verstoß des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot trägt der Mieter. Allein der Hinweis auf die Abweichung von einem überregionalen Mietspiegel reicht nicht.

Darum geht es:

Die beklagten Mieter einer Wohnung waren mit der Nebenkostenabrechnung ihrer Vermieterin hinsichtlich der anteilig für das Jahr 2007 in Rechnung gestellten Müllgebühren nicht einverstanden. Sie waren der Ansicht, dass der hierfür veranschlagte Betrag i.H.v. 525,71 € zu hoch sei. Diesbezüglich verwiesen sie auf den bundesweit geltenden Mietkostenspiegel des deutschen Mieterbundes. Unter Heranziehung dieses Mietkostenspiegels kamen sie zu dem Ergebnis, dass nur Müllgebühren in Höhe von 185,76 € wirtschaftlich angemessen sind und weigerten sich, die Differenz zu zahlen.

Das Amtsgericht Heidelberg gab der Klage der Vermieterin gegen die Mieter statt. Die hiergegen von den Mietern eingelegten Rechtsmittel waren erfolglos.

Wesentliche Entscheidungsgründe:

Der BGH wies die Revision der Beklagten (Mieter) zurück. Die Richter stellen klar, dass die Mieter darlegen und beweisen müssen, dass die Vermieterin das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht eingehalten hat. Diese Beweislastverteilung ergibt sich daraus, dass hier die Mieter einen Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 241 Abs. 2 BGB geltend machen. Es gelten die allgemeinen Grundsätze der Beweislastverteilung. Diese besagen, dass jede Partei die für sie günstigen Tatsachen hinreichend darlegen und gegebenenfalls nachweisen muss.

Die Mieter haben vorliegend die Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots nicht konkret genug dargelegt. Hierzu reicht der Hinweis allein nicht aus, dass eine Abweichung zu einem bundeseinheitlichen Mietspiegel besteht. Ein solcher Mietspiegel ist wenig aussagekräftig, weil er keine regionalen Besonderheiten berücksichtigt. Darüber hinaus muss der Mieter näher ins Detail gehen. Dies ist für ihn möglich und zumutbar, weil der Vermieter ihm auf Wunsch die Abrechnungsbelege vorlegen muss.

Im vorliegenden Fall kam noch hinzu, dass die Erhöhung der Müllgebühren auf einer Pflichtverletzung der Mieter beruhte. Nicht alle Mieter des betreffenden Mietblocks hatten die Mülltrennung beherzigt, sondern Restmüll in die „Gelbe Tonne“ geworfen.

Folgerungen aus der Entscheidung

In der Regel muss der Vermieter nicht nachweisen, dass er hinsichtlich der angefallenen Betriebskosten wirtschaftlich gehandelt hat. Vielmehr muss der Mieter ihm seine Versäumnisse konkret nachweisen.

BGH, Urt. v. 06.07.2011 – XIII ZR 340/10