Anspruch auf Schadensersatz wegen erheblichem Mietmangel besteht auch bei unwirksamer Kündigung
Darum geht es
Ein Mieter beschwerte sich bei seinem Vermieter über den Schimmelbefall seiner Wohnung. Er verlangte die Beseitigung des Schimmels und setzte dem Vermieter dafür eine Frist. Als der Vermieter untätig blieb, kündigte der Anwalt des Mieters den Mietvertrag fristlos im Auftrag seines Mandanten. Dabei vergaß er jedoch, der Kündigung eine Originalvollmacht beizufügen.
Dessen ungeachtet mietete der Mieter eine Ersatzwohnung an und forderte vom Vermieter Schadensersatz. Er machte geltend, dass er für die neue Wohnung eine höhere Miete zahlen muss und forderte die Mietdifferenz für drei Jahre ersetzt. Darüber hinaus verlangte er die Erstattung der Kosten für ein Sachverständigengutachten.
Der Vermieter weigerte sich zu zahlen. Er berief sich dabei insbesondere darauf, dass die Kündigung aufgrund der fehlenden Vollmacht unwirksam gewesen sei. Darüber hinaus behauptete er, dass er den Mietmangel in Form von Schimmelbefall nicht zu verantworten habe.
Das Amtsgericht Wiesbaden wies die Klage des Mieters auf Schadensersatz ab. Aufgrund der formell unwirksamen Kündigung scheide selbst bei einem Mangel in der Mietwohnung ein Anspruch auf Schadensersatz aus, so das Amtsgericht. Die hiergegen vom Mieter eingelegte Berufung wies das Landgericht Wiesbaden als Berufungsinstanz mit einer ähnlichen Begründung zurück.
Hiergegen legte der Mieter erfolgreich Revision beim BGH ein.
Wesentliche Aussagen der Entscheidung
Der BGH gab der Revision des Klägers statt und hob die Entscheidungen der vorangegangenen Instanzen auf.
Der BGH verweist darauf, dass der Anspruch des Mieters auf Schadensersatz wegen eines Mietmangels in Form von Schimmelbefall – und der damit verbundenen Anmietung einer neuen Wohnung – nicht dadurch ausgeschlossen wird, dass die Kündigung wegen des fehlenden Ausspruchs unwirksam war.
Hierzu stellt der BGH klar, dass ein Anspruch auf Schadensersatz auch dann in Betracht kommt, wenn die Kündigung des Mietvertrags unter einem formellen Mangel leidet und ein sachlicher Grund zum Ausspruch der fristlosen Kündigung bestanden hat. Denn eine Schadensersatzpflicht des Vermieters kann nicht erst dann bestehen, wenn die Kündigung des Mieters auch formell in jeder Hinsicht korrekt ist. Dies ergibt sich nicht aus dem Wortlaut des § 536a Abs. 1 BGB.
Aus diesem Grund verweist der BGH die Entscheidung an das Landgericht Wiesbaden als Berufungsinstanz zurück. Dieses muss jetzt nähere Feststellungen zu der Frage treffen, inwieweit die geltend gemachten Mängel tatsächlich bestanden haben und diese für die Kündigung des Mietvertrages erheblich gewesen sind.
Praxishinweis
Schimmelbefall in Mietwohnungen ist ein häufiger Grund für rechtliche Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern. Vor allem bei einem großflächigen Befall können Mieter zu einer fristlosen Kündigung berechtigt sein, weil sie dadurch erheblich in ihrer Gesundheit gefährdet sein können.
Die Geltendmachung einer Mietminderung und von Schadensersatz und die fristlose Kündigung sind allerdings gewöhnlich ausgeschlossen, wenn Mieter den Schaden durch ihr eigenes Verhalten herbeigeführt haben – z.B. dadurch, dass sie unzureichend gelüftet haben. Demgegenüber können etwa Baumängel oder Putzschäden aber dafür sprechen, dass nicht der Mieter, sondern der Vermieter für den Schimmelbefall verantwortlich ist.
Für Mieter ist es wichtig zu wissen, dass sie ihren Vermieter unverzüglich über den Schimmelbefall informieren müssen.
Vermieter dagegen sollten unbedingt über den Umfang ihrer Schadensersatzpflicht aufgeklärt werden. Nicht jedem Vermieter dürfte beispielsweise geläufig sein, dass er unter Umständen für einen sogenannten Mietdifferenzschaden aufkommen muss, wenn der Mieter aufgrund einer durch den Mietmangel verursachten Gesundheitsgefährdung in eine andere Wohnung umziehen muss. Vermieter sollten daher derartige Schäden ernst nehmen.